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交換登記介紹:交換登記是什麼?需要繳稅嗎?流程如何走?

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不動產買賣大家都耳熟能詳,但你有沒有想過,不動產也能彼此交換嗎?這就是所謂的「交換登記」。交換登記是什麼意思?要如何辦理?需要準備的文件是什麼?就讓本篇文章帶你一次了解!

交換登記是什麼?

「交換」的意思,也是民法上說的「互易」,交換登記是指當事人雙方約定互相移轉土地或建物的所有權,並在訂定書面契約後,向不動產管轄機關,申請所有權移轉交換的一種登記;在交換登記之後,權利變更才會生效。

交換登記有一點要特別留意,就是有期限的問題,必須在權利變更後一個月內辦理,每逾期 一個月,應處以登記費額 1 倍的罰鍰,最高不超過 20 倍。

交換登記分為三大類

一般來說,不動產的交換登記,包含「土地與土地交換」、「土地與建物交換」、「建物與建物交換」三種。

在辦理交換登記的流程中,除了登記之外,有很重要的一部分即是「繳付稅金」。根據民法第 398 條規定,「雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者,準用關於買賣之規定」,由此得知,交換等同於買賣,所以土地增值稅、契稅和房地合一稅等,也必須申報繳納。

利用以下三種情況的交換登記來做說明。

情況一、土地與土地的交換

根據土地稅法施行細則第 42 條,土地交換應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。土地若符合土地稅法第 34 條出售自用住宅用地的規定,可申請適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

這也就是所謂的交換土地視同買賣土地,所以須申報土地增值稅。

延伸閱讀:《買賣房子有一生一屋或一生一次的土地增值稅優惠,分別是什麼?

土地交換登記範例:甲用 A 地和乙交換 B 地,A地面積為 900 平方公尺,前次移轉現值每平方公尺 7,000 元,本次移轉土地公告現值為每平方公尺 13,500 元,前次移轉到本次移轉的物價指數為 130%。

B 地面積 600 平方公尺,前次移轉現值每平方公尺 11,000 元,本次移轉土地公告現值為每平方公尺 30,000 元,物價指數為 150%。

甲乙兩人都必須繳納土地增值稅,繳交金額計算如下:

1.甲應繳 A 地的土地增值稅:

依照持有土地 20 年以下者(不含 20 年):按土地漲價總數額累進計算× 20%

前次移轉現值:7,000 x 900 x 130% = 8,190,000
本次移轉現值:13,500 x 900 = 12,150,000
土地漲價:12150000 – 8190000 = 3,960,000
土地增值稅:3,960,000 x 20% = 792,000

2.乙應繳 B 地的土地增值稅:

依照持有土地 20 年以下者(不含 20 年):按土地漲價總數額累進計算× 20%

前次移轉現值:11,000 x 600 x 150% = 9,900,000
本次移轉現值:30,000 x 600 = 18,000,000
土地漲價:18,000,000 – 9,900,000 = 8,100,000
土地增值稅:8,100,000 x 20% = 1,620,000

情況二、土地與建物的交換

此項分為土地及建物,分別課程不同稅金。土地:向原所有權人課徵土地增值稅;建物:向取得建物所有權的人課徵契稅。

契稅則分為交換契稅、買賣契稅和贈與契稅 3 種;交換契稅是指在雙方的土地、建物之價值相等的部分課稅,金額為契價的 2 %。

若是有買賣契稅,則是契價的 6 %;若屬贈與行為,需支付 6 %的贈與稅。

土地建物交換登記範例:

甲用A地和乙交換 B 屋,A地面積為 900 平方公尺,前次移轉現值每平方公尺 7,000 元,本次移轉土地公告現值為每平方公尺 13,500 元,前次移轉到本次移轉的物價指數為 130%。

B 屋面積 600 平方公尺,房屋評定標準價格為每平方公尺 30,000 元。

甲乙兩人分別必須繳納土地增值稅及契稅,繳交金額計算如下:

1.甲應繳 A 地的土地增值稅:

依照持有土地 20 年以下者(不含20年):按土地漲價總數額累進計算× 20 %

前次移轉現值:7,000 x 900 x 130% = 8,190,000
本次移轉現值:13,500 x 900 = 12,150,000
土地漲價:12150000 – 8190000 = 3,960,000
土地增值稅:3,960,000 x 20% = 792,000

2.甲應繳 B 屋的契稅:

建物的契稅,需向取得建物所有權的人課徵契稅,所以本案需由甲方支付。

契價 30,000 x 600 = 18,000,000
價差 18,000,000 – 12,150,000 = 4,150,000
交換契稅 12,150,000 x 2 % = 243,000

若甲乙雙方交換,甲方有給付差價,則甲方需再支付買賣契稅:4,150,000 x 6 % = 249,000

若甲乙雙方交換,甲方沒有給付差價,則視為贈與行為,乙方需支付贈與稅:4,150,000 x 6 % = 249,000

延伸閱讀:《買房子要繳什麼稅?房屋契稅、印花稅、地價稅、房屋稅算給你看!

情況三、建物與建物的交換

交換雙方均需估價訂立契約,並各自就承受的部分申報契稅。也就是說交換契稅雙方都需繳納,若有買賣或贈與契稅,則由較低價值建物的一方繳納。

建物交換登記範例:

甲用 A 屋和乙交換 B 屋,A屋面積為 900 平方公尺,房屋評定標準價格為每平方公尺 13,500元。B 屋面積 600 平方公尺,房屋評定標準價格為每平方公尺 30,000 元。

甲乙兩人分別必須繳納契稅,繳交金額計算如下:

1.甲應繳 B 屋的契稅:

交換契稅為 13,500 x 900 x 2 %=243,000

甲用A屋交換 B 屋的價差為
18,000,000 –12,150,000 = 4,150,000

若甲有給付價差,則需繳買賣契稅
4,150,000 x 6% = 2,490,000

若甲沒有給付價差,則視同贈與,乙需繳贈與契稅
4,150,000 x 6% = 2,490,000

2.乙應繳 A 屋的契稅:

交換契稅為 13,500 x 900 x 2 % = 243,000

交換登記的注意事項

1.以上三種情況,當雙方的交換物件價值不相等時,若物件價值較低的一方沒有支付價差時,價差就會轉嫁到另一方身上,依據遺產及贈與稅法第 5 條,此時就必須繳交贈與稅。

2.房地合一稅的申報繳納:根據民法第398條,交換準用關於買賣之規定,以及財政部的公告,房屋或土地與他人交換,即使無價金收付,仍屬房地交易的課稅範圍,須依法報稅。因此,若是符合所得稅法第 4 – 4 條規定者,必須在交換登記移轉所有權次日起30天內,依法申報房地合一稅。

交換登記應準備的文件有哪些?

  1. 交換登記申請書。
  2. 交換移轉契約書。
  3. 土地、建物所有權狀。
  4. 所有權人印鑑證明(所有權人未能親自到場核對身分時檢附)。
  5. 他項權利人承諾書或同意書(停車位交換時檢附)。
  6. 增值稅及契稅繳(免)納證明文件。
  7. 法院許可之證明文件(監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利時檢附)。
  8. 主管機關核准或同意備查之證明文件(標的為國宅或義務人為財團法人時檢附)。
  9. 其他依法令規定應檢附之文件經申請案件受理機關載明要求加以補齊。

細節亦可參考台北市政府-交換登記辦理文件

交換登記如何辦理?流程怎麼走?

  1. 申請、收件
  2. 計費
  3. 收費
  4. 審查
  5. 核定准登
  6. 登錄
  7. 校對
  8. 地價異動
  9. 列印書狀
  10. 校狀
  11. 書狀用印、結案
  12. 發狀還件
  13. 異動歸檔

參考來源:臺北市政府-交換登記申辦

交換登記Q&A

什麼時候要完成交換登記?

交換登記應於權利變更後 1 個月內為之,申請逾期者,每逾1個月,處應納登記費額1倍之罰鍰,但最高不得超過至20倍。

房屋土地交換有哪些稅金?

土地部分向原所有權人徵土地增值稅,建物部分向取得建物的人徵契稅,例如:甲用A地(價值較低)向乙交換B屋(價值較高),甲須繳納A地的土地增值稅與B屋的契稅。

當雙方的交換物件價值不相等時,要怎麼處理?

若物件價值較低的一方沒有支付價差時,價差就會轉嫁到另一方身上,依據遺產及贈與稅法第 5 條,此時就必須繳交贈與稅。

結語

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