買賣房子有一生一屋或一生一次的土地增值稅優惠，分別是什麼？

買賣房屋時的土地增值稅很可觀，但是每個人都有一次「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率。如果已經用過「一生一次」，但是名下只有一間房，還有「一生一屋」優惠稅率可以適用。

本文目錄 隱藏

1 「一生一屋」或「一生一次」還分不清楚嗎?

1.1 每個人「一生一次」的土地增值稅優惠

1.2 夫妻的「一生一次」可以善加利用

1.3 如果只有一間房，可以多次利用「一生一屋」

2 一生一次與一生一屋比較表

3 「一生一屋」或「一生一次」Q&A

4 有更多房屋貸款問題想諮詢該怎麼做？

「一生一屋」或「一生一次」還分不清楚嗎?

要賣房子，原因有很多，可能是換屋，也可能是理財規劃。但是房子賣出時，要繳的「土地增值稅」，是許多人心中的痛！

土地增值稅的稅率，如果以「非自用住宅」的一般用地來算，稅率是20～40％。最近十幾年來，地價漲得太兇，台灣北部一戶老公寓的土地持份，土地增值稅可能就高達數十萬元。

但是，如果是自用住宅用地，有2種方式可以節稅。那就是「一生一次」和「一生一屋」這兩種模式，稅率立刻降到10％。

這兩種方式，都是根據「土地稅法第34條」第1～5項的規定。

問題是，這兩種節稅模式，有什麼差別？該怎麼選擇最有利？

每個人「一生一次」的土地增值稅優惠

先說重點：這兩種方式，都可以用。但你必須先用「一生一次」。

所謂的「一生一次」，可以解釋成：您這一生，保障適用一次的自用住宅用地優惠稅率。

「一生一次」的土地增值稅優惠，只要是在賣屋簽約之前，就算事前一天也可以，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍，遷進要賣房屋，並且這間房子沒有出租或是作為營業使用，就可以適用優惠的稅率。

當然，這樣的優惠，每個人的一生，只能用一次。

只是，人的一生中，際遇變化無限，很可能需要再次賣房子。那麼，第二次要賣出自用住宅，豈不是就要繳納高額的土地增值稅？

夫妻的「一生一次」可以善加利用

如果您已婚，那麼，您還可以利用「夫妻之間贈與」的方式，把不動產贈與另一半，如果夫妻持有這一筆土地的時間超過兩年，那麼下次再賣出房屋及土地的時候，還是可以用另一半的名義，使用「一生一次」的土地增值稅優惠。因為夫妻之間的贈與是免稅的，所以也不會有贈與稅的問題。

那麼，如果兩次的「一生一次」都用過了，以後還是需要賣房子，怎麼辦？

如果只有一間房，可以多次利用「一生一屋」

沒關係，這個時候，如果您的名下，只有自己住的這麼一間房子，就可以繼續適用「一生一屋」的土地增值稅優惠稅率。

所謂的「一生一屋」優惠稅率，立法的用意，就是因為考量到許多人的買屋賣屋，其實都不是因為要炒房或是投資，而是單純的自住。

因此，一個人的一生當中，如果自己、配偶，或是未成年子女的名下，只有這一戶自用住宅，再也沒有其他的房屋，那麼，他在換屋買賣時，還是可以繼續適用優惠稅率。

以正常的情況而言，一個人要換屋，也不應該過於頻繁。所以「土地稅法第34條」就規定了，要適用「一生一屋」優惠稅率，除了自己、配偶，或是未成年子女的戶籍要登記在這間房屋，持有的時間還必須「連續滿6年」。

不僅如此，「一生一屋」的條款，也規定這間房屋在簽約買賣之前的5年，都不能有任何出租或是作為營業之用的情況。

要注意的是，如果是使用「一生一次」的優惠稅率，其實是可以「多戶房屋同時使用」的。只要「在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內」，再加上「同一天簽訂買賣契約」，就可以適用「一生一次」。

一生一次與一生一屋比較表

項目	一生一屋	一生一次
稅率	10%	10%
限制	出售都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)部分	都市土地面積未超過300平方公尺(約90坪)或非都市土地積未超過700平方公尺(約211坪)部份
設籍及持有時間限制	土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。出售前持有該土地6年以上。	地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
用途限制	出售前5年內無出租或供營業使用	出售前1年內未曾供營業或出租。
屋數限制	一屋限制。出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋。	無屋數限制不限。若同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可規劃在同一天簽訂買賣契約同一天申報土地增值稅，在面積限制範圍內即可同時適用自用住宅優惠稅率。
次數限制	無次數之限制	一人一生僅有一次

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「一生一屋」或「一生一次」Q&A

一生一次的適用條件是什麼？

1土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3都市土地面積未超過3公畝或非都市土地積未超過7公畝部分。
4限一生一次。
5自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。

一生一屋的適用條件是什麼？

1「一生一次」已經用掉。
2出售都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝。
3出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。）
4出售前持有該土地6年以上。
5土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
6出售前5年內，無供營業使用或出租。

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