想買法拍地？法拍土地查詢教學！土地法拍流程一次搞懂！

買 法拍地 必看！想知道法拍土地查詢該上哪裡找？好奇法拍土地流程跟法拍屋一不一樣？這篇通通告訴你！還貼心整理了土地法拍注意事項，各種法拍地眉角一起來看看。

買法拍地必看！這些土地法拍注意事項不可不知

向法院標購法拍土地，通常較一般市價便宜，因此常引起許多民眾興趣，其中若是土地區塊完整且坪數大，更是容易吸引建商前來競標獵地。

但法拍地其實存在不少陷阱，一般民眾如有意標購，卻不願花錢尋求仲介業者代辦的話，務必要謹慎、小心。

法拍土地查詢可上司法院法拍公告

如果想獲得土地法拍資訊，可以同查詢法拍屋一般，上司法院法院拍賣公告查詢，除了可選擇「拍賣標的」為土地，還可依拍賣程序及結果篩選，非常方便。

● 法院拍賣公告

標購法拍土地流程比照法拍屋

不論是動產還是不懂產，基本上只要上了法院拍賣，流程一般無二，法拍流程皆如下：

1. 債權人聲請執行
2. 法院收狀
3. 民事執行處分案
4. 執行處推事排定
5. 書記官執達員執行查封
6. 鑑價及函地政查封登記
7. 向債權債務人及相關人詢價
8. 公告及登報定期拍賣
9. 第一次拍賣
10. 第二次拍賣
11. 第三次拍賣
12. 應買公告
13. 拍定或承受
14. 查核增值稅
15. 拍定人或優先承買權人繳納價金
16. 核發權利移轉證書及函地政塗銷登記
17. 製作分配表
18. 訂出分配日期
19. 發款
20. 拍定人聲請點交
21. 命債務人自動履行
22. 書記官現場履勘
23. 強制執行點交
24. 執行完畢。

填寫投標書繳交保證金

投標法拍土地之前，投標人必須到法院的民事執行處索取投標書、保證金封存袋，並於投標日攜帶身分證及印章，在拍賣時間前 30 分鐘將投標書連同保證金封存袋投至標櫃，將投標書和保證金封存貸投入，拍賣開始後法院便會開標，由出價最高者得標。

交付價金繳納尾款

保證金約底價 2 成到 3 成，可為現金或銀行支票、匯票、本票。未得標者由投標人當場領回，得標者則以保證金抵充價款，並於得標後 7 天內繳足全數金額。

如果繳不出來，保證金會被沒收形成所謂的流標，執行法院也會再次進行拍賣，且若再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。

一塊土地總共可以拍賣 4 次，當然若拍賣最高出價未達到公告的最低價，亦會流標，流標後每一次拍賣最高可減價 20％。

因此第二次拍賣最低價即是原底價 8 折，第三次拍賣最低是原底價 64 折，法拍屋拍賣過程中如果成功拍定，就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。

第四次拍賣稱為特別拍賣（或稱特拍／四拍），如果三拍後債權人不願意直接取得房屋所有權，就會以第三次拍賣的底價公告三個月，尋求買受人。

這期間債權人可以要求減價拍賣，或是直接承受，期滿如果還是沒有成功拍定，也沒有由債權人承受，便視為撤回該不動產之執行。

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貸款通建議民眾如果對參與土地法拍有興趣，首先務必要看清公告內容，包括是否點交、土地上的建物及果樹是否一併標售、土地貸款以及是否有租約等。

另外，值得注意的是，雖然法院拍賣標售土地的登記謄本及地籍圖皆開放查詢，但確切的地點及現況，還是要實地勘查打聽才比較保險。

如仍不放心，也可要求聲請拍賣的債權人派員到場確認，一般債權人為求順利拍定及提高拍賣價，大都會願意配合。

另外也有仲介和代辦業者提供「找地」的服務，依地點遠近收取不同的費用，但即使採用，欲標購法拍地的投標者最好還是要親自確認才不會出錯。

雖然法拍地風險較一般購地大，卻能有很大的機會可以撿到便宜，若拍定人在支付尾款時遇到困難，也可以考慮申貸法拍貸款借支代墊款。

法拍地Q&A

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