土地糾紛如何處理？分割／買賣／侵占／界線糾紛解決的管道！

遇到土地糾紛怎麼辦？該如何處理？找誰諮詢才是正確管道呢？常見的土地糾紛如：土地分割糾紛、土地界線糾紛、土地買賣糾紛、土地侵佔糾紛，該如何進行調解？追溯期多久呢？

本篇統整常見土地糾紛之處理流程及注意事項與案例分享，提醒大家這些小細節千萬別馬虎！

土地糾紛有哪些？

所謂的「土地糾紛」指的是涉及了土地使用、土地所有權等方面與土地相關的糾紛。這些糾紛涉及不同的利害關係人，包括個人、企業，甚至是政府機構等。常見的土地糾紛像是：

• 土地所有權爭議：不同的當事人對一塊土地的「所有權」有爭議，可能是由於不明確的土地所有權記錄、繼承問題或是不當的土地轉讓引起的。
• 土地使用權糾紛：當不同當事雙方希望能使用同一塊土地時，就可能會發生土地使用權糾紛。例如農民與開發商之間針對土地用途發生爭議，或不同社區之間因土地用途不當而產生意見分歧。
• 地籍問題：土地的界址可能因為指界不一致，土地的登記和地籍信息不準確或不清晰，這可能導致土地所有權的爭議。地籍問題可能涉及土地邊界、面積、以及土地是否合法分割等方面。
• 政府糾紛：當政府需要徵收土地進行公共建設或其他目的時，可能會引起政府和土地所有者之間的爭議，特別是在賠償金額和徵地程序方面。
• 土地劃分糾紛：也就是指當土地需要進行分割或劃分時，可能會引發爭議，像是土地劃分不公或不合理等問題，一般來說這也是土地糾紛的最大宗。
• 土地租賃糾紛：當土地所有者和承租人之間的租賃協議存在爭議時，可能涉及租金、使用條件、租期等問題。
• 土地界限爭議：當土地的界限不清晰或爭議時，可能導致鄰里之間的爭端。

3 種最常見的土地糾紛說明！

1、土地界線糾紛

▍糾紛說明

土地界線糾紛也就是「界址」有爭議的狀況。首先，我們先來了解，什麼是界址呢？其實每一塊土地都會有一組「地號」，而在地號與地號之間的「界線」，就是所謂的「界址」。

當界址有爭議時，為了要確認甲地與乙地之間的界線，就可以提起所謂的「確認界址訴訟」。相關的案例包含：是否越界、是否佔地，甚至是土地面積大小的增減等，都與土地界址有關。

當界址有爭議時，除了尋求各縣市的「不動產糾紛調處委員會」進行調解處理外，假如無法調處，就必須透過法院，提起「確認界址訴訟」。
　
▍調解步驟

• 預繳裁判費：聲請法院判決時，需要先預納給法院的費用。未來這筆費用會再依照勝敗比例、或個案狀況，由法院來決定各自負擔的數額。確認界址的訴訟，實務上大多是認為屬於「不能核定數額」的狀況，因此會設定以新台幣 165 萬為訴訟標的價額，則第一審的裁判費約莫會是 1 萬 7,335 元。
• 配合提供重要資料，如：最新的地籍圖資料、地籍圖的重測資料等。
• 法官可能再參考以下資料如：
  ○ 鄰接各土地之買賣契約或地圖（實測圖、分割圖、分筆圖）
  ○ 經界標識之狀況（經界石、經界木、木樁、基石、埋炭等）
  ○ 經界附近占有之沿革（房屋、廚房、廁所、自來水管、水溝之位置及土地之利用狀況）
  ○ 登記簿面積與各土地實測面積之差異
• 如以上仍無法判定，則會請鑑定單位，依據以上資料時地測量出界址。

延伸閱讀：<土地鑑界是什麼？對土地鑑界結果不服如何處理？>

2、土地侵占糾紛

▍糾紛說明

土地佔用／土地侵佔糾紛最常見的狀態就是，有一塊地被他人使用了 20 年，後來才知道原來此地是自己家的。

而有一句流傳已久的訛傳表示「若一塊地被占用 20 年以上，就無法再主張所有權。」其實這是錯誤的，已登記不動產所有權的行使是沒有時效限制的！

▍調解步驟

• 土地被侵占雖在刑法上可能成立「竊佔罪」，然而竊佔罪需要證明對方有不法所有意圖，比一般民事主張的「無權佔用返還」更加困難（因為意圖是主觀的，難以證明
• 而如果對方拒不返還土地，則依然得在民事訴訟勝訴後，再強制執行。
• 在民事訴訟上，原告只需證明自己是所有權人即可。而被告佔用原告的土地，法院會要求被告提出證據，證明自己有權佔用。
• 總之，倘若佔用人能舉證自己有權佔用，那麼原告（土地所有權人）就會敗訴。

3、土地分割糾紛

▍糾紛說明

許多土地因代代傳承，導致多人共有的局面發生。而雖然說共有人可以自行訂立「分管契約」或管理辦法等，但如果其中一位共有人想結束這樣共同管理的狀況、進行土地分割，卻遲遲無法與其他共有人達成共識，那麼就可以請求法院進行裁判分割。

▍調解步驟

• 原來的規定是共有物之處分，需有共有人數 ½ 且應有部分 ½ 以上同意，或應有部分 ⅔ 以上，才可將全部土地賣出，且共有人有優先承買權。
• 如共有人無共識，須請法院裁判分割，則法院會斟酌土地性質、使用現況、當事人人數等因素綜合考量進行判斷，擇最適當的分割方式（原物分割／變價分割）進行分割。

延伸閱讀：<如何辦理土地分割？土地分割的類型與限制？分割費用及流程說明！>

遇到土地糾紛該找誰？３大政府管道

1、調解委員會

所有行政區公所都附設有調解委員會，可前往提出案件，將會有調解委員協調，了解現況及進行調解筆錄的製作。值得注意的是，調解筆錄如同法院判決般具有相同效力喔！

2、不動產糾紛調處委員會

直轄市政府會特別設立「不動產糾紛調處委員會」能夠協助當事人進行調處，然而調處結果是沒有判決效力的！因此倘若不服判決，仍可以再向法院提起訴訟。

3、法院

可逕至法院提起相關案件的訴訟。

土地糾紛處理流程與應備文件？

▍應備文件

• 土地登記謄本／建物登記謄本
• 地籍圖
• 現場照片
• 與糾紛有關之資料如：
  ○ 契約
  ○ 協議書
  ○ 土地分割協議
  ○ 借名登記
  ○ 抵押證明

▍處理流程

1. 提出土地糾紛訴訟：
   向法院提出訴訟，請法院介入處理雙方爭執糾紛。法院將通知雙方開庭時間與寄送相關資料。
2. 法院進行強制調解：
   有些案件依法須進行「強制調解」如土地經界、土地分割、房租地租、地上權等，除此之外，若調解失敗則強制進入土地訴訟程序。
3. 進入土地訴訟程序：
   前往法院開庭，由法官主導過程釐清問題，雙方皆需在場。
4. 實地測量／勘驗鑑定：
   法院及雙方當事人和專業鑑定公司實際到場測量，進行估價、鑑定。
5. 判決

土地糾紛Q&A

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