首頁土地貸款農建地是什麼?可以蓋房子嗎?貸款時歸類成建地還是農地呢?

農建地是什麼?可以蓋房子嗎?貸款時歸類成建地還是農地呢?

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農建地 是都市計劃範圍內,農業區中的既有建築用地,按照法規可以蓋一般建築,但是限制比較多,土地貸款時鑑價可能受影響。

究竟農建地是什麼?到底是「農地」還是「建地」呢?這個問題需要從台灣的土地法規看起。

這篇文章會用比較容易理解的方式,幫助大家瞭解,為什麼會有農建地的產生,與一般建地又有什麼不同。

農建地是什麼?都市計畫內農業區建地的意思為何?

「農建地」指的是「都市計畫內農業區建地」的意思。農建地不是法規上的正式名稱,而是一種俗稱或專有名詞,也是在不動產業界常聽到的口語說法,用來代表「都市計畫區」的農業區,在還沒被劃分為都市計畫區以前,就已經蓋有房子,且地目分類為「建」的土地。

延伸閱讀:<5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思>

台灣的「都市計畫」是根據《都市計畫法》這項法律來制訂,地方政府會根據城市的發展需要,把特定地區規畫進「都市計畫」範圍之內,按照不同需要,為不同土地設定不同用途。

其中,「農建地」指的就是一塊土地上面已經蓋了房子,且原先不在都市計畫之中,但後來發布的都市計畫,把該塊土地劃分進都市計畫中的「農業區」。

但因為該塊土地上早就已經蓋好房子,所以在代表「土地使用類別」的 21 種地目分類中,早就屬於「建」地目,也就是可供興建住宅使用的「建築用地」,而因為它是在農業區裡的建築用地,就被人稱為「農建地」。

都市計畫內農建地可以蓋房子嗎?容許使用項目有哪些?

都市計畫內農業區建地可以蓋房子嗎?答案是可以的!

因為農建地是為了保障在都市計畫前已編定為「建」地目的農業區土地,讓土地所有權人能依法申請建築使用的權益,容許使用項目還包含可蓋 4 層以下的一般住宅、進行房屋修建、改建、增建、拆除後重建等。

此外,該塊土地可以自由買賣,沒有農民身份的人也可以購買。

農建地建蔽率、容積率法規限制

「農建地」興建房屋的限制
「農建地」興建房屋的限制

「農建地」因為在都市計劃發佈之前就已經是「建」地目,蓋了住宅,所以雖然後來被都市計劃訂為農業區,這塊地仍然可以蓋「住宅」。

雖然位於都市計畫農業區內的農建地可合法興建住宅,但其興建法規與建蔽率都須符合《都市計畫法臺灣省施行細則第30條》規定,有以下幾項限制,包括:

  1. 建築物簷高不得超過14公尺,並以4層為限。
  2. 建蔽率不得大於60%。
  3. 容積率不得大於180%。
  4. 第一層可以開小型商店及飲食店,但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定(不能開工廠、雞豬舍,也不能開汽車旅館)。

所以,我們可以知道,「農建地」的意思,就是在都市計劃發佈前,地目原本就是「建」地目,才能算是農建地,能夠蓋四層以下的一般住宅。

農建地買賣陷阱哪些要注意?

農建地可以合法蓋住宅,但要注意,只有在都市計畫前變更土地地目為「建」種類的農業區土地,才屬於農建地。

因此,如果您有一筆農業區土地,或是準備進行農業區土地的買賣交易,且未來希望在該土地上興建一般住宅,這時,請先確認其土地登記簿謄本上的「建」地目登記或變更日期!

如果它的登記或變更日期在該區都市計畫發布之前,那就是農建地,可以蓋住宅;但如果是在都市計畫發布後,才申請變更地目,那該塊土地就只能算是農地,無法蓋住宅,只能蓋「農舍」,且 5 年後才可移轉自由買賣,提醒投資人應多加留意,才不會落入買賣陷阱與糾紛。

延伸閱讀:

農建地缺點、價格,農建地貸款好過嗎?

如果想用農建地辦理土地貸款,鑑價的時候,該塊土地應該要算農地還是建地呢?

嚴格來說,農建地雖然在土地登記簿謄本上的地目欄是「建」,屬於建築用地,可以蓋一般住宅,但是,在都市計劃的使用分區中,農建地還是屬於「農業區」,相對於住宅區、商業區、工業區等其他土地使用分區,在開發上受到較多限制。

此外,農建地通常位於都市外圍,大多缺少整體規劃,常發生有些土地沒有連接在建築線上(離道路邊界很遠),或是中間隔著別人的農地或道路用地,又或者是沒有連外道路可以進出通行的「袋地」。

在這些情況下,與住宅區、商業區、工業區等建地相比,農建地的價值就會比較低,辦理土地貸款時,鑑價可能會受影響,但實際情況還是要依個案狀況才能得知。

農建地貸款成數、利率多少?

農建地土地貸款的可貸成數會依照農建地鑑價金額為主,通常落在 5 至 7 成;貸款利率則多半落在 2% 至 6% 之間。

不過,確切核貸成數與利率會依個人或公司條件有所不同,銀行也有土地貸款核貸與否之權利。

用農建地辦銀行土地貸款好過嗎?

用農建地申辦銀行土地貸款,通過與否主要與借貸者本人的信用評分有關係。若信用評分良好,農建地貸款通常申辦便利,只要是農建地持有者即可申貸。

農建地貸款在撥款上也相當迅速,含鑑價時間,約 1 至 2 星期內可完成。還款則彈性提供最長 15 年的時間,不過確切規定也會依照個人條件狀況而定。

農建地貸款特色說明

項目農建地貸款
貸款特色農建地持有者即可申貸 
貸款利率:農建地約2%-6%間
依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限最長15年(依照個人條件狀況而定)。
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度依農建地鑑價金額為主
還款方式本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件身分證
健保卡或駕照擇一
土地謄本
財力證明
年齡限制18-65歲
申貸難易度比較困難是依個人授信評分
申貸費用帳管費
開辦費
代書費
規費
相關事項:●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

農建地貸款流程:6個步驟完成申辦

  • 一、申請:您可以依據資金需求決定貸款的額度,再與銀行的不動產貸款部門聯繫。一般農建地案件:準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價。
  • 二、估價:提出農建地貸款的申請之後,銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。
  • 三、審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  • 四、對保:當農建地貸款申請經銀行核准後,銀行將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

農建地貸款須準備資料?

借款人如果是個人需提供的資料

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本或戶口名簿
  5. 土地所有權狀

借款人如果是公司需提供的資料

  1. 公司資料(設立函,營利證,事項卡影本,公司帳戶近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入),公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
  2. 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
  3. 報稅資料(當年的401表或405表,年度財報影本,近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
  4. 土地所有權狀

農建地Q&A

農建地可以拿來做什麼使用?

根據都市計畫法第30條規定,農建地使用必須符合以下規定:
可作為住宅使用,也可以興建住宅。
可作為商家使用,但僅限於第一層樓,且不得違反農業區有關土地使用分區之規定;不能作為工廠使用。
農建地需符合建蔽率60%、容積率180%,高度不能超過四層樓。

農建地建蔽率有限制嗎?

根據都市計畫法第30條規定,農建地建蔽率不得大於60%。

農建地變更條件嚴格嗎?

農地變更為建地的條件較為嚴格,不但農地要符合相關規定、經過文件審查,且地政人員必須到現場勘驗,確認有無違建的地上物等,全部符合規定後,才會通過審核。

延伸閱讀:<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!>

以上是農建地是什麼?農建地辦理貸款時,是歸類到農地,還是建地呢?的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

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貸款通賴長森

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