房地合一稅率費用計算懶人包！ 現行制度優缺點一次搞懂！

什麼是 房地合一稅 ？申報時間是和綜所稅合併嗎？對於一般購屋族來說現行房地合一稅優缺點有哪些？房地合一稅稅率計算方式是什麼？重購自用住宅能退稅嗎？最新房地合一稅懶人包！

房地合一稅是什麼？舊制新制差別試算給你看

政府 104 年發布了「房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」，並於 105 年開始實施，此次修訂的稅制，只針對不動產「交易所得稅」，也就是當出售房地產有賺錢時，才需要繳稅給政府。由於稅基採用「房地合一」的計算方式，一般簡稱「房地合一稅」。

簡言之，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，且與綜所稅分離課稅。

房地合一2.0版

房地合一2.0版預計2021年7月1日上路，差異如下。

• 由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
• 如果是企業進行交易：稅率由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
• 納入預售屋：預售屋持有5年內出售都得負擔35%或45% 。
• 新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

房地合一稅計算方式三大重點：房地合一、實價課稅、分離課稅

換句話說，為落實租稅公平，現行房地合一稅中，房地交易所得係按實價課稅，不像過去房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅，主要受影響對象為操作高房價、高獲利金額豪宅的投資客，一般購置自用住宅的民眾不用太擔心。

房地合一稅稅率費用以持有時間決定

針對現行房地合一實價課稅稅制對於個人的影響，下面將針對課稅方式、申報時間、課稅稅率、自用住宅優惠、重購退稅五大面向，讓你三分鐘看懂房地合一稅到底在幹麻。

房地合一稅課稅方式：

分離課稅，不與所得稅一起計算

房地合一稅申報時間：

所有權完成移轉登記之次日起算 30 天內申報納稅。

房地合一稅課稅稅率：

房地合一稅稅率與課稅所得習習相關，在講房地合一稅稅率之前，一定不能不先提課稅所得，其新制獲利所得稅基算法 = 房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額，其中費用包含下列四種：

• 購入時支付的必要費用，含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
• 房子登記在自己名下前向金融機構貸款之利息
• 房屋修繕費，如管線費、天花板裝修
• 出售房屋及土地支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

原則上按實際費用認定，但以下項目不得減除：使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除，另外，未能提出相關費用者，按成交價 5% 設算。

延伸閱讀:

• <《買房子要繳什麼稅？》房屋契稅、印花稅、地價稅、房屋稅算給你看!>
• <自用住宅購屋借款利息扣除額指南！教你如何利用房貸抵稅30萬！>

至於交易所得計算則是：獲利金額稅基 x 稅率，而稅額除了會受房屋持有者的所得高低影響，亦取決於其他各種因素，例如是否為境內居住、房屋持有時間長短等。

• 境內居住者，持有2 年以內 45%、持有 5 年以內超過 2 年 35% 、持有 10 年以內超過 5 年 20%、持有超過 10 年 15%
• 非境內居住者：持有 2 年以內 45% 、持有超過 2 年 35%
• 符合財政部公告的調職，非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在 2 年以下的房地，稅率 20%
• 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地，稅率 20%

房地合一稅自用住宅減免優惠：

個人或其配偶，未成年子女設有戶籍，持有並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用，課稅所得在 400 萬元以下免稅；超過 400 萬元，則按 10% 稅率課徵， 6 年內以 1 次為限。

房地合一稅重購自用住宅退稅：

• 換大屋全額退稅，換小屋比例退稅
• 先購後售者適用，用配偶名義重購者亦適用
• 重購後 5 年內不得改做其他用途或再行移轉

新制房地合一稅優缺點

房地合一稅的修法，其實可以算是房地產稅制改革的一大里程碑，目的就是為了鼓勵長期持有並且對國人友善，為什麼這麼說呢，根據房地合一稅新制，國內個人資金投資不動產有機會享受下列四大優點︰

1. 貸款利息、地價稅、房屋稅、折舊費用、維修費用可扣除
2. 自用住宅自住減免
3. 房地住宅重購退稅
4. 非自用住宅長期持有低稅率

同前面提到的，該稅制對一般住宅和換屋族影響有限，但對於短期投資獲利的投資客衝擊則不小，畢竟原先奢侈稅持有 2 年以上，就可免稅。

但房地合一稅新制上路後，持有 2 年內出售要課徵 35 %到 45% 不等稅負，2 年以上也要課 15% 到 25% 不等稅負，負擔大幅加重。

若真想要節省繳納的稅金，還得需另外花時間了解每項可扣除的費用並收集其單據，才能精算出較划算的持有期間，勢必讓投資客多了不少壓力。

房地合一稅Q&A

以上即是簡單的房地合一稅介紹，如有任何問題或房屋貸款資金需求，也歡迎來電洽詢。

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