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房地合一稅率費用計算懶人包! 現行制度優缺點一次搞懂!

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什麼是 房地合一稅 ?申報時間是和綜所稅合併嗎?對於一般購屋族來說現行房地合一稅優缺點有哪些?房地合一稅稅率計算方式是什麼?重購自用住宅能退稅嗎?最新房地合一稅懶人包!

房地合一稅是什麼?舊制新制差別試算給你看

政府 104 年發布了「房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法」,並於 105 年開始實施,此次修訂的稅制,只針對不動產「交易所得稅」,也就是當出售房地產有賺錢時,才需要繳稅給政府。由於稅基採用「房地合一」的計算方式,一般簡稱「房地合一稅」。

簡言之,房屋及土地出售時,應計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後,就餘額部分課徵所得稅,且與綜所稅分離課稅。

房地合一2.0版

房地合一2.0版預計2021年7月1日上路,差異如下。

  • 由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
  • 如果是企業進行交易:稅率由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
  • 納入預售屋:預售屋持有5年內出售都得負擔35%或45% 。
  • 新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

房地合一稅計算方式三大重點:房地合一、實價課稅、分離課稅

換句話說,為落實租稅公平,現行房地合一稅中,房地交易所得係按實價課稅,不像過去房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅,主要受影響對象為操作高房價、高獲利金額豪宅的投資客,一般購置自用住宅的民眾不用太擔心。

房地合一稅稅率費用以持有時間決定

針對現行房地合一實價課稅稅制對於個人的影響,下面將針對課稅方式、申報時間、課稅稅率、自用住宅優惠、重購退稅五大面向,讓你三分鐘看懂房地合一稅到底在幹麻。

房地合一稅課稅方式:

分離課稅,不與所得稅一起計算

房地合一稅申報時間:

所有權完成移轉登記之次日起算 30 天內申報納稅。

房地合一稅課稅稅率:

房地合一稅稅率與課稅所得習習相關,在講房地合一稅稅率之前,一定不能不先提課稅所得,其新制獲利所得稅基算法 = 房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額,其中費用包含下列四種:

  • 購入時支付的必要費用,含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
  • 房子登記在自己名下前向金融機構貸款之利息
  • 房屋修繕費,如管線費、天花板裝修
  • 出售房屋及土地支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

原則上按實際費用認定,但以下項目不得減除:使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,屬使用期間之相對代價,不得列為成本或費用減除,另外,未能提出相關費用者,按成交價 5% 設算。

延伸閱讀:

至於交易所得計算則是:獲利金額稅基 x 稅率,而稅額除了會受房屋持有者的所得高低影響,亦取決於其他各種因素,例如是否為境內居住、房屋持有時間長短等。

  • 境內居住者,持有2 年以內 45%、持有 5 年以內超過 2 年 35% 、持有 10 年以內超過 5 年 20%、持有超過 10 年 15%
  • 非境內居住者:持有 2 年以內 45% 、持有超過 2 年 35%
  • 符合財政部公告的調職,非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在 2 年以下的房地,稅率 20%
  • 以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算 2 年內完成並銷售該房屋、土地,稅率 20%

房地合一稅自用住宅減免優惠:

個人或其配偶,未成年子女設有戶籍,持有並居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用,課稅所得在 400 萬元以下免稅;超過 400 萬元,則按 10% 稅率課徵, 6 年內以 1 次為限。

房地合一稅重購自用住宅退稅:

  • 換大屋全額退稅,換小屋比例退稅
  • 先購後售者適用,用配偶名義重購者亦適用
  • 重購後 5 年內不得改做其他用途或再行移轉

新制房地合一稅優缺點

房地合一稅的修法,其實可以算是房地產稅制改革的一大里程碑,目的就是為了鼓勵長期持有並且對國人友善,為什麼這麼說呢,根據房地合一稅新制,國內個人資金投資不動產有機會享受下列四大優點︰

  1. 貸款利息、地價稅、房屋稅、折舊費用、維修費用可扣除
  2. 自用住宅自住減免
  3. 房地住宅重購退稅
  4. 非自用住宅長期持有低稅率

同前面提到的,該稅制對一般住宅和換屋族影響有限,但對於短期投資獲利的投資客衝擊則不小,畢竟原先奢侈稅持有 2 年以上,就可免稅。

但房地合一稅新制上路後,持有 2 年內出售要課徵 35 %到 45% 不等稅負,2 年以上也要課 15% 到 25% 不等稅負,負擔大幅加重。

若真想要節省繳納的稅金,還得需另外花時間了解每項可扣除的費用並收集其單據,才能精算出較划算的持有期間,勢必讓投資客多了不少壓力。

房地合一稅Q&A

房地合一稅2.0實施日期和適用條件?

房地合一稅2.0自110 年7 月1 日開始實施。 個人及營利事業105 年1 月1 日以後取得之房地,於110 年6 月30 日以前交易者,適用房地合一稅1.0 規定課稅; 於110 年7 月1 日以後交易者,適用房地合一稅 2.0 規定課稅。

房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響?

房地合一稅2.0重大變革是納入預售屋交易,預售階段到成屋,持有期間將歸零計算。待成屋後,將重新計算持有期,需再滿5年才能降到20%稅率。加上2~4年的施工期,大約7~9年才能有較大的獲利空間。

房地合一稅2.0 重購退稅時間是?

只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內且符合自住規定者,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。

房地合一可以避稅嗎?

民眾換屋只要符合自住目的,無論先買後賣,或是先賣後買,符合以下四項條件,房地合一稅可申請重購退稅。
簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
個人、配偶或直系親屬設有戶籍
出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶

如果有資金需求,可以參考房屋貸款方案內容說明

項目房屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上即是簡單的房地合一稅介紹,如有任何問題或房屋貸款資金需求,也歡迎來電洽詢。

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貸款通賴長森

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