想買便宜工業宅嗎？乙工住宅和一般住宅有何不同？小心無法貸款！

工業住宅是什麼？它跟一般的房屋有什麼差別？購買工業住宅對於一般消費者來說到底是好是壞？本篇文章告訴你購買工業住宅時可以進行的貸款理財方式。

本文目錄 隱藏

什麼是工業住宅？

先成家、再立業。年輕人買房子時往往因為資金不是很充裕，所以會積極的尋找價格便宜的物件，讓自己的財務狀況更寬裕。而「工業住宅」這類型的房屋，就常常會因為價格低廉而被拿出來在網路上討論。

但是便宜的工業住宅真的有辦法讓財務狀況更寬裕嗎？這反而要視每個人的資金存量與支付方式而定，今天的這篇文章將會探討購入「工業住宅」，會對你的資金調度發生什麼樣的影響。

「工業住宅」並不是時下流行的工業風裝潢住宅，而是指「在法定工業用地所蓋的住宅」，也就是説它是蓋在使用管制上劃分為工業用地的地區，卻作為住宅使用的建築物。

台灣經濟發展的早期，工業區的生活機能不佳，常有許多高壓電塔、水塔、工廠煙囪林立；而隨著科技的進步，管線地下化加上重工業產業往鄉村地區遷移，都市周邊的工業區環境看起來越來越進步，如果不特別去查詢，甚至不會覺得當地是工業區。

儘管如此，目前工業用地的地價還是比住宅區、商業區便宜很多，建商的取得成本低廉，蓋在這個區域的房子銷售時的價格也會相對漂亮，甚至會比一般的住宅便宜2到3成。

延伸閱讀:5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思

乙種工業住宅的特性

正因為工業區的交通便利性提升，生活機能也和市區的差異越來愈小，所以買房子的人也開始會考慮興建在工業區內的房屋。

目前台灣有甲種、乙種、丙種、丁種四種工業用地，其中「乙種工業用地」指的是污染較輕微的行業像是食品、軟體資訊業等。它們往往零星座落在市區內，甚至有可能比市郊的地理位置還要好

因為它的地理位置佳、人們的使用型態又很類似商業區，所以許多建商就開發出「住辦合一」的工業住宅，也就是市面上最常聽到的「乙工住宅」。

乙種工業住宅在財務規劃上的優缺點

雖然乙工住宅價格較低，生活機能也不會太差，但是對於需要貸款購屋的民眾來說，還是有很多不利的地方。

這是為什麼呢？

因為雖然實務上政府默認工業住宅的興建合法，但是它是用來當作辦公室或事務所使用，真正「住在裡面當作住宅來使用」依然違規，所以當然就不能夠適用「自用住宅」的房屋貸款。

其中最大的差別就是，民眾不能申請政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」，首購族也不能享有政府政策或銀行優惠的較低房貸利率。

再者，未來如果有房屋轉手出售或者二胎申貸的需求，銀行對房屋的估價也會較低，因此對經常需要資金周轉的民眾來說會比較不利。

不過既然工業住宅也是一種具有價值的不動產，因此工業住宅還是有成功申請貸款的機會，只是銀行的估價會低於一般住宅很多：如果是以一般房貸的形式來申辦，工業住宅的貸款成數大約只能達到5-6成，有些銀行甚至完全不核准工業住宅的貸款。

如果真的要說哪些人適合購買乙工住宅，具備以下條件的人會比較好一點：

1) 頭期款和現有資金較充裕的人
2) 確定不會售屋、換屋的自住者
3) 沒有資金周轉需求，不會再將房產抵押變現的人

綜合這些資訊之後，我們可以發現乙工住宅看似便宜划算，卻隱藏很多未來資金的不確定性，如果想要購買工業住宅，除了謹慎評估財務狀況、尋找可行的銀行貸款方案之外，也可以委託專業的貸款公司規劃，為自己找出最適合的購屋方式。

延伸閱讀:房貸種類原來好多種?我適合哪種?窮忙族在房貸上要貸好貸滿的7大因素?

辦理房屋貸款的7個步驟:

資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
撥款交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。