建物種類 土地使用類別有哪些？都市規劃分為住宅區、商業區、工業區等十種，每個城市對於不同類別的建築物之建蔽率、容積率都有不同的規定。
其中台北市土地使用分區管制將住宅區分為住一、住二、住三、住四；商業區又分為商一、商二、商三、商四，針對其建蔽率、容積率、用途與營業項目都清楚劃分，貸款通全都幫你整理好一目了然！
容積率／建蔽率是什麼？住宅區商業區土地使用分區管制規則懶人包！
大部分的人搜尋建築種類都是想了解自己所擁有的住宅區／商業區之容積率與建蔽率規定是多少，不過在此之前，我們必須先了解「容積率」以及「建蔽率」的定義與差別。
建蔽率／容積率是什麼？如何計算？
容積率與建蔽率的規定住要是為了管制土地的用途與使用程度，包含了從事什麼樣的活動、使用程度等。
- 容積率：容積率是建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例。需要注意的是，地下層及屋頂的突出物不列入計算。
→例如：某棟建築物一共有四層樓，一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪，那麼容積率就會是：(10+10+5+5)÷20=150% - 建蔽率：建蔽率的定義是建物底面積比上土地坪數的比例，也就是建築物的平面投影面積與土地面積之比例。建蔽率的規定用意在於維持環境留有空地。
→例如：某棟建築物底面積為80坪，土地面積為150坪，建蔽率則為80÷150=53.3%
我擁有的是住宅區？還是商業區？有何區別？
想知道自己所擁有的建築物屬於哪種規範，其實最簡單的方法就是查閱＿＿謄本，在右上角會註明土地的類型。
台北市將都市土地一共分為十二種：
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、特定專用區。其中住宅區及商業區又有更細的劃分：
住宅區
| 第一種住宅區 | 為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定 之住宅區。 |
| 第二種住宅區 | 為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。 |
| 第二之一種住宅區 | 「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。 |
| 第二之二種住宅區 | 「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。 |
| 第三種住宅區 | 為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。 |
| 第三之一種住宅區 | 住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。 |
| 第三之二種住宅區 | 住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。 |
| 第四種住宅區 | 為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。 |
| 第四之一種住宅區 | 第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。 |
商業區
| 第一種商業區 | 為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 |
| 第二種商業區 | 為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 |
| 第三種商業區 | 為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 |
| 第四種商業區 | 為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 |
台北市住宅區（住一／住二／住三／住四）建蔽率、容積率規定為何？
| 項目 | 容積率% | 建蔽率% | 高度比 | 最小前院深度(M) | 最小後院深度(M) | 最小側院寬度(M) |
| 住一 | 60% | 30% | 1.5 | 6m | 3.0 | 2m |
| 住二 | 120% | 35% | 1.5 | 5m | 3.0 | 2m |
| 住二之一 | 160% | 35% | 1.5 | 5m | 3.0 | 2m |
| 住二之二 | 225% | 35% | 1.5 | 5m | 3.0 | 2m |
| 住三 | 225% | 45% | 1.5 | 3m | 2.5 | 2m |
| 住三之一 | 300% | 45% | 1.5 | 3m | 2.5 | 2m |
| 住三之二 | 400% | 45% | 1.5 | 3m | 2.5 | 2m |
| 住四 | 300% | 45% | 1.5 | 3m | 2.5 | 2m |
| 住四之一 | 400% | 50% | 1.5 | 3m | 2.5 | 2m |
參考資料：臺北市政府都市發展局
台北市商業區（商一／商二／商三／商四）建蔽率、容積率規定為何？
| 項目 | 容積率% | 建蔽率% | 高度比 | 最小後院深度(M) |
| 商一 | 360% | 55% | 2.0 | 3.0 |
| 商二 | 630% | 65% | 2.0 | 3.0 |
| 商三 | 560% | 65% | 2.0 | 3.0 |
| 商四 | 800% | 75% | 2.0 | 2.5 |
延伸閱讀:<《無痛買房》看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>
建物種類Q&A
可至地政事務所申請謄本或是直接至網路上申請謄本
根據《都市計畫法》的規範，倘若違反土地使用分區規定，得處該土地或建物之所有權人、使用人或管理人「新臺幣 6 萬以上、30 萬以下罰鍰」。若經裁罰而未改善，得按次處罰，同時停止供水供電，屢勸不聽者得強制拆除。
住一是最純的住宅區，沒有任何商店，也不能有任何商業行為。住二則可以有零售業與服務業了。住三則可以蓋得更密集；住四可以在住宅區裏面有輕工業，例如小型食品加工廠的進駐！如果需要有是住宅區有一些商業機能存在，那麼住二、住三是首選。
避免空間的壓迫感，避免一塊土地蓋得又滿又高。
從商三開始有了娛樂業，商一商二是不准娛樂業在其中的。而且商業區數字越大越商業化，建蔽率容積率也越大，表示可以蓋得越滿、越高。
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