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土地使用分區是什麼?種類用途有哪些?建蔽率/容積率查詢教學!

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全國各地都有「土地使用分區」規範,這是對於大大小小每塊土地類別的用途規範。

像是住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、農業區等多種分類,不同的土地類別就會有不同的建蔽率、容積率規定!

今天貸款通就來教教大家土地使用分區類別查詢&建蔽率容積率查詢方式!

「土地使用分區」是什麼?

對於全國每一塊土地的用途做規範,賦予土地不同的任務,這就是「土地使用分區」。例如都市用地來說,就可能區分為:「商業區」、「工業區」、「住宅區」等。

而如何配置每塊土地的用途與功能種類,在現代和過去都市人口密度大相逕庭的狀況下,土地使用分區的劃分格外重要,住宅區、商業區、行政區、文教區等各種類別用地,都是需要專家精密計算的。

「土地使用分區」有哪些類別?

土地可以分為都市土地非都市土地未編定土地這三種。

內政部全國土地使用分區資料查詢系統

未編定土地是一些無人居住的山區離島,這些地方的土地可能連地號都沒有就不討論了。

台灣的各個縣市都會依照都市發展期望與需求來劃分自己的土地使用分區,最初步會分成「都市」及「非都市」。

都市用地較常見的就是住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保護區、農業使用區、特定專用區等。

非都市用地則有可能劃分特定農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區等種類。

下面就簡單和大家說明規範中各土地區域的定義與使用限制!

1、行政區

● 為發揮行政機關、公共建築等之功能,便利各機關間之連繫,並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。

● 舉例:公務機關、醫療設施、社福設施等。

2、文教區

● 為促進非里鄰性文化教育之發展,並維護其寧靜環境而劃定之分區。

● 舉例:教育設施、國高中小、大學校區等。

3、倉庫區

● 為促進運輸服務業、倉庫儲存業及其有關設施之發展而劃定之分區。

● 舉例:倉儲、運輸業、批發業等。

4、風景區

● 為保育及開發自然風景而劃定之分區。

● 舉例:條件規範內允許使用住宅、公務機關、宗教建築。

5、農業區

● 為保持農業生產而劃定之分區。

● 舉例:農藝及園藝業設施。

6、保護區

● 國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定之分區。

● 舉例:農藝及園藝業設施,條件限制內允許社福設施、停車場及宗教建築。

7、保存區

● 為維護古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築物並保全其環境景觀而劃定之分區。

● 舉例:具歷史紀念性的建築(祠堂)等。

權狀上的地目是使用分區的意思嗎?

土地使用分區可以對照土地登記謄本,在「標示部」欄位即會載明!

而權狀上的地目,自民國 88 年 3 月 16 日起,除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外,其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。

通常也是「田」、「旱」、「建」、「道」這幾種地目才可以辦理土地貸款

要注意都市計畫範圍以內就不看地目了,只看都市計畫的土地使用分區,都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。

延伸閱讀:<5分鐘搞懂土地分類及權狀上的地目的意思>

「土地使用分區」建蔽率/容積率規範

「土地使用分區」建蔽率/容積率規範
「土地使用分區」建蔽率/容積率規範

每座城市對於不同使用類別的土地分區,若有興建建築物之必要,其規範的建蔽率、容積率都有不同的規定。

以台北市舉例,土地使用分區管就將「住宅區」分為住一、住二、住三、住四等四種;「商業區」同樣也分成四種,這其中對於建蔽率與容積率都有相當清楚詳細的劃分,以下就為大家簡單說明。

1、什麼是容積率?

● 容積率是建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例。需要注意的是,地下層及屋頂的突出物不列入計算。

● 舉例:某棟建築物一共有四層樓,一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪,那麼容積率就會是:(10+10+5+5)÷20=150%

2、什麼是建蔽率?

● 建蔽率的定義是建物底面積比上土地坪數的比例,也就是建築物的平面投影面積與土地。

● 舉例:某棟建築物底面積為80坪,土地面積為150坪,建蔽率則為80÷150=53.3%

以上統整「容積率」與「建蔽率」的限制,目的就是在土地上的建築物之量體大小,以及餘下的空地量,主要是為了管制土地的用途與使用程度,包含了從事什麼樣的活動、使用程度等。

申請土地使用分區證明的方式?

申請土地使用分區證明流程
申請土地使用分區證明流程

1.臨櫃申請:

至都市發展局申請,需檢附地籍圖正本(申請日期三個月以內,地藉圖是至地政事務所申請),並填寫土地使用分區證明申請表格,申請表格在櫃台領取,規費一筆20元,於申請時在櫃台繳交,並於隔日同一時間前來櫃台領取。

2.郵寄申請:

請郵寄下列資料及費用郵寄至各縣市都市發展局,,載明”土地使用分區櫃台 收”,將於案件完成後以回郵寄回。

  • (1)申請書。
  • (2)地籍圖正本(三個月內),影本請備註影本與正本相符並簽名。
  • (3)規費:申請1筆地號20元(份),額外多發1份副本加20元。
  • (4)自備回郵信封及掛號郵資。

3.網路申請

至各縣市都市發展局網站使用分區線上申請。

土地使用分區常見問題大解析!

土地使用分區如何查詢?

欲查詢土地使用分區,有兩種方法。首先,可以對照土地登記謄本,在「標示部」欄位即會載明!此外,也可以透過「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢,相當方便!

若違反土地使用分區規範會怎樣?

根據《都市計畫法》的規範,倘若違反土地使用分區規定,得處該土地或建物之所有權人、使用人或管理人「新臺幣 6 萬以上、30 萬以下罰鍰」。若經裁罰而未改善,得按次處罰,同時停止供水供電,屢勸不聽者得強制拆除。

以上就是貸款通為大家整理的「土地使用分區」必看重點!土地的用途與規範相當重要,不僅僅是影響到使用者,更甚至可以影響到地段地價,大家千萬別忽略了!

延伸閱讀:<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!>

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有更多 土地使用分區 問題想諮詢該怎麼做?

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貸款通賴長森

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