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房屋共同持有可以買賣嗎?必看的持分房屋買賣流程及注意事項!

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所謂的「持分房屋」指兩人以上共同持有房屋或土地。而想利用這塊房屋或土地進行買賣等處分時,經常遇到意見不合的情況,此時如果想針對「個人」所持有的部分進行買賣,即可稱為「房屋持分買賣」。

也就是說,只需要一位房屋持有人,就可以將自己所擁有的部分做買賣。本篇為大家整理持分房屋買賣流程及應注意事項!

持分房屋可以單獨利用個人持有的部份進行買賣嗎?

房屋持分產權不完整的缺點
房屋持分產權不完整的缺點

共有房屋當然可以進行買賣,流程上會建議是先找其他持分人購買或是找有在收購持分房屋的業者處理

持分房屋買賣流程與正常房屋買賣流程有何不同?

主要是有其他的共有人,買賣流程跟正常房屋買賣流程中會多出一個知會共有人的流程。

  1. 共有人有優先購買權,共有人若要優先購買,須賣給共有人。
  2. 共有人優先購買,必須承受原本買方買賣契約的權利義務。如果本來說要購買後來又反悔,需要負違約賠償責任。
  3. 進行買賣時如果沒通知共有人,就出售給其他人,會有民事賠償責任,共有人可要求以市價與售價的差價,賠償共有人,所以在過戶前一定要通知共有人。
  4. 辦理過戶時,需簽共有人不優先購買的切結書,才能完成過戶登記。
  5. 共有人優先購買,所有的買賣條件都是一樣,付款條件、價金交付及其他約定都是一樣。

只是要進行交易之前先了解一下持有的持分不動產是屬於「公同共有」,以及「分別共有」,這兩種類型中的那一種。

延伸閱讀:<共有人優先購買權VS承租人優先購買權!購買權流程/時效總整理!>

共同持有?持分是什麼意思?差別為何?

所謂的「共同持有」,其實可以分成兩大類:「分別共有」以及「公同共有」。

  • 分別共有:分別共有指的是,共有人分別擁有共有財產的特定比例、個別持分。可以個別買賣、過戶、貸款等。
  • 公同共有:公同共有指的是,共有人共同擁有全部的所有權,沒有持分,共有一物。多人共同持有共享一間房屋,必須要經過所有人的同意才能處置。

可以先看一下權狀上的權利範圍如下二張圖片。

持分房屋買賣-分別共有建物
持分房屋買賣-分別共有建物
持分房屋買賣-公同共有建物
持分房屋買賣-公同共有建物

簡單來說,當你的持分房地是「分別共有」這類時,不需要其他持分人同意,就可以單獨依自己手上持分進行買賣等處置。

公同共有及分別共有的差異比較表

項目公同共有分別共有
享有權利所有權及於公同共有物之全部。需得全體公同共有人同意後,方得就公同共有物為使用收益。依照其應有部分享有所有權。 按其應有部分對於共有物有使用收益之權。
處分權力需得全體公同共有人同意。得自由處分其應有部分。
分割限制在公同關係存續中,不得請求分割。除有特別規定、因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限外,得隨時請求分割。
管理權力除法律或契約另有訂定外,均應得全體公同共有人之同意。除另有訂定契約外,簡易修繕及保存行為共有人得單獨為之。改良行為則以共有人數及應有部分合計過半數之同意即得為之。
續存期間通常有共同之目的,故其存續期間較長。例外則是繼承人得隨時請求分割遺產,故繼承事實之公同關係得隨時終止。通常為有限期之短暫關係。

台灣所有權以公同共有的型態出現之原因,不外乎是遺產繼承、夫妻共同財產、合夥契約等這些因素。如果要解除共有關係,可辦理共有房屋「分割」,依據民法第823條第1項,共有人除法令另有規定外,可隨時請求分割共有物。

而民法第824條規定,共有物的分割,原則上以共有人協議的方法進行,若無法協議決定,可請求法院裁判。

法律另有規定的部分是指:公同共有物之處分、變更、設定地上權等,應以「共有人過半數」+「應有部分合計過半數」之同意,兩項條件皆滿足之下才能為處分行為。

而例外情況則是「其應有部分合計逾三分之二」者即能單獨為處分變更(需事先以書面通知其他共有人)。

延伸閱讀:<房屋共同持有貸款懶人包:1篇搞懂公同共有/分別共有貸款優缺點 !>

持分房屋可以買賣貸款嗎?

持分房屋、持分土地是可以買賣貸款的。

不過一般而言,銀行大多不接受所有權不完整的物件作為擔保品,主要是因為擔心求償複雜、產權轉移不便。

也就是說,持分土地/持分房屋的貸款管道,會以民間貸款為主,且民間貸款無須經過徵信,也不會特別通知其他共有人,不過缺點就是利率自然會高一些。

延伸閱讀:

共同持有人不願意買賣怎麼辦?

那我們經常聽聞兒女共同繼承遺產,卻對房屋土地的處置出現分歧。假如您的共同持有人不願意買賣房屋,那麼以下有幾個方式可以嘗試看看:

  • 溝通:溝通、溝通、再溝通!
  • 由律師協助進行法院拍賣方式:透過法院管道變價拍賣房屋,產權完整、採用公開競標的方式進行,價錢可以賣得比單用個人持分的部份來得高。
  • 代書:透過代書規劃以達最高用途效益,一般情況下,不會希望房子被賣給外人,大多會是想買,只是價格上不一定合意或是有支付買賣價金上的困難處,可由專業代書出面來協調,以略低於市價的價格進行買賣,及協調辦理房屋貸款支付買賣價金。

1、多數人要賣怎麼辦?

多數人同意買賣以多數人意見為主。土地法第34條之1:「共有人過半數同意,應有部分也過半數同意。」則可合法轉賣他人,並平分錢財。

2、少數人要賣怎麼辦?

假如贊成賣屋的共有人沒有超過半數同意,則可以向法院申請「共有物分割」。

一般案例上,法院通常會採「變價分割」的方式處理,也就是將物件送往民事執行處執行法拍,再依照拍賣後的金額,按比例分配給共同持分人。

延伸閱讀:<變價分割意思看攏嘸?變價分割條件、程序、拍賣流程白話好讀懶人包>

持分房屋買賣流程及應備文件大解析!

主要是有其他的共有人,買賣流程跟正常房屋買賣流程中會多出一個知會共有人的流程 。其他的流程房屋持分買賣的流程與一般房屋買賣流程其實是大同小異的:

房屋買賣流程
房屋買賣流程
  1. 申請:
  2. 估價:
  3. 簽約:
  4. 完稅:
  5. 過戶:

持分房屋土地買賣應備文件:

● 房屋土地權狀正本
● 身份證
● 印鑑證明
● 印鑑章

持分房屋土地買賣注意事項3點提醒:

  • 優先購買權:持分財產是可以買賣、貸款的。然而需要留意的是,其他共有人擁有優先購買權喔!當您決定出售共同持有的不動產時,倘若有其中一方不同意,則依照《土地法》第34條之1規定,有意願賣出的共有人數量、持分權利皆超過1/2以上,那麼仍可以買賣持分的土地!另外,如果是單純想要賣掉個人持分的部分,那麼其他持分人則擁有優先購買的權利喔!
  • 債務狀況:倘若房屋有使用於抵押貸款的話,則必須要在買賣後優先將貸款清償。
  • 買賣價格確認:所有的買賣當事人在同意之後,價格必須要再三確認!例如稅金由誰繳納?雜項費用支出等,辦理前都務必要釐清清楚!

延伸閱讀:<無痛買房! 看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>

持分房屋買賣QA

持分房屋買賣的方式是什麼?

先找其他持分人購買及找有在收購持分房屋的業者處理

買賣持分房屋時一定要通知其他持有人嗎?

是的,進行買賣持分房屋,必須先通知其他共有人是否要優先購買。

有的要一起賣,有的不賣,要怎麼處理?

要賣的人一起發存證信給其他共有人。

不同意賣的人是佔少數,可以把他們的也一起全部賣掉嗎?

要賣的部分所有權超過3分之2或是人數超過一半且所有權也超過一半,就可以全部賣。

以上就是貸款通為大家整理的「持分房屋買賣」重要事項總整理!如果還有更多共同持有房屋土地的買賣、貸款問題,也歡迎您利用貸款通提供的免費線上客服來諮詢喔!

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貸款通賴長森

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