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共有人優先購買權vs承租人優先購買權!購買權流程、時效總整理!

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什麼是優先購買權?承租人優先購買權與共有人優先購買權差在哪?

土地法優先購買權跟民法優先購買權又該如何區分?出賣或買受不動產前優先購買權流程、時效一定要知道,避免勞心又傷財。

優先購買權/承購權意思?

優先購買權又稱優先承購權,指權利人依法律規定或依契約約定得就義務人之特定財產出賣給第三人時,享有與第三人相同條件優先承購的權利。

即權利人就義務人出賣某物與第三人時,可以依同一條件優先於第三人而買受,且於有優先購買權之權利人行使權利後,義務人與權利人間就該物需依原出售之同一條件成立買賣契約。

白話點來說,優先購買權就是讓權利人擁有「可以優先於他人購買的權利」,在不動產的買賣均需注意是否有優先購買權的存在,一般容易出現在共有人物件、地上權人物件及法拍物件。

優先購買權可以分成以下幾類:

優先購買權可以分成幾類?
優先購買權可以分成幾類?

約定優先購買權 vs. 法定優先購買權

顧名思義,即是權利發生係由於當事人間約定還是法律規定而異。

債權效力優先溝買權 vs. 物權效力優先購買權

區分標準為優先購買權是否具有對抗第三人效力,如有,即為物權效力優先購買權,若沒有事先通知優先購買權人,買賣契約可能無效;反之,則為僅具債權效力的優先購買權,沒有先通知優先購買權人買賣契約仍然有效,不過出賣人(義務人)須負損害賠償責任。

延伸閱讀:<房屋共同持有可以買賣嗎?必看的持分房屋買賣流程及注意事項!>

優先購買權時效

優先購買權時效是多久?
優先購買權時效是多久?

所謂的法定優先購買權,係基於民法、土地法、文化資產保護法等法律規定而發生,而不同關係所賦予的優先購買權也有不同優先購買權時效:

1.基於共有關係-共有人優先購買權

《土地法》第 34 之 1 規定,土地或建築改良物共有人人數達到法律定必處分共有物全部,其他不同意出售的共有人有優先購買權。

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,並且共有人出售應有部分時,要先通知其他共有人是否要行使優先購買權,而其他的共有人們,必須在收到出賣通知後的 15 天時效內決定是否要購買。

另外《民法》第 824 條第 7 項規定,變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

由於共有人優先購買權屬於債權效力優先購買權,因此若出賣人(義務人)沒有先通知優先購買權人就將物件出售,買賣契約仍屬有效,其他共有人無法主張買賣無效,但能就該交易造成其他共有人之損害向該出售人請求損害賠償責任。

2.基於租賃、地上權關係-承租人優先購買權

根據《土地法》第 104 條第 1 項規定,基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權;房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權,其順序以登記之先後定之。

除此之外,《土地法》第 107 條第 1 項規定,出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權;《民法》第 426 條之 2 第 1 項亦規定,租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

無碖哪一種,優先購買權人記得必須在接到出售通知後的 10 天時效內決定是否要購買,如接到出賣通知後 10 天內不表示,其優先權則視為放棄。

值得注意的是,地上權人優先購買權為物權效力優先購買權,出賣人(義務人)若沒有先通知優先購買權人就將基地或房屋賣出,該買賣契約可能無效,且不動產移轉登記可能被塗銷。

延伸閱讀:<買賣不破租賃原則是什麼?有什麼例外?提前解約/換約爭議看這篇>

優先購買權流程

所以假設你是優先購買權權利人人並且想要行使你的優先購買權,流程很簡單,第一步,請先確認與義務人有共有、租賃、或地上權關係存在。

接著,在出賣人(義務人)發出出賣通知的10/15 天時效內表示有意願購買,然後便可以與出賣人(義務人)形成買賣契約關係。

如果你是出賣人(義務人),想要出賣不動產給第三人,必須先通知優先購買權人,並依同樣出賣條件詢問他們是否有意願承購,若有,則走上面提到的流程,若無或逾期表態,則出賣人(義務人)可以檢附已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示等證明,便可將不動產出售移轉給第三人。

以上即為簡單的優先購買權介紹,看到這裡應該不難明白,為什麼本文一開始就說出賣或買受不動產時一定要留意是否涉及優先購買權,畢竟一旦忘了通知相關人員,輕則交易失敗,重則得負賠償責任。

出賣人(義務人)務必謹慎查明先做好功課並按流程處理,以免發生無謂爭議勞心又傷財。

優先購買權QA

優先購買權可以分成幾類?

1.約定優先購買權 vs. 法定優先購買權
2.債權效力優先溝買權 vs. 物權效力優先購買權

優先購買權時效是多久?

共有人們,必須在收到出賣通知後的 15 天時效內決定是否要購買。
承租人們,記得必須在接到出售通知後的 10 天時效內決定是否要購買。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.6%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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