首頁房屋貸款斡旋金是什麼與多少合理?買房斡旋金反悔還可退嗎?斡旋金契約陷阱

斡旋金是什麼與多少合理?買房斡旋金反悔還可退嗎?斡旋金契約陷阱

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買房是人生大事,只是其中許多專有名詞與細節,會讓首購族一頭霧水需要做許多功課才能避免踩雷,在買屋社群上有人分享在看房到需要議價時,這時候房仲建議可以先付一筆斡旋金,由房仲跟屋主代為談判價格,那什麼是斡旋金?有那些注意事項與陷阱!

斡旋金是什麼?跟訂金有什麼不同?

斡旋金是什麼?

議價保證金就是不動產市場中通稱的斡旋金,因為買屋的交易金額較大,買方可以透過斡旋金代表購買誠意,並非只是胡亂開價來影響後面房屋銷售進度,也是代表向買方表示購屋誠意,當賣方願意接受出價時,則這筆斡旋金即轉為定金,視為買賣價金之一部分。

斡旋金、定金跟訂金有什麼不同?

訂金只會出現在預售屋市場,代表消費者告訴建商自己的購物買意願,並希望可以保留名額,若事後反悔,除非合約有特別規範,否則是可要求建商退還訂金且不會被沒收,反之若建商收了訂金,有發生突發事件也可選擇可以不賣給消費者只需退回訂金。

定金為法律用詞,詳記規範於民法中,定金若成立即代表「契約成立」,不管那一方反悔,都需負違約責任,會有定金會被沒收,如果賣方反悔,也必須作出賠償。

項目 定金訂金斡旋金
定義即買賣雙方確定的意思,若反悔需賠償買賣雙方議定價錢後,付「訂金」後以確保契約履行買方透過斡旋金提出購買誠意,當賣方承諾該出價條件時,斡旋金即轉為定金
賠償可反悔, 但定金取不回,還會有賠償金可反悔、可要回買方反悔:斡旋金歸賣方
賣方反悔:加倍返還給買方
法律效力無明文規範

斡旋金多少錢才合理?

下斡旋金後,反悔可以退嗎?
下斡旋金後,反悔可以退嗎?

下斡旋金因為沒有沒有硬性規定,所以常見金額約落在5-10萬或總價1-3%,斡旋金可抓適當的金額,避免發生違約情情而造成傷害,可採支票或是現金支付。

斡旋金支付部分使用支票的話,需要注意支票抬頭以屋主做為指定人外,注意必須要在支票上註明禁止背書轉讓。

下斡旋金後,反悔可以退嗎?

下斡旋金後,只要賣方沒有簽名,斡旋金並不會轉成定金,這時候還是可以無條件全額款項退還,但是賣方在斡旋金單據上簽名同意要賣房子,代表買賣合約成立,這時候斡旋金轉成定金視同違約金,就沒辦法拿回來。

  1. 買賣雙方議價成功:斡旋金轉為定金,再另外簽正式的買賣契約。
  2. 買賣雙方議價失敗:斡旋金全數退還。
  3. 賣方同意,買方反悔:斡旋金就當成違約金,由屋主沒收。
  4. 買方同意,賣方反悔:賣方得加倍退還斡旋金給買方。

簽訂斡旋金的陷阱與注意事項:

先確認房屋仲介提供的房屋的產權資料:包含土地權狀影本、建物平面圖、謄本的產權狀況、坪數、房屋建造日期、假扣押、房屋共有人、是否增建/改建、被設定抵押權等資料,來確保自己權益。

再來確認房屋仲介提供的標的屋況說明書,檢查屋內設備、漏水、凶宅與屋內裝潢狀況。

最後是付斡旋金或定金時需詳細審閱內容,且必需訂立明確的買方出價與斡旋金額,剩下的簽約時間、簽約地點、付款條件、違約金及其他雙方約定之事項。

如果下斡旋之後,屋主不接受買方出價,已經超過斡旋期限,仲介並沒有議價成功時,仲介應該要主動退回斡旋金給買方,不能以「手續費」、「車馬費」、「服務費」等名義來扣除費用。

斡旋金契約範本

斡旋金契約範本可至內政部下載

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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