買房想省仲介費？自售房屋流程／風險／注意事項總整理！不管你是屋主自售、還是買方想買自售屋，這篇通通幫你整理好！
首先介紹自售房屋流程從付定簽約到交屋，再分享買賣自售屋可能遭遇到的風險糾紛，為大家條列出自售房屋注意事項，讓大家避雷不踩坑，能夠順利買進自售屋！
自售屋是什麼？有什麼區別？優缺點為何？
最常見的購屋賣屋方式，通常都是由屋主委託房屋仲介公司，協助媒合購屋方，而房屋仲介會各向買賣雙方抽取1%-4%不等的仲介服務費。
以現在動輒兩千萬的房屋來說，仲介費很可能落在20萬-80萬左右，雙方合計就會是40萬-120萬，實為一筆不小的負擔。
許多屋主及買方會想，不如將這筆仲介費直接折抵於房價之中反而更實際，也因此出現了「自售屋」。
所謂「自售屋」也就是說屋主不透過房屋仲介，自行進行買賣交易。
而這麼做的確可以省下一筆仲介服務費的預算，然而也會增添不少風險與糾紛的機率喔！
對買家而言，假如交屋後發現問題，也沒有售後服務人員可以尋求協助。
延伸閱讀:<房仲工作很複雜？我適合作房屋仲介嗎？動機強烈又努力是必備！>
我是買家！想買自售屋有什麼注意事項＆風險？
首先要跟自行上網到處搜尋合適物件的你說聲，辛苦了！
自己透過網路資源尋找喜歡又合適的房子著實不容易，後續要面對的購屋流程與可能潛藏的自售屋風險，你不可不慎！
以下貸款通就幫你整理了購買自售屋的注意事項，趕緊來看看！
一般來說我們只要是透過房仲買賣房屋，通常就會會簽訂一份「非」漏水屋、「非」輻射屋、「非」海砂屋的保證契約。
而儘管屋主可能隱匿這些訊息，即使交屋後才發現房屋有狀況，事後究責，至少也冤有頭債有主，可以找房仲負責處理！
但倘若今天是屋主自售房屋，一旦在交屋後才發現問題，無人可以協助提供售後服務，將會是購買自售屋最大的問題。
另外就是房貸問題，通常房仲都會有認識合作的銀行行員，加上房屋仲介公司的招牌，申請房貸較為容易。
自售屋風險一：開價很硬被當盤子？
➜ 注意！先查實價登錄再談價！
其實無論是透過仲介買房，或是購買自售屋，都一定要先查查實價登錄啦！
只是說，購買自售屋的價格既然雙方已省去了仲介費（尤其屋主原來可能需要負擔到4%的仲介服務費），少了一筆大支出，這筆費用應該可以折衷在房價上顯現出折扣！
自售屋風險二：你的屋主不是真的屋主？
➜ 注意！確認「建物謄本」證實屋主是本人！
美劇裡常有的情節，就是路人假裝是屋主賣掉房子收取訂金，等到要付尾款時才發現屋主換人了，訂金不翼而飛！
這都是真實發生過的事喔，所以建議要買自售屋的買家，可以事先調閱「建物登記謄本」，確認屋主是本人無誤，再接著洽詢喔！
而「建物登記謄本」一共分成３部分，分別是「建物標示部」、「建物所有權」以及「建物他項權利部」。
如果想確認房屋所有權及抵押設定狀況，可以查閱「建物他項權利部」。
意思就是指房屋的所有權人和使用權人之外的他人，也對房屋享有的權利。
最常見的他項權利像是「抵押權」，也就是屋主以建物作為擔保品，向銀行、民間機構借款時設定的抵押權。
「他項權利部」的資料裡包括了：抵押次數、抵押順序、登記日期、債權額比例、擔保債權總金額、約定清償日期等，寫得非常詳盡。
自售屋風險三：還沒交屋怕屋主捲款潛逃？
➜ 注意！破解方式：使用「履保專戶」，驗屋完成再撥款！
買自售屋最重要的簽約等流程，建議一定要找專業的代書協助！
通常在正式交屋前，可以把款項存在「履保專戶」中，等到交屋當天驗屋完成後，買方拿到權狀確認無誤，代書便會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額，匯款到賣方的指定帳戶，完成交易。
我是屋主！買賣自售屋的流程看這裡！
如前所述，自售房屋少了仲介的專業協助，購屋這麼繁複的流程，一般人都一知半解（畢竟買賣房屋熟練的經驗不是人人都有）因此還是建議可以找尋代書的專業協助，避免交易紛爭。
自售屋流程 Step 1：付訂＆簽約
一般買賣房屋的狀態下會由買方出金「斡旋」，對屋主表示其購屋誠意，然而自售屋只要雙方確認意向，也可以省略這一步，或合併於「訂金」的部分來進行。
● 付訂：意思就是買方要付訂金給賣方屋主，屋主則是簽立訂金收據給買方。通常訂金會分為「大訂」與「小訂」。
大訂指的就是簽約金；小訂則是指斡旋金。
待雙方討論後有了雙方都合意的價格後，「小訂」就可以併入「大訂」一起計算，金額通常約為買賣價金的3%～5%之間，雙方可以自由敲定。
● 簽約：簽約的步驟建議委託代書來承辦！雙方約好簽訂買賣契約的日期時間與地點後，可以請代書協助，同時提供上段提及的「訂金收據」的範本。
而根據內政部的規定，買方可有三天以上的契約審閱權。
這裡要提醒買家，進入「大訂」繳付階段後，其實就等同於雙方對價金都合意且確認了，是不能再殺價的！
因此務必要確認價格之後再付訂金；而賣家收訂後，也不可以再將房屋轉賣給其他人喔！否則需要支付雙倍（或談定的倍數）訂金作為違約金，賠償給買家。
● 價金支付：一般買賣房屋中，價金的支付會分為四次：簽約、用印、完稅與交屋。
首次簽約時是第一次支付，買方需備妥印章、身份證等文件，也須繳付簽約款；賣方也是須備齊證件、土地建物權狀正本。
而至於四個階段每次給付的金額，簽約時由雙方約定即可。
自售屋流程 Step 2：用印&完稅
支付完首次的簽約價金後，會進入繁複的公文流程，也就是從「用印」到「完稅」。
● 用印：通常會交由代書處理，買方此時應預繳規費約２至３萬元給代書操辦流程，代書將向地政機關申請，產權移轉過戶登記所需的所有申請書，接著買賣雙方簽名、蓋印鑑章，再將報稅＆過戶所須的證明文件交給代書後。
雙方再於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書上蓋好印鑑章。
＊過戶登記申請書→報稅證明文件→增值稅／契稅申報書→所有權移轉契約書→登記申請書
● 完稅：這個階段稅捐機關開始針對代書申請的各項稅費單據收取稅款。完稅後，接著由地政機關檢視所有完稅單據，確認後才開始核准移轉登記。
屋主注意！在這個階段，賣方需要繳的稅費包括：「土地增值稅」、賣出後次年也應申報「財產交易所得稅」，不動產如有抵押設定也會需要負擔「塗銷登記費」。
其他如還有欠房屋稅、地價稅等也必須完稅喔。
延伸閱讀:<房屋買賣交易流程！各階段(簽約,用印,完稅,交屋)要支付的稅金及費用說明>
自售屋流程 Step 3：交屋！
完成以上繁瑣的程序後，房屋及土地產權過戶到買方名下時，買方必須立刻支付價金尾款喔！也可以銀行貸款匯入賣方帳戶。
接著賣方點交房屋、將鑰匙交付給買方，整個房屋買賣流程才算大功告成。
而交屋時有些要注意的事項也在此一併提醒大家：水電、瓦斯、房屋稅、地價稅等，這些繁複的稅金，可以由代書詳列細目後，依照交屋日再按照當月天數比例結清！
最後，也是最重要的，記得申請「自用住宅優惠稅率」來達到節稅的效果！
結語
以上就是貸款通為買賣雙方整理的「自售屋買賣流程／風險／注意事項」啦！不管是買方要購買自售屋，或是屋主想自售，記得都要詳閱上面的重點資訊呀！
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