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自售房屋懶人包|屋主買家雙方必看!自售房屋流程及注意事項!

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買房想省仲介費?自售房屋流程/風險/注意事項總整理!不管你是屋主自售、還是買方想買自售屋,這篇通通幫你整理好!

首先介紹自售房屋流程從付定簽約到交屋,再分享買賣自售屋可能遭遇到的風險糾紛,為大家條列出自售房屋注意事項,讓大家避雷不踩坑,能夠順利買進自售屋!

自售屋是什麼?有什麼區別?優缺點為何?

最常見的購屋賣屋方式,通常都是由屋主委託房屋仲介公司,協助媒合購屋方,而房屋仲介會各向買賣雙方抽取1%-4%不等的仲介服務費。

以現在動輒兩千萬的房屋來說,仲介費很可能落在20萬-80萬左右,雙方合計就會是40萬-120萬,實為一筆不小的負擔。

許多屋主及買方會想,不如將這筆仲介費直接折抵於房價之中反而更實際,也因此出現了「自售屋」。

所謂「自售屋」也就是說屋主不透過房屋仲介,自行進行買賣交易。

而這麼做的確可以省下一筆仲介服務費的預算,然而也會增添不少風險與糾紛的機率喔!

對買家而言,假如交屋後發現問題,也沒有售後服務人員可以尋求協助。

延伸閱讀:<房仲工作很複雜?我適合作房屋仲介嗎?動機強烈又努力是必備!>

我是買家!想買自售屋有什麼注意事項&風險?

購買成屋注意事項
購買成屋注意事項

首先要跟自行上網到處搜尋合適物件的你說聲,辛苦了!

自己透過網路資源尋找喜歡又合適的房子著實不容易,後續要面對的購屋流程與可能潛藏的自售屋風險,你不可不慎!

以下貸款通就幫你整理了購買自售屋的注意事項,趕緊來看看!

一般來說我們只要是透過房仲買賣房屋,通常就會會簽訂一份「非」漏水屋、「非」輻射屋、「非」海砂屋的保證契約。

而儘管屋主可能隱匿這些訊息,即使交屋後才發現房屋有狀況,事後究責,至少也冤有頭債有主,可以找房仲負責處理!

但倘若今天是屋主自售房屋,一旦在交屋後才發現問題,無人可以協助提供售後服務,將會是購買自售屋最大的問題。

另外就是房貸問題,通常房仲都會有認識合作的銀行行員,加上房屋仲介公司的招牌,申請房貸較為容易。

自售屋風險一:開價很硬被當盤子?

➜ 注意!先查實價登錄再談價!

其實無論是透過仲介買房,或是購買自售屋,都一定要先查查實價登錄啦!

只是說,購買自售屋的價格既然雙方已省去了仲介費(尤其屋主原來可能需要負擔到4%的仲介服務費),少了一筆大支出,這筆費用應該可以折衷在房價上顯現出折扣!

自售屋風險二:你的屋主不是真的屋主?

➜ 注意!確認「建物謄本」證實屋主是本人!

美劇裡常有的情節,就是路人假裝是屋主賣掉房子收取訂金,等到要付尾款時才發現屋主換人了,訂金不翼而飛!

這都是真實發生過的事喔,所以建議要買自售屋的買家,可以事先調閱「建物登記謄本」,確認屋主是本人無誤,再接著洽詢喔!

而「建物登記謄本」一共分成3部分,分別是「建物標示部」、「建物所有權」以及「建物他項權利部」。

如果想確認房屋所有權及抵押設定狀況,可以查閱「建物他項權利部」。

意思就是指房屋的所有權人和使用權人之外的他人,也對房屋享有的權利。

最常見的他項權利像是「抵押權」,也就是屋主以建物作為擔保品,向銀行、民間機構借款時設定的抵押權。

「他項權利部」的資料裡包括了:抵押次數、抵押順序、登記日期、債權額比例、擔保債權總金額、約定清償日期等,寫得非常詳盡。

自售屋風險三:還沒交屋怕屋主捲款潛逃?

➜ 注意!破解方式:使用「履保專戶」,驗屋完成再撥款!

買自售屋最重要的簽約等流程,建議一定要找專業的代書協助!

通常在正式交屋前,可以把款項存在「履保專戶」中,等到交屋當天驗屋完成後,買方拿到權狀確認無誤,代書便會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額,匯款到賣方的指定帳戶,完成交易。

我是屋主!買賣自售屋的流程看這裡!

如前所述,自售房屋少了仲介的專業協助,購屋這麼繁複的流程,一般人都一知半解(畢竟買賣房屋熟練的經驗不是人人都有)因此還是建議可以找尋代書的專業協助,避免交易紛爭。

自售屋流程 Step 1:付訂&簽約

一般買賣房屋的狀態下會由買方出金「斡旋」,對屋主表示其購屋誠意,然而自售屋只要雙方確認意向,也可以省略這一步,或合併於「訂金」的部分來進行。

付訂:意思就是買方要付訂金給賣方屋主,屋主則是簽立訂金收據給買方。通常訂金會分為「大訂」與「小訂」。

大訂指的就是簽約金;小訂則是指斡旋金。

待雙方討論後有了雙方都合意的價格後,「小訂」就可以併入「大訂」一起計算,金額通常約為買賣價金的3%~5%之間,雙方可以自由敲定。

簽約:簽約的步驟建議委託代書來承辦!雙方約好簽訂買賣契約的日期時間與地點後,可以請代書協助,同時提供上段提及的「訂金收據」的範本。

而根據內政部的規定,買方可有三天以上的契約審閱權。

這裡要提醒買家,進入「大訂」繳付階段後,其實就等同於雙方對價金都合意且確認了,是不能再殺價的!

因此務必要確認價格之後再付訂金;而賣家收訂後,也不可以再將房屋轉賣給其他人喔!否則需要支付雙倍(或談定的倍數)訂金作為違約金,賠償給買家。

價金支付:一般買賣房屋中,價金的支付會分為四次:簽約、用印、完稅與交屋。

首次簽約時是第一次支付,買方需備妥印章、身份證等文件,也須繳付簽約款;賣方也是須備齊證件、土地建物權狀正本。

而至於四個階段每次給付的金額,簽約時由雙方約定即可。

自售屋流程 Step 2:用印&完稅

支付完首次的簽約價金後,會進入繁複的公文流程,也就是從「用印」到「完稅」。

用印:通常會交由代書處理,買方此時應預繳規費約2至3萬元給代書操辦流程,代書將向地政機關申請,產權移轉過戶登記所需的所有申請書,接著買賣雙方簽名、蓋印鑑章,再將報稅&過戶所須的證明文件交給代書後。

雙方再於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書上蓋好印鑑章。

*過戶登記申請書→報稅證明文件→增值稅/契稅申報書→所有權移轉契約書→登記申請書

完稅:這個階段稅捐機關開始針對代書申請的各項稅費單據收取稅款。完稅後,接著由地政機關檢視所有完稅單據,確認後才開始核准移轉登記。

屋主注意!在這個階段,賣方需要繳的稅費包括:「土地增值稅」、賣出後次年也應申報「財產交易所得稅」,不動產如有抵押設定也會需要負擔「塗銷登記費」。

其他如還有欠房屋稅、地價稅等也必須完稅喔。

延伸閱讀:<房屋買賣交易流程!各階段(簽約,用印,完稅,交屋)要支付的稅金及費用說明>

自售屋流程 Step 3:交屋!

完成以上繁瑣的程序後,房屋及土地產權過戶到買方名下時,買方必須立刻支付價金尾款喔!也可以銀行貸款匯入賣方帳戶。

接著賣方點交房屋、將鑰匙交付給買方,整個房屋買賣流程才算大功告成。

而交屋時有些要注意的事項也在此一併提醒大家:水電、瓦斯、房屋稅、地價稅等,這些繁複的稅金,可以由代書詳列細目後,依照交屋日再按照當月天數比例結清!

最後,也是最重要的,記得申請「自用住宅優惠稅率」來達到節稅的效果!

結語

以上就是貸款通為買賣雙方整理的「自售屋買賣流程/風險/注意事項」啦!不管是買方要購買自售屋,或是屋主想自售,記得都要詳閱上面的重點資訊呀!

延伸閱讀:

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貸款通賴長森

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