想把房屋留給兒女，該用什麼方式過戶才能節稅？房屋繼承／房屋贈與／逐年贈與／買賣等４種 房屋過戶費用 花多少？遺產稅、贈與稅、土地增值稅、契稅怎麼算？過戶流程、資料、時間貸款通全都幫你整理好！
房屋過戶方式：贈與／繼承／買賣 稅額怎麼算？費用、流程、優缺點分析
想把房屋留給兒女，該用什麼方式過戶才能達到節稅的效果呢？常見的房屋過戶方式有3種：房屋繼承、房屋贈與以及買賣。
在選擇哪種房屋過戶方式最能達到節稅效果之前，我們必須先了解這３種過戶方式各有何優缺點、應繳稅負如何計算。
房屋繼承
- 稅負項目：遺產稅
- 免稅額：1200萬元
- 扣除額：配偶493萬元／子女50萬元／治喪費123萬元
- 優點：簡單、節稅
- 缺點：無法立即轉移、無法指定偏愛子女繼承
最常見的過戶方式是繼承。不動產產權所有人在過世之後，將由法律規定或遺囑交代之繼承人繼承。繼承不動產的特點，就是不用繳納土地增值稅與贈與稅，此外免稅額度也有1200萬元。
現今遺產稅的計算方式如下：
- 遺產總額－免稅額－扣除額＝遺產淨額
- 遺產淨額 × 稅率－累進差額＝應納遺產稅額
| 遺產淨額（元） | 稅率 | 累進差額（元） |
| 50,000,000以下 | 10% | 0 |
| 50,000,001-100,000,000 | 15% | 2,500,000 |
| 100,000,001以上 | 20% | 7,50,0000 |
▲遺產稅率及累進差額請參考財政部之法規
簡單舉例，小明繼承爸爸一棟現值2000萬的房屋，扣掉免稅額1200萬以及子女扣除額50萬喪葬費123萬後為627萬（需再斟酌小明媽媽是否健在，能否扣除493萬的配偶扣除額），適用10%的稅率：6,270,000 × 0.1＝62萬7千元。
不過房屋繼承此一方式的前提須考量到繼承人是否能付得出遺產稅額，且須均分遺產、無法指定其偏愛子女為繼承人。假若自己有遺產分配規劃，需事先在遺囑中詳敘，且不得侵犯繼承人之特留分。
延伸閱讀:<《繼承房屋》的遺產稅要繳多少？繼承順位、繼承房屋要注意什麼？>
房屋贈與
- 稅負項目：贈與稅、土地增值稅、契稅
- 免稅額：每人每年220萬元
- 優點：可立即轉移、
- 缺點：稅付較高、高額
雖然贈與不如繼承划算，但考量子女可能無法負擔遺產稅導致房產被法拍，或是特定要將不動產指定給其中某位繼承人，不在乎會被課更重的稅，許多人仍會選擇生前贈與。
不過房屋贈與將被課徵贈與稅、土地增值稅及契稅，比起遺產稅高出許多。
現今贈與稅的計算方式為：
- 土地公告現值＋房屋評定現值＝贈與總額
- 贈與總額－免稅額＝贈與淨額
- 贈與淨額 ╳ 稅率－累進差額＝應納贈與稅額
| 贈與淨額（元） | 稅率 | 累進差額（元） |
| 25,000,000以下 | 10% | 0 |
| 25,000,001-50,000,000 | 15% | 1,250,000 |
| 50,000,001以上 | 20% | 3,750,000 |
▲贈與稅率及累進差額請參考財政部之法規
簡單舉例，爸爸贈與小明一棟2000萬的房屋，假設「土地公告現值＋房屋評定現值」為1000萬，則1000萬扣除免稅額220萬為780萬，適用10%稅率：7,800,000 × 0.1＝78萬元。
（此外還得斟酌將土地增值稅及契稅的金額納入計算）
房屋贈與需要負擔的稅負的確比較重，不過可以及時轉移將不動產過戶，自由分配自己的財產與繼承人。
需要注意的是，贈與的房產是否有「出售」的計畫？因為贈與、繼承、二等親買賣的房子將來再出售時，課稅的標準落差懸殊，假如贈與後不久即賣出，將面臨高額的房地合一稅喔！
此外，在當事人死亡前兩年贈與的財產，仍需依「遺產稅」計算。因此若想以贈與的方式傳承不動產，必須及早規劃才能達成節稅的目的。
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房屋買賣（二等親）
- 稅負項目：土地增值稅、契稅、交易所得稅
- 免稅額：無
- 優點：免遺產稅、免贈與稅
- 缺點：無法及時轉移
二親等內的親屬之間買賣不動產，即便是「交易」不是「贈與」，也要記得申報「贈與稅」，並且取得國稅局核發的非屬贈與同意移轉證明書後，才能在地政機關辦理過戶喔（此外也仍需繳交財產交易所得稅。）
若要避免大筆支出，建議以逐年贈與、現金買賣的方式轉移不動產較為划算。
可計劃妥善運用每年免稅額220萬至受贈者戶頭，舉證金流來源，幾年過後再以此筆現金將不動產買下來，同時時可採用一生一次的「自用增額稅（2％）」，比起直接贈與房產的一般稅率節省不少！
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以上就是三種常見的不動產過戶／房屋轉移方式，房屋繼承、房屋贈與、逐年贈與、房屋買賣等方法哪一種最適合你？
在辦理過戶之前記得先好好試算過一遍，房地產值都不是小數目，稅負差額動輒上百萬，千萬不可馬虎！
房屋過戶費用Q&A
贈與稅（依照地政事務所的公告為主）
印花稅（土地及建物核定契價＊0.1%）
地政移轉規費（建物核定契價+土地申報地價）＊0.1%
書狀費一份80元
土地增值稅（須申報，若無調漲則無須繳納）
契稅（建物核定契價＊6％）
夫妻之間若為贈與型的房子過戶，不用繳納土地增值稅及贈與稅（還是要申報），契稅和印花稅的部分還是要繳交，夫妻間房子過戶流程如下：
填寫贈與移轉契約書
到房屋所在地的稅捐稽徵處申報土地增值稅與契稅，並繳交印花稅
至稅捐稽徵處領取土地增值稅不課徵證明書與契稅繳款單
至持有人之戶籍所在地的國稅局申報贈與稅（免稅）
至房子所在地之地政事務所辦理夫妻贈與登記
一般是15天~45天
可以的，只要熟悉整個過戶流程您也可以自己辦理，不需要委託代書處理！
一般行情是1萬元上下，如果案件比較複雜會額外計費！
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請問一下如何預防兄弟偷偷過戶媽媽的房子呢？如果身上都沒有錢的話他們可以辦理偷過戶嗎？
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