買房簽了約才發現貸款成數不足貸不過？自備款不夠怎麼買房？毀約要付違約金嗎？斡旋金定金簽約金會被沒收嗎？
別心急，教你四招不怕簽約金蒸發不見！買房簽約前必看攻略！想知道如何避免房貸成數不足？如何提高房貸過件率？一起來看看吧！
房貸成數不足買不起，不買了毀約會怎樣？
買房的過程分成好幾個階段，其中你一定有聽過「下斡旋」和「簽約」。其實，買房子最常發生爭議的階段，也就是這兩個階段的總和，也就是「斡旋定金」這部分！
通常經過房仲接觸的案子，都會由買方出價斡旋，此時當房仲收到斡旋金後，就會先代為保管，同時開始和賣方議價。而假如賣方同意買方出價，那麼斡旋金會轉為定金，由賣方收取。
這裡「斡旋轉定金」的主要用意，除了展現誠意外，就是在於確保買賣雙方都有義務要完成交易。若買方出價下定後反悔不買，那定金就會由賣方沒收；若是賣方反悔不出售了，那就須退還 2 倍的定金（視個別約定不同）。
好的，再回到本段的標題，不買了、毀約會怎樣？答案是：需視毀約的階段而定。
1、下斡旋出價後毀約
在以斡旋金出價並轉為定金後、簽訂要約書前，假如買方反悔不買了、或是違反事前的交易約定，那麼斡旋金／定金就會由賣方沒入；假如是買方先答應後反悔，則須賠償兩倍的斡旋金。
2、簽訂要約書後毀約
經過簽訂要約書的階段，代表雙方都已確認此樁交易的進行，那假如在簽訂要約書後反悔不想買賣了，則不論是買方毀約或是賣方毀約，毀約的一方必須賠償總價金額的 3% 作為違約金。
3、買房簽約後才毀約
房子買也買了、權狀契約簽也簽了，最後才反悔或因故不買或是不賣，那就會面臨更高的賠償金。視雙方契約上的約定毀約賠償金進行賠償，常見的賠償金額會是總價金額的 15%-20%。
如何避免貸款成數不足，或違約金的產生？
如果對於自己的荷包沒有把握，擔心發生意料之外的狀況，那麼以下有幾點非常基本、在買房前一定要知道的眉眉角角，能夠避免你發生像是貸款成數不足這樣的意外發生：
1、事前功課做好，查詢實價登錄不可少！
別說我們都認為買房前做功課是基本，偏偏還真的有人沒查過！當然房仲或是屋主心中都會有個底價與一個理想價，那麼了解地段行情、區域行情是漲是跌就顯得格外重要！
極度建議所有想要買房的買方，先自己透過實價登錄網站了解周遭的房價行情，以免到時候被房仲話術、被物件煞到暈船，急急忙忙掏錢，買貴還不自知。
2、別用感覺行事，先請銀行估價最實在！
再來，查了實價登錄也只是推測出自己心中的價格，想要真正知道房價，請銀行實際鑑價最實在。雖然絕大多數的交易狀況，都是在簽約買房後才開始找銀行估價，但如此就會面臨上段所述，如果貸款成數不足、自備款又籌不出來，只好毀約，那就會有高額的賠償金問題。
所以會建議可以先找多家銀行或熟識的行員估價，了解行情區間，以免發生你以為你可以貸 1,000 萬、其實銀行覺得房子根本只有 800 萬的價格。
3、契約加註但書，保障權利避免錢不夠！
上面兩點說的都是事前功課，而如果你真的非常謹慎，又擔心買房貸款成數不足的問題，那貸款通會建議你，就在「斡旋金契約書」裡頭加註「但書」吧！
這條但書又可視為解約條款，在實務上比較少見，因為加註了這個但書後，顯得對買方較有利、對賣方較嚴苛，有可能會大幅度影響賣方的交易意願。
契約但書／解約條款該怎麼寫才有保障？
先把貸款通建議的寫法寫出來，再詳細提點大家務必寫到哪些重點。
本交易之購屋貸款（不含信貸或其他房貸之外任何貸款）需達雙方約定成交價金元之八成（即元），且不指定銀行、不指定貸款利率及年限，否則無條件解除此契約。
上面是相對較完整無漏洞的但書註記，其中提到：
1、貸款類型
必須提到是「房屋貸款」也不包含其他如信用貸款、抵押貸款、車貸等等其他名目之貸款。
2、貸款條件
再來是記得註明「不指定銀行、不指定貸款利率及年限」此句，如果沒有貸款到滿意的貸款年限、貸款利率的理想條件，那麼有權利是不執行這場交易的。
3、貸款成數
最後則是貸款成數要寫清楚「達雙方約定成交價金元之八成（即元）」這句話，八成的比例背景是什麼？是約定價金的八成？還是銀行鑑價八成？
這些都會有相當大的落差，要是但書沒寫清楚，那麼就會有更多模糊的爭議空間。
如果很擔心房貸成數不足，不是由於房屋鑑價失準，而是擔憂自己的貸款條件不夠好、銀行不輕易核貸，那貸款通建議可以閱讀這篇相關文章。
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買房貸款成數不足 Q&A
如果在買賣合約中有寫到因為貸款成數不足時，可無條件解約，就可以拿回訂金，所以建議在簽買房合約時，多加註這一條。
因為信貸是沒有抵押品，審核條件會比較嚴格，如果是先辦信貸，在辦房貸時，因為有設定房屋抵押的關係，在負債比的審核上會比較寬鬆一點。如果先辦房貸的話，已經房貸會拉高你的負債比，之後要再借信貸的條件變差，不一定會過件。
增加擔保人、增加抵押品、提高房貸利率、縮短房貸攤還年限、信用貸款、汽車貸款、裝潢貸款或二胎貸款等方法來試看看。
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