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房屋被設定可以過戶嗎?揹(背)胎過戶=抵押權未塗銷過戶?

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貸款中的房子可以賣嗎?什麼是 揹(背)胎過戶 ?買賣房屋時不塗銷原先抵押權,而是將其移轉到新所有權人也就是買方身上有哪些優缺點?

想知道如何預防房屋買賣案件中常見的抵押權糾紛嗎?看這篇就對了。

胎=胎權=抵押權,揹(背)胎過戶是抵押權未塗銷時過戶

揹(背)胎過戶的「胎」,指的是胎權,也就是所謂的抵押權,即所有權人向金融機構辦理貸款時提供房屋設定抵押權給銀行時的那個抵押權,所以第一順位抵押權便為「頭胎」、「一胎」,第二順位的抵押權則為「二胎」,這也是為什麼會有一胎貸款二胎貸款這類的名詞出現。

抵押權需在成屋履約保證 5 步驟中完成塗銷?

成屋履約保證流程有 5 步驟:依序為簽約、用印、完稅、過戶、交屋

由於通常賣方都有向銀行設定抵押借款,因此在房屋買賣時,這些未清償的貸款額度,一般是在「過戶」階段,即銀行撥付貸款的同時,由買方的尾款代為清償,簡稱為「代清償」。

換句話說,買方取得不動產所有權,辦妥銀行貸款設定後,買方的銀行會撥款清償賣方原有的銀行貸款,而代償的金額會視為買賣價格的一部份,這個環節的房貸轉移、代清償問題,均會由買方的銀行來處理。

賣方銀行確定收到買方銀行清償抵押借款的金額之後,會出具抵押權塗銷同意書給地政士,接著再向地政事務所申辦抵押權塗銷登記完畢,即可於交屋日當下將完整的產權交付給買方。

延伸閱讀:<房屋買賣交易流程!各階段(簽約,用印,完稅,交屋)要支付的稅金及費用說明>

貸款中的房子可以賣?

有些人可能會疑惑,原來房貸還沒繳完也可以賣房?沒錯的確可以,根據我國民法規定,即使房產已經設定抵押權,原所有權人仍然有權將之出售,且出售辦妥過戶登記後,原設定之抵押權並不受其影響。

舉例來說,原所有權人A將已設定抵押權的房地產出售予B,原抵押權人在A未依約清償債務的時候,仍有權聲請法院查封拍賣該已出售予B之房地產,並不因原所有權人A將房地產出售而受影響。

因此,買方在購屋的時候,如果碰到賣方的房屋已設定抵押權,最好要求賣方將抵押權塗銷後,再將所有權移轉登記予買方,抑或同上一段提到,對該房產之貸款直接撥予賣方的貸款銀行予以清償貸款,以免折了夫人又賠兵。

延伸閱讀:<為什麼要抵押權設定登記?抵押權時效有多久?要如何進行抵押權塗銷?>

揹胎過戶風險大糾紛多!

而所謂的揹(背)胎過戶,是指賣方並不塗銷銀行抵押權,而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款,買方只要支付餘額給賣方,由買方繼續繳納銀行貸款。

什麼意思呢?倘若產權登記簿上設有抵押權,則於移轉過戶時抵押權隨著法定效力移轉登記在新所有權人產權登記簿謄本上,其抵押權並未塗銷而續存,便稱為揹(背)胎過戶。

延續剛剛的例子,A的房產已做過抵押權設定,此時B決定向A購買該房產並簽定契約,則只要房屋過戶的當下,沒有將原來的抵押權塗銷而是跟著移轉在買方B的產權名下。

將賣方A所遺留之原銀行貸款債務及該買賣標的物上的抵押權保留,並協議於所有權移轉登記完成交付買賣標的後,改由買方B遵循原應繳納給銀行之各期本息如期繳納予銀行,即為「揹(背)胎過戶」。

雖然乍聽之下不用重新申請貸款好像很方便,但其實問題與風險並不小,當買方選擇「揹(背)胎」並按照賣方原積欠金額向銀行清償債務時。

若賣方除了原有的抵押貸款外,尚積欠信用貸款或其他保證債務時,銀行依法可以要求買方必須代為清償賣方所積欠的所有債務後才能使得債務清償證明書,而且金額通常還都不小,有時候甚至比房屋出售價格還貴。

除此之外,由於揹(背)胎過戶的形式沒有向原銀行申請變更債務人名義,得等買方繳完貸款清償塗銷,或是找新銀行承做新貸款及塗銷原賣方A的舊貸款,則A的債務責任才能完全解除。

若買方B一旦無法繼續繳交原賣家A的貸款本息環不出錢,此時A便有可能被銀行追索未繳債權,甚至使房屋面臨被法院法拍的窘境。

看到這裡有沒有覺得揹(背)胎過戶對於買賣雙方而言似乎都不是太保險,這也是為什麼建議大家碰到已設定抵押權胎權的房產物件時,最好要求賣方將抵押權塗銷之後再辦理過戶,盡量不要採用「揹(背)胎」的方式避免後續衍生各式買賣爭議。

除非買方因個人信用瑕疵或經濟狀況無法向銀行貸到高於原貸額度之款項時,才會採用此種方式。

揹胎過戶QA

抵押權設定塗銷需準備什麼?

金融機構抵押權塗銷:
a. 申請人親自辦理:土地登記申請書及登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
b. 委託代理人辦理:除準備以上證件外,代理人請帶身分證正本及印章。

貸款中的房子可以賣?

當然可以,根據我國民法規定,即使房產已經設定抵押權,原所有權人仍然有權將之出售,且出售辦妥過戶登記後,原設定之抵押權並不受其影響。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款方案內容說明

項目房屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:

以上即為簡單的揹(背)胎過戶介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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