首頁房屋貸款30年~40年公寓可以貸款嗎?老屋公寓貸款申貸注意要點懶人包!

30年~40年公寓可以貸款嗎?老屋公寓貸款申貸注意要點懶人包!

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聽說 公寓貸款 成數只能到6成,而且很難爭取到優惠的房貸利率是真的嗎?申辦老屋貸款時有沒有什麼可以獲得銀行青睞的訣竅?為什麼公寓貸款核貸金額總是不如預期?

大家的問題貸款通都聽到了,本文便將教大家如何挑選抗跌老房獲得滿意的公寓貸款成數。

老屋貸款成數要高有訣竅!申辦老公寓貸款者必看

對於自備款不夠多,又希望能夠擁有較大空間的首購族而言,與其購買新成屋,倒不如選擇總價低,實際坪數又大的老屋公寓。

以台北市為例,2019年Q1北市屋齡40年以上老屋交易量佔比便超過3成,每年更有近千名35歲以下買方申貸房貸購買屋齡36年以上房子,顯而易見,老宅已漸成趨勢。

不過屋齡越高的物件,通常越難申辦房屋貸款,加上中古屋的成交價不等於鑑價金額,因此很難在買老屋公寓時申貸到滿意的成數,更別提老屋公寓的高利率了,一不小心反而會變成更大的負擔。

目前業界是把屋齡超過30年以上的房子稱之為老屋。

看影片了解「老屋貸款 」

屋齡比較老舊的房子的取得管道大概是分成下列幾種:

  1. 繼承長輩遺產而已來的老房子
  2. 新建的房子太貴了,看中有較大空間的老房子
  3. 他人過戶或是贈與送給你
  4. 購買法拍屋也能取得老屋

老屋的貸款金額及貸款成數都會比較少嗎?

老屋公寓貸款
老屋公寓貸款

在評估公寓貸款利率和成數時,銀行會將其坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考。

成數、利率取決於建築結構和剩餘耐用年限

建築結構從弱到強可分為:磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、以及鋼骨混凝土(SC)這5種,每種結構的耐用年限皆不同,可參見下表,當剩餘耐用年限越短,房屋殘餘價值也就越低,核貸金額相對跟著變少,有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成。

行政院頒布的「固定資產耐用年數表」

  • 磚造房屋耐用年限:25年
  • 加強磚造房屋耐用年限:35年
  • 鋼筋混凝土RC房屋耐用年限:50年
  • 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限:50年
  • 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限:50年

銀行估算基準很簡單,一般公寓貸款可貸年限之算法為:

  • 屋齡+貸款年限 < 65年
  • 年齡+貸款年限 < 75年

如果嚴謹一點,貸款年限+屋齡更是必須小於50年,舉例來說,屋齡25年的房屋,貸款年限最長為25年,若屋齡已有35年,則貸款年限就只剩15年,換句話說,屋齡越高,還款的時間就越短。

※購屋貸款與二順位房貸條件上會有所差異,可以上各銀行網站參考說明。

除此之外,公寓屋齡還會影響房屋貸款利率,根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫,購買台北市屋齡九年內的房子,平均貸款利率大約在 1.67% 到 1.77% 之間;屋齡九到十八年的房子,利率為 1.84% 到 1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過 1.9%。

精華區公寓老屋申貸較容易

不過也有些銀行在審查購置住宅貸款時,其核貸成數與貸款利率並不是受房屋年限所影響,反而是房屋所在地區。

簡單來說,如果物件位在雙北地區,加上鄰近捷運站,則即使屋齡高至四五十年,貸款成數還是有機會上看8成。因此,購買公寓時須慎選地段。

公寓成交價未必等於銀行鑑價

最後,公寓老屋申貸還有一個常見狀況,就是核貸金額少於買方預期,因為銀行在放貸時,會考量房市波動風險,故估價數字通常會較市場成交價保守,導致核貸金額比想像中來的低。

建議申貸人如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。

另外貸款通也要提醒大家,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,或是周邊有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等物件,銀行多不願意提供貸款或是即使核貸,貸款成數也較低。

反之,鄰近學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果,購屋時務必將上述幾點納入考量。

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申貸老公寓貸款自備款要夠充足

由於不管申請何種貸款,銀行核貸與否皆是取決於申貸人的信用狀況和經濟狀況,故申辦公寓貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解申貸人背景,加上如果聯徵無異常顯示,都能替自己爭取到較好的貸款條件。

相反的,若有信用瑕疵,想要成功申辦房貸便會困難許多,例如曾經遲繳卡費,或是完全沒有和銀行有任何往來的信用小白等。

因此,對於這類因為信用瑕疵而遭到銀行拒絕核貸、或是臨時發生緊急突發狀況急需現金等不了銀行審核的申貸人,一般會建議改向合法立案的民間貸款公司尋求協助。

無論是負債比過高、曾被銀行退件、還是有延遲繳款紀錄等情況,皆可幫忙辦理,缺點是貸款利率較銀行方案稍高,申貸前務必衡量自己的經濟能力以免面臨還不出款項的窘境。

再次提醒,屋齡老舊的房子公寓,還有修繕成本要考慮,水電管線裝潢通常都要重拉,若以房價的10%來算,總價800萬的房子就要抓80萬的裝修預算,建議應準備較高自備款後再出手。

並且請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料。

尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

目前已經持有老屋,想辦貸款還有那些管道呢:

老屋貸款的三種管道
老屋貸款的三種管道主要有:銀行、融資公司、民間。

「老屋貸款」的辦理管道主要有三種:銀行、融資公司、民間。

銀行老屋貸款

條件較嚴格,成數不一定足夠。銀行考量黠除了貸款人的收入及信用狀況之外,未來假設要進行拍賣老屋時,還是以比較容易脫手的精華區房子為主要核貸對象。

老屋進行鑑價時而且銀行鑑價人只也會進行現勘房屋現況,可以透過外牆拉皮或是裝潢來提高房屋價值。

銀行老屋貸款的優缺點
銀行老屋貸款的優缺點
項目銀行老屋貸款
貸款利率1.6%到2.5%(年利率)
貸款年限20年
貸款額度最高為鑑價金額*80%
還款方式分期每月攤還(本息攤還)
申請限制信用及收入正常者可申請
適合對象(1)你所擁有的房屋無任何房屋貸款
(2)房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一
申貸費用帳管費、開辦費、代書費 、規費
貸款檢附文件身分證/健保卡或是駕照(擇一)
房屋及土地所有權狀
財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
印鑑章、 印鑑證明、 戶籍謄本
銀行存褶封面影本(撥款用)

融資公司老屋貸款

條件:較寬鬆,目前市面上比較大型的融資公司有中租迪和、和潤企業、裕融企業等融資公司,針對老屋貸款來說融資公司的專案條件較為寬鬆,只要房屋有價值,基本上容易過件。

然而缺點是利率通常比較銀行高。可進行原屋融資或是二胎房貸取得資金。

融資公司老屋貸款的優缺點
融資公司老屋貸款的優缺點
項目融資公司老屋貸款
貸款利率7%到14%(年利率)
貸款年限10年(120期)一般是分7年/84期。
貸款額度最高300萬。房屋所在地為台灣本島,最高額度為鑑價110%,外島不予承作。估價金額比銀行高,貸款成數比銀行高,
還款方式分期每月攤還(本息攤還)
申請限制門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低,利息比民間放款低
適合對象20~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。
申貸費用帳管費、開辦費 、代書費、規費
貸款檢附文件身分證/健保卡或是駕照(擇一)
房屋及土地所有權狀
財力證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
印鑑章
印鑑證明
戶籍謄本
銀行存褶封面影本(撥款用)
限制條件房屋如登記於公司名下不予承作。信託、限制登記不予承作。(資融公司設定除外)
貸款優勢住宅、店面、辦公、透天、大樓、公寓、套房、頂樓增建,各種房型皆可申辦。農舍也可辦理最高可貸8成。

民間代書的老屋貸款

就是門檻低、核貸速度快,不需保人,不看信用評分,不用看薪轉證明,撥款速度相當快,通常可以在3天以內。

民間老屋貸款的優缺點
民間老屋貸款的優缺點
項目民間老屋貸款
貸款利率:月息1%~3%
還款年限不限 隨借隨還不綁約
辦理時間1~3天(含鑑價時間)
貸款額度房屋價值夠額度最高100%
還款方式1.按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
年齡限制20-65歲
申貸難易度不看個人信用及收入狀況, 只看房屋價值
申貸費用服務費、 代書費、 規費

延伸閱讀:<《高額房貸申請》低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>

老屋貸款Q&A

屋齡幾年以上才叫老屋?

屋齡30年以上的房子都稱之為老屋。

老屋貸款好辦理嗎?

如果屋齡過於老舊,通常貸款成數約是市價的4成~6成左右 , 貸款年限也不會很長,會比起一般房貸而言條件差了一點。

老屋貸款利率通常會是多少呢?

貸款利率約為1.6%~3%不等,主要考量的點會依貸款人的收入及信用狀況而定。

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貸款通賴長森

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