所謂的餘屋貸款，是建商建案已興建完成，並取得使用執照，可以進住使用，但仍未售出的新成屋向銀行或是融資公司貸款。
原因不一定是賣不出去，如果是在房價上漲的時期，愈晚賣可能賺更多。建商如果看壞房市未來的景氣，便積極賣餘屋、還掉銀行的借款。
在2020年底時，政府實施打房政策，當年度新增餘屋貸款限制，最高餘屋貸款成數為5成。
餘屋是什麼意思?
專指在建設公司手中希望出售但仍未售出的房屋數量。但是目前不論在統計方法與所獲得之結果上均相當混淆，造成民眾無所適從。
一般有下列兩種分類：
(1) 已興建完成，並取得使用執照，可以進住使用，但仍未售出的數量。此專指新成屋，透過地政機關第一次建物登記資料統計屬於此類。
(2) 建設公司自公開銷售後未售出的房屋數量，此數字包括未興建、興建中、以及已興建完成的新成屋。
此種統計不易區分為新推案件或二推案件，且預售屋的交易非到完成交屋後，整個交易才算完成，此過程中仍充滿不確定性，相關銷售率狀況取得不易，且因商業機密常被誇大，故此資料誤差相當大。
一些坊間房地產雜誌、市調公司、代銷公司或房屋仲介公司，如信義房屋，以及建築業投資公會所統計的資料均屬於此類。
依「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」對「餘屋」的定義為：取得使用執照後，屋齡在5年內，仍維持「第一次所有權登記」的住宅。
建商餘屋貸款
一般是由土融轉借，不算房貸、也不算土建融，而是歸在企金之下名目為「周轉金」。
通常建商銷售房子到一定階段後，剩餘的土融尚未還清，這時建商就會另辦手續，把土融借款改以未賣出去的房子作為擔保，也就是餘屋貸款，延長還款時限。
餘屋貸款利率至少會高於土建融放款利率1-2碼；但比起利率，貸款年限與成數才是關鍵，因為就算利率拉高到3％，倘若年限拉長，還是可以從售價把利息補回來。
至於成數，依鑑價的各地區有所不同，以雙方約定為主。
建商餘屋貸款申請所需資料
- 營利事業登記證
- 公司登記證明文件（公司登記核准函or公司登記表）
- 401表
- 資產負債表
- 損益表
- 土地建物謄本與權狀
- 公司存摺近半年出入明細(建議是提供一年內的出入)
- 公司甲存近半年出入明細（支票存款）
- 銀行所需其他資料（視申請銀行要求）
建商餘屋貸款申辦流程？
- 1. 申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。
- 2. 估價:鑑價人員將針對物件，基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。
- 3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息，並回報給你。
- 4. 對保:如果前面流程進行順利，最後代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時，要事先安排時間。
- 5.設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序。
- 6. 撥款:簽約對保後，設定完成時銀行或是融資公司就會將核貸金額進行撥款。
餘屋貸款限制有哪些？
在2020年底時，政府實施打房政策，當年度新增餘屋貸款限制，最高餘屋貸款成數為5成。而目前政府對於餘屋貸款的規定和餘屋貸款限制，有以下幾項：
| 貸款年限 | 最長不逾3年 |
| 貸款成數 | 不可超過4成 |
| 還本規定 | 第二年起，至少要還本金10%~20%，不可在到期時，才一次全部還款。 |
| 票券公司調整 | 發行的一年期本票到期後，額度需降低。 |
| 擔保品 | 僅接受貸款時有認列申請的擔保品，不可中途更換。 |
| 循環動用 | 一次以一個建案為限，不可做循環動用。 |
| 其他 | 有些銀行不承辦非自家土建融案的餘屋貸款。 |
餘屋貸款Q&A
可以增加財力雄厚的保證人；或增加抵押物的數量；以及向融資公司申請餘屋貸款等，以上都是可以提高餘屋貸款成數的參考方式。
餘屋貸款是限公司法人，只能由建商提出申請，一般人並不具備申請資格。
民間餘屋貸款成數以雙方約定為主，不過利率大約是8%以上。
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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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