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房屋評定現值如何查詢與計算公式?房屋現值計算方式?房屋稅試算與查詢

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持有房屋時,除了每年都要固定繳納房屋稅外,當買賣房屋或申辦房屋貸款時都會產生契稅等房屋稅賦,而房屋稅和契稅來源都是來自當地地方政府依照房屋評定現值來計算出你所需要繳納多少稅金?那什麼是房屋評定現值與如何計算與查詢?

房屋評定現值是什麼?

房屋現值如何評定
房屋現值如何評定

房屋現值是各地政府評定的房屋價值,主要作為房屋稅及契稅的計算依據,會依房屋稅條例第10條規定,由各地民意代表、建築、營造等專門人員等組織不動產評價委員會,評定各項房屋標準價格,再由各稅捐處依據各項房屋標準(房屋用途、構造、樓層與折舊率等條件)來訂定「房屋標準單價」,相對房屋使用的建材好、坪數大、房屋屋齡新,相對房屋也會越高,若對核定結果有異議,應於接到通知書30天內申請重計。

房屋評定現值怎麼算與計算公式?

房屋評定現值之公式:房屋標準價格×面積×(1-折舊率×折舊年數)×地段率。
房屋標準價格 = 標準單價 ×( 1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高

房屋評定現值計算範例

例如賴先生有一棟住家用RC造五層樓房,已建造達三年、面積300平方公尺,座落在台中市台灣大道三段,其房屋標準單價為3000元、折舊率為1%、地段率為130%,核計後某甲房屋現值應為3000×300×(1-1%×3)×130%=1,134,900元,當年應繳房屋稅或房屋移轉應繳之契稅即以該現值為計算依據。

房屋評定現值 V.S. 房屋課稅現值
房屋評定現值 V.S. 房屋課稅現值

房屋稅怎麼算?

房屋歲的計算公式:應納稅額=房屋課稅現值 × 稅率

自用與非自用住宅房屋稅稅率比較

  • 自用住宅的房屋稅稅率:1.2%
  • 非自用住宅的房屋稅稅率:最高3.6%
  • 非住家非營業用的房屋稅稅率:2%
  • 營業用的房屋稅稅率:3%
  • 工商登記的房屋稅稅率:3%

每年五月應繳納的房屋稅則為:1,134,900元 X 1.2% = 13,619 元

房屋稅如何查詢?與線上繳稅?

每年的五月房屋所有權人皆需繳稅,房屋稅的計算期間從去年 7 月 1 日至今年的 6 月 30 日。
如果到了五月還沒有收到房屋稅繳款書可以準備自然人憑證/工商憑證/金融憑證/或已註冊之健保卡至「地方稅網路申報作業」網站查詢及線上繳稅,並可於線上進行繳稅作業。

何謂房屋標準價格?

依照房屋稅條例第11條規定,房屋標準價格包含以下項目,由不動產評價委員會分別評定,再由直轄市、縣(市)政府公告之。

  • (一)房屋標準單價:按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。
  • (二)各類房屋之耐用年數及折舊標準。
  • (三)地段率:按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。

前項房屋標準價格,每三年重行評定一次,並應依其耐用年數予以折舊,按年遞減其價格,所以可能今年的評定價格會和去年不同

房屋評定標準價格與市場房價二者差異?

房屋評定標準價格主要目的是土地移轉時課徵土地增值稅之依據,而市場房價是買賣房屋為目的,房屋評定標準價格考慮到大多數人稅賦負擔,多未能調高公告土地現值到市價,造成房屋評定標準價格與房屋市價二者之間的落差

依照平均地權條例規定,公告土地現值作用之一是土地移轉時課徵土地增值稅之依據,因為一般人之心態,在課稅時總希望稅基愈低愈好。

因此雖然現行平均地權條例及地價調查估計規則等相關法令明白規定,公告土地現值應確實反映地價動態,接近正常市價,但地方政府限於民意,考量大多數人稅賦負擔,多未能調高公告土地現值到市價,使得公告土地現值與市價之間仍有差距。

房屋評定現值如何查詢?需要準備那些文件與流程?

房屋評定現值想要查詢有兩種方式分別是臨櫃查詢與線上查詢,由於稅捐稽徵法第33條規定,房屋現值應絕對保密的納稅資料,僅限定本人或其繼承人、授權之代理人或辯護人等調查,並且應該檢附身分證及委託書等相關證件向房屋所在地的稅務局申請。

臨櫃查詢房屋評定現值流程與需要文件

所有人需攜帶身分證與印章至房屋所在地的地方稅稽徵機關服務櫃台辦理,並填寫「房屋稅籍證明申請書」,如係委託他人代為申請則要附上委託書、委託人身分證影本與印章,及受委託人的身分證、印章方能進行查詢。

房屋稅籍證明申請書:https://www.gov.tw/News3_Content.aspx?n=2&s=378947

線上查詢房屋評定現值流程與需要文件

如果想要線上查詢房屋評定現值,需要準備自然人憑證登入地方稅網路申報系統,並同時上傳申請者的文件(自然人請檢附身分證正反面影本;非自然人屬營利事業組織者請檢附中央(地方)政府核發之核准函或設立(變更)登記表或公司登記事項證明書影本;其他組織者請檢附主管機關核准設立之證照影本);受託人則需上傳授權書及授權人身分證明文件等資料。

線上查詢:https://www.gov.tw/News3_Content.aspx?n=2&s=379491

各縣市房屋評定現值線上查詢方式:

房屋評定現值Q&A

房屋現值計算公式中,「核定單價」該如何查詢?

可至各地方政府的稅捐機關官網查詢,即可查詢當年度房屋核定單價。

房屋現值每年都會更新嗎?

不會。房屋現值每三年更新一次。建議在報稅前仍可至各地稅捐稽徵處查詢。

房屋評定現值與房屋課稅現值一樣嗎?

不一樣。房屋評定現值包含:房屋課稅現值與免稅現值。當買房子時,所課徵的契稅是依據房屋現值計算;而申報房屋稅時則是以房屋課稅現值為計算基礎。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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貸款通賴長森

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