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AB 約(買賣假合約超貸) 是什麼?為何千萬別亂簽 AB 約?

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AB 約(買賣假合約超貸)是什麼?為什麼買方跟賣方願意簽署 AB 約呢?以及為何 AB 有違法的疑慮?

買賣房屋時,買方想要買低、而賣方想要賣高,坊間常聽到的 AB 約(買賣假合約超貸),簡單來說,就是一種消費者用低價買房屋,卻高報實價登錄的手法。

然而,這種方式看似對於建商及買方雙贏的方式,實際卻已觸法,風險也很高,本篇文章說明什麼是 AB 約、簽下買賣假合約超貸所觸犯的罰則、風險與案例。

AB 約是什麼?

所謂「AB 約」,是指在買賣交易時,同時簽下兩份合約,其中有一份是真的、另一份則是假的,所以才叫做 A、B 合約,也稱作買賣假合約超貸、不實買賣契約。

AB 約通常是由一份價格較高的假合約,另一份則是實際成交、價格較低的真合約所組成。

為什麼會有 AB 約?

為何會有 AB 約的發生呢?

站在買方立場,透過價格較高的假合約,可以向銀行超貸,申請更多貸款,多出一筆現金可以轉投資或是做其他用途;甚至有時候多出來的金額,就能變相把頭期款給消化掉,成為有些不肖業者口中的「零元購屋」宣傳口號。

站在賣方立場,則可以利用高價的假合約,提高房屋市場行情,因為實價登錄已是大多數買房族參考的指標,登錄的房價愈高,對建商來說是更有利的。

AB 約的另一份正常合約(真合約、價格較低合約),則記載買方與賣方(建商)交易的實際總價,與其他折讓金額等細項。

不肖建商通常會向消費者說,利用買賣假合約超貸,對雙方都有好處,也讓消費者感到業者有讓利的誠意,多數人在不清楚法律規範的情況下,可能就因此答應而簽下 AB 約,然而這確有嚴重的法律代價。

AB 約看似雙贏,卻有刑責並追討貸款疑慮

這種 AB 約,對買房族而言,能向銀行申請更高的房貸;對建商來說,可以用來登記實價登錄,以提高房屋價值,看似雙贏,但其實是完全違法的行為。

依照法律觀點,在民法上,只有實際成交價格那份合約才有法律效力,另一份假合約是無效的。買賣假合約超貸、簽 AB 約一旦被查獲或被檢舉,會受到許多罰則。

首先,用金額較高的那份假合約去做實價登錄,就已違反《平均地權條例》,將裁罰 3 至 15 萬元,並且可以連續處罰。

此外,蓄意讓實價登錄不實,也違反《刑法》中第 214 條「使公務員登載不實罪」,將處三年以下有期徒刑、拘役或 500 元以下罰金;以及第 210 條偽造文書罪。

另外,用假合約向銀行超貸,也已構成《詐欺罪》第 339 條普通詐欺罪,與第 339–4 條加重詐欺罪,冒用政府機關或公務員名義犯之,將處一年以上七年以下有期徒刑,得併科一百萬元以下罰金。

綜上所述,千萬不要因一時的大意或受業者誘惑,以為簽下AB約是賺到,或是沒什麼大不了的,卻反而背負好幾條罪名。

延伸閱讀:《房貸怎麼繳?房貸還款有技巧!4種繳房貸更划算的方法總整理!

實際案例分享:買賣假合約超貸風險大

某些不良建商或業者,可能會遊說消費者,被抓到或遭檢舉的低率很低,也有很多人這樣做,況且對雙方來說都有利等等說詞。

事實上,就有實際案例,當事人在 2015 年交易,但在過後 4 年才被查獲,內容是買方與代銷業者、賣方已簽訂一份正常合約,之後業者與買方一起偽造一份假合約,再透過此份合約向銀行申請貸款,超貸的部分就留下自行運用。

此案最後判決,買方不但必須服刑 1 年 8 個月,並處以十萬元的罰緩,可說是賠了夫人又折兵。

另一個情況中,建商以假合約來威脅買房住戶也時有所聞,業者在消費者買房之前,先是利誘簽下 AB 約,等買方入住之後,房屋若出現問題卻不維修保固。

住戶要是抗爭的話,業者就威脅要檢舉違法超貸,並將責任推到銷售人員身上,買方不但沒有保障,也處於被威脅的風險中。

值得注意的是,即使建商沒有威脅,也可能在日後與其他住戶有利益衝突時,遭到對方檢舉,得不償失。

結語

消費者會簽下 AB 約,無非是想為自己省錢、增加資金利用等好處。

不過,我們也要在此提醒讀者,切勿因為一時的利誘,而讓自己惹上官司,甚至身陷囹圄。

如果真的買房自備款不足,或是想申貸高額度,應該要靠自身理財、及早培養信用以提升信用評分,讓自己在申請貸款時,能有更好的加分條件才是正解。

倘若你對於 AB 約、買賣假合約超貸仍有疑惑,或是想申請高額度的貸款,歡迎你透過貸款通免費的諮詢專線取得協助,讓我們幫助你找到最適合、且合法的房屋貸款方案,讓你安心順利成家!

AB 約 Q&A

簽「AB約」,是違法嗎?

在實價登錄時,一旦採「AB約」方式簽約,就觸犯《刑法》使公務員登載不實罪名,將處3年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金及第 210 條偽造文書罪、第 339 條普通詐欺罪與第 339 – 4 條加重詐欺罪,。所以「AB約」屬於違法,此外,對銀行而言,申貸人也有「詐貸」嫌疑。

要如何避免AB約?

正常的房屋買賣合約只有一式二份,買賣雙方各持一份,若是賣方提出AB約的要求,請立即明確拒絕。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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