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AB 約(買賣假合約超貸) 是什麼?為何千萬別亂簽 AB 約?

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AB 約(買賣假合約超貸)是什麼?為什麼買方跟賣方願意簽署 AB 約呢?以及為何 AB 有違法的疑慮?

買賣房屋時,買方想要買低、而賣方想要賣高,坊間常聽到的 AB 約(買賣假合約超貸),簡單來說,就是一種消費者用低價買房屋,卻高報實價登錄的手法。

然而,這種方式看似對於建商及買方雙贏的方式,實際卻已觸法,風險也很高,本篇文章說明什麼是 AB 約、簽下買賣假合約超貸所觸犯的罰則、風險與案例。

AB 約是什麼?

所謂「AB 約」,是指在買賣交易時,同時簽下兩份合約,其中有一份是真的、另一份則是假的,所以才叫做 A、B 合約,也稱作買賣假合約超貸、不實買賣契約。

AB 約通常是由一份價格較高的假合約,另一份則是實際成交、價格較低的真合約所組成。

為什麼會有 AB 約?

為何會有 AB 約的發生呢?

站在買方立場,透過價格較高的假合約,可以向銀行超貸,申請更多貸款,多出一筆現金可以轉投資或是做其他用途;甚至有時候多出來的金額,就能變相把頭期款給消化掉,成為有些不肖業者口中的「零元購屋」宣傳口號。

站在賣方立場,則可以利用高價的假合約,提高房屋市場行情,因為實價登錄已是大多數買房族參考的指標,登錄的房價愈高,對建商來說是更有利的。

AB 約的另一份正常合約(真合約、價格較低合約),則記載買方與賣方(建商)交易的實際總價,與其他折讓金額等細項。

不肖建商通常會向消費者說,利用買賣假合約超貸,對雙方都有好處,也讓消費者感到業者有讓利的誠意,多數人在不清楚法律規範的情況下,可能就因此答應而簽下 AB 約,然而這確有嚴重的法律代價。

AB 約看似雙贏,卻有刑責並追討貸款疑慮

這種 AB 約,對買房族而言,能向銀行申請更高的房貸;對建商來說,可以用來登記實價登錄,以提高房屋價值,看似雙贏,但其實是完全違法的行為。

依照法律觀點,在民法上,只有實際成交價格那份合約才有法律效力,另一份假合約是無效的。買賣假合約超貸、簽 AB 約一旦被查獲或被檢舉,會受到許多罰則。

首先,用金額較高的那份假合約去做實價登錄,就已違反《平均地權條例》,將裁罰 3 至 15 萬元,並且可以連續處罰。

此外,蓄意讓實價登錄不實,也違反《刑法》中第 214 條「使公務員登載不實罪」,將處三年以下有期徒刑、拘役或 500 元以下罰金;以及第 210 條偽造文書罪。

另外,用假合約向銀行超貸,也已構成《詐欺罪》第 339 條普通詐欺罪,與第 339–4 條加重詐欺罪,冒用政府機關或公務員名義犯之,將處一年以上七年以下有期徒刑,得併科一百萬元以下罰金。

綜上所述,千萬不要因一時的大意或受業者誘惑,以為簽下AB約是賺到,或是沒什麼大不了的,卻反而背負好幾條罪名。

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實際案例分享:買賣假合約超貸風險大

某些不良建商或業者,可能會遊說消費者,被抓到或遭檢舉的低率很低,也有很多人這樣做,況且對雙方來說都有利等等說詞。

事實上,就有實際案例,當事人在 2015 年交易,但在過後 4 年才被查獲,內容是買方與代銷業者、賣方已簽訂一份正常合約,之後業者與買方一起偽造一份假合約,再透過此份合約向銀行申請貸款,超貸的部分就留下自行運用。

此案最後判決,買方不但必須服刑 1 年 8 個月,並處以十萬元的罰緩,可說是賠了夫人又折兵。

另一個情況中,建商以假合約來威脅買房住戶也時有所聞,業者在消費者買房之前,先是利誘簽下 AB 約,等買方入住之後,房屋若出現問題卻不維修保固。

住戶要是抗爭的話,業者就威脅要檢舉違法超貸,並將責任推到銷售人員身上,買方不但沒有保障,也處於被威脅的風險中。

值得注意的是,即使建商沒有威脅,也可能在日後與其他住戶有利益衝突時,遭到對方檢舉,得不償失。

結語

消費者會簽下 AB 約,無非是想為自己省錢、增加資金利用等好處。

不過,我們也要在此提醒讀者,切勿因為一時的利誘,而讓自己惹上官司,甚至身陷囹圄。

如果真的買房自備款不足,或是想申貸高額度,應該要靠自身理財、及早培養信用以提升信用評分,讓自己在申請貸款時,能有更好的加分條件才是正解。

倘若你對於 AB 約、買賣假合約超貸仍有疑惑,或是想申請高額度的貸款,歡迎你透過貸款通免費的諮詢專線取得協助,讓我們幫助你找到最適合、且合法的房屋貸款方案,讓你安心順利成家!

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貸款通賴長森

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