首頁房屋貸款房屋瑕疵怎麼認定?瑕疵擔保責任範圍有哪些?漏水壁癌看這篇!

房屋瑕疵怎麼認定?瑕疵擔保責任範圍有哪些?漏水壁癌看這篇!

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「房屋瑕疵」是買賣中古屋時常見的問題之一,當中最常聽到的「瑕疵擔保責任」為何?時效、範圍又有哪些規範?若賣方主張「瑕疵擔保責任免除」是否有效? 讓貸款通用5分鐘帶你釐清吧!

房屋瑕疵如何認定? 3大類型要注意!

房屋瑕疵3大類型
房屋瑕疵3大類型

所謂的「房屋瑕疵」即是指存在於買賣標的房屋上的缺點。

而「房屋瑕疵」根據《民法》又可將買賣中的「瑕疵」分為以下3大類:

  1. 價值減損:買賣物的價值降低,導致在市場上的交換價值不如買賣契約時所約定,如凶宅、輻射屋等。
  2. 效用減損:買賣物的通常效能減損,如漏水、壁癌、海砂屋、山坡地住宅、坪數不足、產權及使用權爭議(頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋)等眾多類型。
  3. 欠缺契約預定的保證品質:買賣物欠缺約定時所應達到的功效或品質,如施工建材有所瑕疵。

注意!除了上述的定義外,同時也必須符合以下兩點才能構成「瑕疵」:

  • 契約成立前,買方並不知道有瑕疵
  • 於「危險移轉時」就已存在:所謂「危險移轉」指的是買賣標的物的利益及危險,自「交付時」起,均由買方承受負擔,但契約有另外訂定者,則不在此限。
  • 溫馨提醒:買房時若怕漏掉上述任何一個房屋瑕疵,可以到內政部網站下載「成屋買賣契約書」,當中的附件「建物現況確認書」能幫大家方便逐一檢查瑕疵問題喔!

瑕疵擔保責任為何?買賣雙方義務看這裡!

買方如何主張房屋瑕疵擔保責任的權利?
買方如何主張房屋瑕疵擔保責任的權利?

「瑕疵擔保責任」指的是,在買賣契約交易的過程中,賣方要向買方擔保出賣物,並保證無上述3種瑕疵問題,以下簡單說明:

買方的義務

  • 買方在交屋前須檢查是否有房屋瑕疵,且發現瑕疵的同時,並告知賣方。
  • 當買方檢查到瑕疵問題時該如何向買方主張權利呢?
  • 滅少價金:買方可以向賣方請求減少買賣房屋所須支付的價金
  • 解除契約:不過須注意的是,若解除契約「顯失公平」,則買方不得主張解除契約,只能請求減少價金,如:屋內有幾處漏水問題,但大致環境都還算完善,卻要求解除契約,通常會被判定為「顯失公平」喔!

賣方的義務

賣方有須主動告知買方瑕疵存在的義務喔!倘若賣方故意不告知,買方即使未有檢查或通知的舉動,事後也不會喪失瑕疵擔保權利。

「瑕疵擔保責任」與「漏水保固」的差異是什麼?

「保固」在我國民法上並無明確的法律規定,通常意指買賣交易過程中賣方用來擔保買賣物在一定的時限內,在「交付後」還能具備正常的效用,是買賣雙方基於私法自治,而另外訂定的契約責任,買方權利主張只能著重在「修繕」。

因此在雙方有簽訂「漏水保固」的前提下,此情況只適用在危險移轉時並無瑕疵的存在,而是購買房屋且使用後才出現的自然損壞。

若此瑕疵是發生於危險移轉時或移轉前就已存在,就會歸屬於「瑕疵擔保責任」,買方權利即能主張「減少價金或解除契約」。

一般保固的期限較短為約1年,但是瑕疵擔保責任請求權則為5年,因此就算保固期過後,買方在規定的時限內還是可以主張瑕疵擔保責任來請求權利。

溫馨提醒:因保固並無明確的法律規定,因此在簽訂保固條約內容時,買賣雙方需有相同共識,清楚定義雙方的保固約定。

如:修繕費用比例如何分配?由誰支出?若長期修繕不佳賣方應賠償多少等,定義清楚後,屆時才不會產生許多不必要的法律糾紛!

延伸閱讀

瑕疵擔保責任免除適用於哪些情況?

  • 買方已事先得知「房屋瑕疵」:若買方於契約成立時就已事先得知瑕疵問題,賣方則不必負擔保責任。
  • 買方未有檢查或通知「房屋瑕疵」的舉動:若透過檢查就能發現的瑕疵,買方卻未有檢查或通知瑕疵的舉動,將被認為買方承認瑕疵,在這樣的情況下就無法對賣方主張瑕疵擔保權利。
  • 買賣雙方事先約定:雙方已事先約定賣方免除瑕疵擔保責任,若是賣方故意不告知瑕疵者則除外。

瑕疵擔保請求權時效有多久?

房屋瑕疵擔保請求權時效為何?
房屋瑕疵擔保請求權時效為何?
  • 交屋起經「5年」即喪失:若交屋後「5年內」買方無主張瑕疵擔保權利,則立即喪失請求權!
  • 買方依規定通知賣方後,在「6個月」內無行使請求權:在買方行使通知瑕疵義務後,若賣方無積極處理,買方須於通知後「6個月內」提起訴訟,確保失去瑕疵擔保的時限。

房屋瑕疵常見Q&A

常見的漏水、壁癌算是房屋瑕疵嗎?

是的!且同時符合:瑕疵的定義、買方在契約成立前並不知道有瑕疵、於危險移轉時就已存在,房屋瑕疵就被視為成立。

買方如何主張瑕疵擔保責任的權利?

A1、滅少價金
A2、解除契約

瑕疵擔保請求權時效為何?

A1、交屋起經「5年」即喪失
B2、買方依規定通知賣方後,在「6個月」內無行使請求權

以上就是貸款通為大家整理「房屋瑕疵」的常見問題,提醒大家在買房前記得謹慎檢查房屋瑕疵狀況,以及注意瑕疵擔保請求權的時效,才不會傻傻吃虧啊!

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貸款通賴長森

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