房屋正式過戶之前的「 借屋裝修 」，可能會發生許多糾紛，買賣雙方一定要簽訂詳細的借屋裝修協議書，規範雙方的責任和爭議處理方式。
買了一間房屋，已經簽了買賣合約書，第一期的三成自備款也付了，就等待房屋貸款下來，付清款項，辦理過戶，正式交屋。
房屋產權未過戶可以先裝潢嗎?
這時，即將成為新任屋主，在這長達一、二個月的辦理過戶期間，希望能提早開始裝修，儘早入住，雖然還沒有正式過戶，是不是可以向賣方商量，先「借屋」讓我裝修呢？
許多購屋族都會碰到這樣的需求，在還沒有正式過戶之前，希望能讓工班進駐，提早開始裝修。
許多賣方受到買方的請求，也願意幫忙，讓買方提早進場裝修，沒想到，卻產生許多糾紛。
只是裝修，會產生哪些問題？
「借屋裝修」的風險，比你想像的多！
其實，「借屋裝修」的風險相當多。
第一，買方還沒有付清款項，沒有正式過戶，萬一房貸沒有辦下來，合約走不下去，房子的裝潢卻已經拆除了，牆壁也打了。這時，買方應該怎麼賠償？應該「恢復原狀」，還是折算現金補償？
第二，如果在提前裝修的時候，發現了房子的瑕疵，例如某些管線漏水，責任應該算誰的？賣方可能說是裝潢工班不小心挖破的，買方卻認為是原本就有的問題，雙方各執一詞，又該怎麼辦？
第三，工班已經進場裝修，誰應該付這段期間的水電費、瓦斯費、管理費，還有房屋稅？
第四，如果裝修的過程中，不小心挖破管線、挖破防水層，害鄰居的家中漏水，該由誰出面處理？又該怎麼賠？
第五，正式過戶前，賣方因為欠債，這間房子被查扣了。這時，房子賣不成，由誰來負責恢復原狀？
第六，還有比較極端的情況，萬一在裝修期間，房子裡有人輕生，或是發生命案，讓房子變成了凶宅，這時，誰要負責？
也就是因為有那麼多風險，因此許多專家並不建議賣方心軟，輕易答應「借屋裝修」，以免產生糾紛。
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詳細的「借屋裝修協議書」才能保障權益
就算是真的要借屋裝修，也一定要訂定詳細的「借屋裝修協議書」。
協議書裡，又該約定哪些內容呢？
專家建議，「借屋裝修協議書」要明訂的條款，主要有九大項：
- 借屋裝修的日期、時間：
例如哪一天可以開始施工、週末不得施工、下午5點後不得施工…等。 - 瑕疵責任的歸屬：
借屋裝修前，應該詳細檢查屋況，如果開始裝修後，房屋瑕疵的責任不能歸屬於賣方。 - 解約的責任歸屬：
如果買方提出解約，由誰負責屋況的復原？ - 房屋現況記錄：
把房屋的現況詳細拍照存證，納入協議書，避免開工後發生爭議。 - 賣方能不能動用履約保證專戶裡的款項：
既然已經提早出借房屋，賣方能不能提早動用履約保證專戶裡的錢？可以動用多少？ - 費用分攤：
借屋期間，買方要分攤多少管理費、水電瓦斯費、房屋稅、地價稅？ - 不得提前入住：
借屋期間，只能裝修，不能有人入住，以免發生意外或是糾紛。 - 鑰匙的管理：
要明訂房屋鑰匙只能交給哪些人？是不是委託房屋仲介開門，而不給鑰匙？這些都要明訂，預防爭議。 - 施工的規範：
規定不能進行破壞性施工，例如拆除樑柱或是承重牆。
表面看起來，「借屋裝修」這件事，只是單純的提早進場裝潢，但是卻可能有許多風險。
不管是賣方，或是買方，在正式付清款項、辦妥過戶之前，會有許多模糊地帶的爭議，為了保障雙方的權益，簽訂詳細的「借屋裝修協議書」絕對是必要的。
借屋裝修Q&A
交屋完成前，實際之持有人仍是賣方，買方想進入房屋內查看，都需要經過賣方的同意，要進行施工也是需要賣方的同意。
第一，買方藉裝修之名，有搬入入住的情況。
第二，是施工期間造成屋況毀損或是誤觸管線造成漏水的情況，權責難以釐清。
第三，是交屋前因為種種因素導致無法完成過戶時，是否該回復原狀？以及復原費用該由誰負責？
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