首頁房屋貸款房屋產權未過戶想先裝潢,先簽借屋裝修協議書才能保障權益!

房屋產權未過戶想先裝潢,先簽借屋裝修協議書才能保障權益!

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房屋正式過戶之前的「 借屋裝修 」,可能會發生許多糾紛,買賣雙方一定要簽訂詳細的借屋裝修協議書,規範雙方的責任和爭議處理方式。

買了一間房屋,已經簽了買賣合約書,第一期的三成自備款也付了,就等待房屋貸款下來,付清款項,辦理過戶,正式交屋。

房屋產權未過戶可以先裝潢嗎?

這時,即將成為新任屋主,在這長達一、二個月的辦理過戶期間,希望能提早開始裝修,儘早入住,雖然還沒有正式過戶,是不是可以向賣方商量,先「借屋」讓我裝修呢?

許多購屋族都會碰到這樣的需求,在還沒有正式過戶之前,希望能讓工班進駐,提早開始裝修。

許多賣方受到買方的請求,也願意幫忙,讓買方提早進場裝修,沒想到,卻產生許多糾紛。

只是裝修,會產生哪些問題?

「借屋裝修」的風險,比你想像的多!

「借屋裝修」的風險
「借屋裝修」的風險

其實,「借屋裝修」的風險相當多。

第一,買方還沒有付清款項,沒有正式過戶,萬一房貸沒有辦下來,合約走不下去,房子的裝潢卻已經拆除了,牆壁也打了。這時,買方應該怎麼賠償?應該「恢復原狀」,還是折算現金補償?

第二,如果在提前裝修的時候,發現了房子的瑕疵,例如某些管線漏水,責任應該算誰的?賣方可能說是裝潢工班不小心挖破的,買方卻認為是原本就有的問題,雙方各執一詞,又該怎麼辦?

第三,工班已經進場裝修,誰應該付這段期間的水電費、瓦斯費、管理費,還有房屋稅?

第四,如果裝修的過程中,不小心挖破管線、挖破防水層,害鄰居的家中漏水,該由誰出面處理?又該怎麼賠?

第五,正式過戶前,賣方因為欠債,這間房子被查扣了。這時,房子賣不成,由誰來負責恢復原狀?

第六,還有比較極端的情況,萬一在裝修期間,房子裡有人輕生,或是發生命案,讓房子變成了凶宅,這時,誰要負責?

也就是因為有那麼多風險,因此許多專家並不建議賣方心軟,輕易答應「借屋裝修」,以免產生糾紛。

延伸閱讀:<《房屋需要裝修卻沒資金怎麼辦?》>

詳細的「借屋裝修協議書」才能保障權益

就算是真的要借屋裝修,也一定要訂定詳細的「借屋裝修協議書」。

協議書裡,又該約定哪些內容呢?

專家建議,「借屋裝修協議書」要明訂的條款,主要有九大項:

借屋裝修協議書九大項條款
借屋裝修協議書九大項條款
  1. 借屋裝修的日期、時間:
    例如哪一天可以開始施工、週末不得施工、下午5點後不得施工…等。
  2. 瑕疵責任的歸屬:
    借屋裝修前,應該詳細檢查屋況,如果開始裝修後,房屋瑕疵的責任不能歸屬於賣方。
  3. 解約的責任歸屬:
    如果買方提出解約,由誰負責屋況的復原?
  4. 房屋現況記錄:
    把房屋的現況詳細拍照存證,納入協議書,避免開工後發生爭議。
  5. 賣方能不能動用履約保證專戶裡的款項:
    既然已經提早出借房屋,賣方能不能提早動用履約保證專戶裡的錢?可以動用多少?
  6. 費用分攤:
    借屋期間,買方要分攤多少管理費、水電瓦斯費、房屋稅、地價稅?
  7. 不得提前入住:
    借屋期間,只能裝修,不能有人入住,以免發生意外或是糾紛。
  8. 鑰匙的管理:
    要明訂房屋鑰匙只能交給哪些人?是不是委託房屋仲介開門,而不給鑰匙?這些都要明訂,預防爭議。
  9. 施工的規範:
    規定不能進行破壞性施工,例如拆除樑柱或是承重牆。

表面看起來,「借屋裝修」這件事,只是單純的提早進場裝潢,但是卻可能有許多風險。

不管是賣方,或是買方,在正式付清款項、辦妥過戶之前,會有許多模糊地帶的爭議,為了保障雙方的權益,簽訂詳細的「借屋裝修協議書」絕對是必要的。

借屋裝修Q&A

房屋買賣從簽約到交屋,交屋完成前買家可以進行施工嗎?

交屋完成前,實際之持有人仍是賣方,買方想進入房屋內查看,都需要經過賣方的同意,要進行施工也是需要賣方的同意。

借屋裝修最常遇到的問題有那些?

第一,買方藉裝修之名,有搬入入住的情況。
第二,是施工期間造成屋況毀損或是誤觸管線造成漏水的情況,權責難以釐清。
第三,是交屋前因為種種因素導致無法完成過戶時,是否該回復原狀?以及復原費用該由誰負責?

延伸閱讀:

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貸款通賴長森

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