以屋換屋，賣舊買新怕新屋貸款不夠嗎？售後回租讓換屋更彈性！

要 換屋 時，如果資金不足，籌不出自備款，應該採用「先賣再買」的方式。為了避免舊屋賣掉了，卻還沒找到新房子，可以用「售後回租」的方式，與買方協調，暫時租用舊屋，作為緩衝。

孩子長大了，需要的居家空間更大，想換買一間大一點的房子，換屋的過程，卻讓很多人傷透腦筋！

賣舊買新，怕新屋貸款下不來嗎？

「應該先賣舊屋，再買新屋；還是先買新屋，再賣舊屋？」
「萬一先買了新房子，舊房子卻賣不掉，兩邊都要付貸款，怎麼辦？」
「舊屋賣掉了，卻一直找不到適合的新房子，怎麼辦？」

大多數的朋友，家中只有一棟自住房屋，要換屋的時候，資金卡得非常緊，壓力極大。到底，換屋的最佳順序是什麼？

房市緩跌，或資金不足，不妨「先賣後買」

專家認為，如果像前幾年的房價飆漲，可以「先買後賣」。

因為晚一點賣，價格可能更好。但是最近的景氣，是呈現緩跌的趨勢，那麼最好是「先賣後買」，為了避免越晚賣房子，價格越低，因此可以先賣，再慢慢找房子。

如果資金有限，那就更不適合「先買後賣」了。

有兩個原因：第一是必須籌措買新房的自備款，第二則是當您的名下有兩間房屋，銀行可能會認定您是投資客，貸款的成數會比較低，利率也較高。

不過，如果看到喜歡的房屋，怕錯過機會，不得已必須「先買後賣」，這時還是可以和銀行溝通，爭取1～2年的寬限期，新房子的貸款只繳利息不繳本金，讓壓力小一點。

另外，為了籌措買新房的自備款，也可以利用「增貸」的方式取得資金，多付一點利息，撐過這一段過渡期。如果舊房子賣的價格不錯，還可以抵掉這些利息支出。

專家也提醒，為了提高房貸的過件率，最好優先向經常往來的銀行，或是薪資轉帳的銀行辦理房貸，可能會有比較好的條件。

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「售後回租」是可行的緩衝方式

但是，「先賣後買」可能會有一個大問題，就是原本自住的房子賣掉了，卻遲遲買不到適合的新房屋，全家只好暫時租房子，這樣一來就要搬兩次家，非常麻煩，也會多出一筆搬家費用。

再者，如果舊屋賣掉了，沒有在兩年內買到新房子，就會錯失「重購退稅」的優惠，平白繳納了一筆高額的「土地增值稅」和「財產交易所得稅」，損失相當慘重。

只要是兩年內新買的房子，價格高於舊屋的出售價格（例如賣舊屋買新屋，或是小屋換大屋），都可以申請重購退稅。

另外，為了避免賣了舊房，卻還沒有新房可住，許多人採用「售後回租」的方式。

「售後回租」就是在賣房子時，向買方溝通，爭取在房屋過戶後，暫緩交屋，仍然用回租的方式，付租金給買方，承租舊屋。

這樣可以省下搬兩次家的麻煩和花費，如果買方不急著入住，租金又略高於行情，許多買方會同意「售後回租」，是兩全其美的方式。

想要利用「售後回租」的方式，最好在買賣雙方議價的時候，就先提出來，作為談判條件的一部份，先說明需要回租的期限，例如半年或一年。

必要的時候，可能還需要在房價上做一點讓步，並且在簽訂租約的時候，特別約定好會妥善照顧屋況，讓買方放心。

換屋Q&A

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