首頁房屋貸款還有房貸想賣房必看!房貸沒繳完賣屋要先買後賣還是先賣後買?

還有房貸想賣房必看!房貸沒繳完賣屋要先買後賣還是先賣後買?

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還有 房貸沒繳完 ,房屋可以買賣嗎?相信許多人都曾經遭遇過剛買的房子貸款中或未繳完就想賣屋的情形。

此時剩餘的貸款應由誰負擔?過戶手續、銀行辦理流程又是如何?應該先買後賣還是先賣後買?房子過戶貸款如何轉移?

這些問題貸款通一次幫你整理好!房貸沒繳完賣房必看3大重點&注意事項!

房貸沒繳完可以賣屋嗎?有哪些注意事項?

房貸還沒繳完想賣房子可以嗎?先說答案:是可以的,不過需要清償貸款才行。

在尚未繳清貸款的時候,房子仍然是抵押於銀行之下的擔保品,因此想要將房屋的產權轉移,需要先繳清剩餘的房貸後,才能進行產權的變更。

在將房屋買賣之前,應該考量該物件是否有進行其他的抵押貸款行為(二胎等)?以及在買賣時被徵收的稅賦、手續費,是否有更節省且簡易的程序能取代?

除此之外,若是因有購置新屋需求才賣房,則同時也須考慮是採用「先買後賣」、還是「先賣後買」的順序來換房?以下段落將為大家說明。

延伸閱讀:<有房貸還能再貸款嗎?房屋貸款沒繳完想申貸,申請/優缺點看這篇!>

貸款中房子買賣如何辦理?流程手續為何?

房貸沒繳完想賣房!
房貸沒繳完想賣房!

尚有剩餘貸款的房屋在買賣、轉移產權時有三種常見方法:其一,用買方的錢來繳清貸款;其二,買方直接向銀行申請代償;其三,申請抵押貸款償還剩餘房貸。

1、賣方以買方的錢來向銀行清償貸款

如果買方有能力可以一次付清房屋總價,而不用向銀行進行貸款,或是買方支付之頭期款高於剩餘的貸款金額,那麼便可以利用買方支付的現金進行清償。

在貸款繳清之後,可以「清償證明」來辦理「抵押權塗銷」,之後便可將房屋產權過戶給買方。

2、買方直接向銀行申請代償貸款

如果買方在買房時需要貸款,則建議走代償程序,透過買方申辦貸款的銀行,來將剩餘貸款償還給賣方銀行。

不過由於此法牽涉較多機構及關係人,也並非所有銀行都可接受這種轉移方式,因此建議買賣雙方在交易前都先向銀行詢問清楚。

延伸閱讀:<想提早還房貸?貸款提前結清會有違約金嗎?提前還款優缺點&流程懶人包>

3、申請抵押貸款償還剩餘房貸

由於上述兩種方式都牽扯到雙方的貸款程序,這裡也提供另一種更為簡易的方式。

假如有餘力可以向銀行申請另外一筆貸款(如利用其他房、車等資產進行抵押)清償剩餘房貸、並完成買賣後,再將買方支付的金額償還抵押貸款即可。

延伸閱讀:<申請房屋貸款推薦依「房屋市值估價」成數高最長可貸30年>

小屋換大屋,應該先買後賣還是先賣後買?

小屋換大屋,應該先買後賣還是先賣後買?
小屋換大屋,應該先買後賣還是先賣後買?

此外,對於想換屋的人來說,另外一個要考慮的問題就是該「先買後賣」還是「先賣後買」?

如同先前為大家解釋過的,兩種不同方式的優缺點幫大家整理如下:

項目先買後賣 先賣後買
優點 無過渡期,不用擔心空窗期的租屋及搬家問題自備款少,不用同時負擔兩份房貸,沒有拋售壓力
缺點 有賣屋壓力、金源負擔較大舊屋售出後有短暫過渡期須另覓住所、需搬兩次家
總結 資金寬裕
有足夠金源可以負擔兩份房貸者
資金較不充裕
原已有理財計畫者

房貸沒繳完QA

房貸沒繳完可以賣屋嗎?

可以的,貸款通建議買方在購屋的時候,如果碰到賣方的房屋已設定抵押權,最好要求賣方將抵押權塗銷後,再將所有權移轉登記予買方。

「先買後賣」還是「先賣後買」?

資金寬裕,有足夠金源可以負擔兩份房貸者,可以先買後賣。
資金較不充裕,原已有理財計畫者,可以先賣後買。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款方案內容說明

項目房屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:

以上就是貸款通幫大家整理的「房貸沒繳清可以買房嗎」的3大必看重點注意事項!如果還有問題,也歡迎利用貸款通免費線上諮詢或問與答來為您詳細解釋說明喔!

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貸款通賴長森

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