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合建分屋地主課稅知多少?一篇搞懂合建分屋流程、分售、分成差別

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近來經常聽見「合建分屋」、「合建分成」、「合建分售」這些建商與地主之間的合作方式,不過你知道嗎?合建分屋營業稅由誰負責?合建分售個人地主不再免稅,相對應的稅賦相當多,如:房地合一稅、契稅、土地增值稅、贈與稅等,該如何計算?地主如欲與建商合作,需要注意哪些事項?一篇幫你搞清楚!

合建分屋是什麼?合作方式為何?

台灣面積不大,寸土寸金,如何在土地上找出新的價值?建商提出了「合建」的方式。

常見於已開發的都會區,建商會尋找地段佳,但住宅現況較為老舊的物件,或是於人口沒這麼密集、開發尚未臻於完整的郊區,尋找不錯的空地,來詢問屋主、地主願不願意「合建分屋」。

而所謂的「合建分屋」白話文來說,就是建商與有意願出售土地的地主進行商議,以新建好的房子,換取地主的土地。

如此一來,建商可以以較低的成本取得土地,而地主屋主可以不用脫離,就能在原居住地與熟悉的環境下獲得新房!

也就是說,建商提供資金、地主屋主提供土地,在新的房屋興建完工後,依照雙方約定之比例,來分配房屋與土地持分。

合建分屋/合建分售/合建分成差別為何?

「合建」的合作方式,常見有3種
「合建」的合作方式,常見有3種

關於「合建」的合作方式,常見有3種:合建分屋/合建分售/合建分成。這3種模式都是由地主出土地、再由建商興建,主要的差別在於房子完工後如何銷售與分潤。

1、合建分屋

合建分屋是常見的合作模式。如上所述,房子完工後,建商與地主將依照約定的比例分戶,各自賣掉分回的戶別。

舉例而言:大樓建案共100戶,而建商分回45戶(俗稱的建商戶)、地主分回55戶(俗稱的地主戶),地主可選擇自售,也可與建商一起委託代銷公司來代理銷售。

2、合建分售

當新房子建好、出售時,由建商賣出「房子」、地主則賣出「土地」。建商與屋主簽訂「房屋買賣契約」、地主則簽訂該戶之「土地持分」。

這種方式在銷售及簽約流程較為複雜,因此採用此種合建分售方式的人相對較少。

3、合建分成

建商與地主約定好房地販售後的價金分配比例,待房屋買賣成交後,建商地主再依約好的比例來拆分賬款。

合建分屋有哪些「稅」要繳?

合建分屋有哪些「稅」要繳?
合建分屋有哪些「稅」要繳?

1、房地合一稅

採取「合建分屋」方式出售房屋的地主,依房地合一稅之規定:

  • 持有期間在 10 年以內,課徵 20% 稅率。
  • 持有期間在 10 年以上,課徵 15% 稅率。
  • 合建土地如果是105年前取得適用舊制即免稅。

2、契稅

地主從建商處取得房屋之後,需申報契稅 2%(是為「交換契稅」,以交換之現值課徵稅金。)假如交換房地有給付差額,則此差額價款,應以「買賣契稅 6%」來徵收稅金。

舉例而言:現值1,000萬的土地,來交換現值2,000萬的房屋,則

  • 交換契稅:1,000萬 x 2% = 20萬
  • 買賣契稅:(2,000萬 – 1,000萬)x 6% = 60萬

3、土地增值稅

假如土地為有償移轉,則納稅人為原土地所有權人(原地主),而假如土地為無償移轉,納稅人就是新所有權人需繳納此筆土地增值稅金。

4、贈與稅

贈與稅發生在交換不對等的狀況下,承上例,以1,000萬的土地來交換2,000萬的房子時價金不對等,假如地主有支付建商這之間的價差 1,000 萬的話,建商就不必繳交贈與稅。

但若地主沒有支付此價差,則這1,000萬便視為建商贈送,需由贈與人(建商)繳交贈與稅。

地主與建商合作這點需注意!

1、別急著轉移土地權

通常在房屋完工後,地主才需要把土地所有權移轉至建商名下,記得別在房子都還沒開始蓋的時候,就移轉土地!

2、計算交換坪數馬虎不得

倘若建商完工後的建物坪數,與當初合約所議不同,便即要多退少補,也就是所謂的「找補」!

簡單來說就是少了坪數,建商需按單坪價格退錢;多了坪數買方要補錢給建商。而根據預售屋規定,誤差坪數超過 3% ,地主便可以主張解除契約!

這邊要提醒地主們注意的是,有些不肖建商會虛灌坪數,讓地主找補時多支付相當高的價款!例如建商將公設坪數加到權狀坪數裡,地主事後才發現上當。

建議各位地主如有此類合建案,在合作之前一定要找專業人士了解細節,也盡量與口碑良好的建商合作!

合建分屋Q&A

合建分屋有哪些「稅」要繳?

1、房地合一稅
2、契稅
3、土地增值稅
4、贈與稅

土地所有權人提供土地與興建人合建分屋,應否課徵契稅?

1.地主分配取得房屋,原分配房屋部分屬以交換取得,應申報交換契稅。如有以價金補貼建商,應申報買賣契稅。
2.地主所取得房屋以其子女、親戚或他人名義為起造人者,如查明屬受贈取得者,該起造人應申報贈與契稅,訂有買賣契約者,應申報買賣契稅。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:

以上就是貸款通為大家整理的合建分屋總整理!希望大家對於合建案的合作方式與賦稅細節都更了解了一點!

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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