合建分屋地主課稅知多少？一篇搞懂合建分屋流程、分售、分成差別

近來經常聽見「合建分屋」、「合建分成」、「合建分售」這些建商與地主之間的合作方式，不過你知道嗎？合建分屋營業稅由誰負責？合建分售個人地主不再免稅，相對應的稅賦相當多，如：房地合一稅、契稅、土地增值稅、贈與稅等，該如何計算？地主如欲與建商合作，需要注意哪些事項？一篇幫你搞清楚！

本文重點段落

合建分屋是什麼？合作方式為何？

台灣面積不大，寸土寸金，如何在土地上找出新的價值？建商提出了「合建」的方式。

常見於已開發的都會區，建商會尋找地段佳，但住宅現況較為老舊的物件，或是於人口沒這麼密集、開發尚未臻於完整的郊區，尋找不錯的空地，來詢問屋主、地主願不願意「合建分屋」。

而所謂的「合建分屋」白話文來說，就是建商與有意願出售土地的地主進行商議，以新建好的房子，換取地主的土地。

如此一來，建商可以以較低的成本取得土地，而地主屋主可以不用脫離，就能在原居住地與熟悉的環境下獲得新房！

也就是說，建商提供資金、地主屋主提供土地，在新的房屋興建完工後，依照雙方約定之比例，來分配房屋與土地持分。

關於「合建」的合作方式，常見有３種：合建分屋／合建分售／合建分成。這３種模式都是由地主出土地、再由建商興建，主要的差別在於房子完工後如何銷售與分潤。

合建分屋是常見的合作模式。如上所述，房子完工後，建商與地主將依照約定的比例分戶，各自賣掉分回的戶別。

舉例而言：大樓建案共100戶，而建商分回45戶（俗稱的建商戶）、地主分回55戶（俗稱的地主戶），地主可選擇自售，也可與建商一起委託代銷公司來代理銷售。

當新房子建好、出售時，由建商賣出「房子」、地主則賣出「土地」。建商與屋主簽訂「房屋買賣契約」、地主則簽訂該戶之「土地持分」。

這種方式在銷售及簽約流程較為複雜，因此採用此種合建分售方式的人相對較少。

建商與地主約定好房地販售後的價金分配比例，待房屋買賣成交後，建商地主再依約好的比例來拆分賬款。

採取「合建分屋」方式出售房屋的地主，依房地合一稅之規定：

地主從建商處取得房屋之後，需申報契稅 2%（是為「交換契稅」，以交換之現值課徵稅金。）假如交換房地有給付差額，則此差額價款，應以「買賣契稅 6%」來徵收稅金。

舉例而言：現值1,000萬的土地，來交換現值2,000萬的房屋，則

假如土地為有償移轉，則納稅人為原土地所有權人（原地主），而假如土地為無償移轉，納稅人就是新所有權人需繳納此筆土地增值稅金。

贈與稅發生在交換不對等的狀況下，承上例，以1,000萬的土地來交換2,000萬的房子時價金不對等，假如地主有支付建商這之間的價差 1,000 萬的話，建商就不必繳交贈與稅。

但若地主沒有支付此價差，則這1,000萬便視為建商贈送，需由贈與人（建商）繳交贈與稅。

通常在房屋完工後，地主才需要把土地所有權移轉至建商名下，記得別在房子都還沒開始蓋的時候，就移轉土地！

倘若建商完工後的建物坪數，與當初合約所議不同，便即要多退少補，也就是所謂的「找補」！

簡單來說就是少了坪數，建商需按單坪價格退錢；多了坪數買方要補錢給建商。而根據預售屋規定，誤差坪數超過 3% ，地主便可以主張解除契約！

這邊要提醒地主們注意的是，有些不肖建商會虛灌坪數，讓地主找補時多支付相當高的價款！例如建商將公設坪數加到權狀坪數裡，地主事後才發現上當。

建議各位地主如有此類合建案，在合作之前一定要找專業人士了解細節，也盡量與口碑良好的建商合作！

合建分屋有哪些「稅」要繳？

1、房地合一稅
2、契稅
3、土地增值稅
4、贈與稅

土地所有權人提供土地與興建人合建分屋，應否課徵契稅？

1.地主分配取得房屋，原分配房屋部分屬以交換取得，應申報交換契稅。如有以價金補貼建商，應申報買賣契稅。
2.地主所取得房屋以其子女、親戚或他人名義為起造人者，如查明屬受贈取得者，該起造人應申報贈與契稅，訂有買賣契約者，應申報買賣契稅。

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