首頁房屋貸款公益出租人是什麼?有什麼好處?當公益出租人還能省稅?

公益出租人是什麼?有什麼好處?當公益出租人還能省稅?

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很多房東都怕房客申請租金補貼,因為會被追繳稅金;而身為房客,很多人想申請租金補貼,又怕房東不高興被趕出去。

本次介紹的公益出租人,就是一種對房東、房客都有利的雙贏方案,房東不僅可以省下稅賦,還能做公益!

公益出租人有什麼好處?要如何申請成為公益出租人?本篇文章說明什麼是公益出租人,以及申請公益出租人的優缺點,一起來了解吧!

公益出租人是什麼?

所謂公益出租人,指的是住宅所有權人,將住宅出租予符合「租金補貼申請資格」,經直轄市、縣 (市)主管機關認定者。

簡單來說,就是房東把房子租給符合「租金補貼申請資格」的房客,就是公益出租人。

哪些人可以申請租金補貼?

哪些人可以申請租金補貼?只要符合以下情況就可申請。而公益出租人就是會出租給這些房客。

  1. 申請人及家人均無自有住宅(包括申請人、申請人的配偶、申請人的未成年子女等)。
  2. 申請時,家庭成員均未接受政府其他住宅相關補貼;或者先放棄其他補貼方案再申請。
  3. 符合住宅補貼對象一定所得及財產標準(包含家庭內每人每月平均所得、每人動產限額及家庭不動產限額均需低於一定金額)。
  4. 符合各地方政府辦理之低收入戶及中低收入戶租金補貼。
  5. 符合身心障礙租金補貼者。

公益出租人有什麼好處?

公益出租人的優缺點
公益出租人的優缺點

房東成為公益出租人,可說是利人又利己。那對於房東有什麼好處呢?可以享有以下 3 種賦稅優惠:

好處 1. 個人綜所稅:

公益出租人每屋每月租金收入免稅額最高 1 萬 5 千元。要特別注意的是,這裡指的是「每屋」,也就是說,如果房東將房子隔成許多個房間,分別租給不同人,就算每位房客都申請租金補貼,房東的免稅額總數,最高也只是 1 萬 5 千元。

好處 2. 房屋稅:

公益出租人適用自用住宅優惠稅率 1.2 %;如果是出租房屋、但非公益出租人的房東,原先需繳 2.4% 的房屋稅,相比之下,減少了一半的稅金。

好處 3. 地價稅:

公益出租人適用自用住宅用地稅率千分之 2 ;如果是出租房屋、但非公益出租人的房東,原先需繳千分之 10 的房屋稅,只剩下原本的5 分之 1 稅金,可以省下不少錢。

公益出租人有缺點嗎?

公益出租人擁有的好處很多,但也有 2 項小缺點:

公益出租人缺點 1.

未來買賣房屋時,會因為房屋曾有出租行為,而被課徵土地增值稅,無法按自用住宅優惠稅率來計算。

根據財政部公告的適用「一生一次」及「一生一屋」自用住宅用地稅率規定,必須在 1 年內及 5 年內,無供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管),才能符合自用住宅用地稅率課徵土地增值稅的資格。

公益出租人缺點 2.

必須是房客符合租金補貼資格的期間,房東才具有公益出租人的身分認定。如果未來房客換人承租、或是不再申請,或無人承租的期間,房東就不再符合公益出租人資格,也就無法享有賦稅優惠了。

延伸閱讀:《什麼是社會住宅?國民住宅、公共住宅、合宜宅資格/特色比較圖!

公益出租人如何申請?

如何成為公益出租人?
如何成為公益出租人?

房東想成為公益出租人,要如何申請呢?目前政府有 2 種認定方式。

政府直接認定:

如果房客自行申請租金補助,因為需要提供住宅所有權人名單,也就是房東的名字,如此營建署便會將資料轉至國稅稽徵機關,房東就會直接享有租稅優惠、成為公益出租人了。

參考法條:由直轄市、縣(市)主管機關直接依《住宅法》第三條第三款認定公益出租人,不予核發公益出租人認定函,直接辦理稅賦減免。

屋主自行申請認定:

由房東主動申請成為公益出租人的方式;屋主需檢附文件向縣市政府提出申請。

要檢附以下文件:

  • (一)申請書。
  • (二)所有權人為自然人者,其國民身分證影本;若為私法人者,其名稱、統一編號及代表人國民身分證影本。
  • (三)若委任代理人時,應檢附授權書、所有權人及代理人國民身分證影本。
  • (四)可郵寄申請,需附貼足雙掛號郵資之回郵信封。

關於公益出租人,一定要注意的事項

第一個注意的事項

屋主與出租人不能同一人:不論是自然人或法人,符合條件就可申請成為公益出租人。不過,要注意的是,屋主跟出租人不能是同一人,或是夫妻、直系親屬關係也不能申請。

第二個注意的事項:

房東不能拒絕:只要房客提供房東的資料申請租金補貼,房東自然就成為公益出租人。且政府規定,申請人並無告知房東的義務。

如果租客要求房東提供身分證字號,但房東拒絕、且經要求改善仍不提供者,依《消費者保護法》規定,可處 3 萬至 30 萬元罰鍰。

此外,依照《稅捐稽徵法》第 23 條及第 30 條規定,稅捐徵收期間為 5 年,也可能會被國稅局追查逃漏稅、或是被房客檢舉逃漏稅等。

第三個注意的事項:

政府不會主動寄發公益出租人認定函,房東也可自行上營建署「公益出租人查詢網」查詢,是否已被「政府直接認定」成為公益出租人。

公益出租人Q&A

房東可以拒絕嗎?

內政部目前仍以獎勵的方式,鼓勵房東成為公益出租人,並沒有明確法律規範「房東拒絕申請」的情況。

如何成為公益出租人?

一種為「屋主自行申請認定」,另一種為「政府直接認定」。

小結

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如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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