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什麼是區段徵收?跟市地重劃差在哪?區段徵收流程/優缺點整理!

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區段徵收意思是什麼?區段徵收土地分配怎麼分?區段徵收跟一般徵收有什麼不同?它跟市地重劃又有哪些共通點?想知道區段徵收優缺點到底有哪些嗎?本篇幫你整理好。

區段徵收是什麼?

最常見的土地徵收方式有兩種,分別為「一般徵收」與「區段徵收」。

簡單來說,即是若國家因公益需要,需興辦國防、交通、公用、水利、公共衛生及環境保護、政府機關/地方自治機關及其他公共建築、教育/學術及文化、社會福利、國營事業,或其他依法得徵收土地之事業,便能向土地所有權人徵收私有土地,而且如符合下列任一情形,則得為區段徵收:

  1. 新設都市地區開發
  2. 舊都市地區更新
  3. 都市土地之農業區、保護區變更為建築用地,或工業區變更為住宅區、商業區
  4. 非都市土地開發建設
  5. 農村社區更新
  6. 其他依法得為區段徵收者

也就是政府為興辦公益事業需要或實施國家經濟建設,依法定程序,對特定私有土地,給予相當補償,強制取得土地之一種處分行為。

一般徵收之補償包括地價補償、改良物補償、土地改良費用補償、合法營業損失之補償、遷移費;至於區段徵收,土地所有權人可以選擇領取土地市價的現金補償,或是申請按權利價值領回開發後的可建築土地。

區段徵收優缺點

看到這裡你可能還是覺得一頭霧水霧煞煞,沒關係,我們繼續針對區段徵收做更詳細的說明。

區段徵收是政府依據都市計畫之規劃、開發新市區、或依特定目的事業之需要,將一定區域內的私有土地全部徵收重新予以規劃整理,並在興建必要的公共設施後,先將部份可建築用地由原土地所有權人按權利價值領回或優先買回。

採公開抽籤方式,由地主自行選配商業區、住宅區等可建築土地,接著再將部份可建築用地讓售給國宅或其他需地機關建設使用,最後剩餘土地則是辦理公開標售、標租或設定地上權,並以處分後所得償還開發成本,類似市地重劃一樣,為綜合性土地開發的一種。

值得注意的是,區段徵收在開發後將包含完善之公共設施、配回地主之抵價地及其他可建築土地,與一般徵收開發單一公共設施或特定事業相當不同,故區段徵收區之土地所有權人不像一般徵收之原土地所有權人於領取補償費後對其土地之權利義務即行終止。

而是可選擇領取抵價地以代替地價補償,意即原土地所有權人可參與土地整體開發,並於開發後享有土地價值增漲,完善的公共設施及居家環境品質提昇等優點。

然而凡事皆一體兩面,還記得第一段區段徵收條件的最後一點嗎?

也就是「其他依法得為區段徵收者」,不少人認為這等於是變相的包山包海,舉凡是新市鎮開發條例、發展觀光條例、大眾捷運法、國際機場園區發展條例、離島建設條例等相關法令規定只要有需要,政府便可以進行區段徵收。

這種沒有明確用途的徵收若不嚴謹,勢必延伸亂象,例如財團炒作地價、補償金不公等缺點。

延伸閱讀:<市地重劃意思/流程懶人包|想知道公辦/自辦市地重劃差異在哪看這篇!>

區段徵收流程

依據區段徵收實施辦法,明訂區段徵收流程如下:

  1. 勘選區段徵收範圍。
  2. 核定抵價地比例。
  3. 召開協議價購會議(經開會協議不成即依法辦理區段徵收)。
  4. 召開區段徵收說明會。
  5. 區段徵收計畫書報請中央主管機關核准。
  6. 區段徵收公告、通知土地所有權人並處理異議案件。
  7. 受理民眾領回抵價地之申請、審查及核定。
  8. 發放徵收補償費或存入保管專戶。
  9. 處理公有土地及未登記土地。
  10. 囑託辦理土地所有權移轉登記或他項權利塗銷登記等。
  11. 工程規劃、設計及發包、施工。
  12. 辦理抵價地分配。
  13. 地籍整理。
  14. 囑託辦理開發完成後土地所有權移轉登記等。
  15. 通知土地所有權人實地指界並點交土地。
  16. 處分剩餘土地。
  17. 辦理財務結算。

其中12點的辦理抵價地分配,其作業流程又細分如下:

  1. 計算抵價地總面積。
  2. 規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積。
  3. 劃定區段徵收後地價區段,評定區段徵收後地價。
  4. 計算各分配街廓面積、單位地價及抵價地總地價。
  5. 計算各土地所有權人應領抵價地之權利價值。
  6. 訂定抵價地分配作業要點。
  7. 召開抵價地分配作業說明會。
  8. 受理合併分配之申請。
  9. 訂期通知土地所有權人辦理抵價地分配。
  10. 依配定之位置,計算各土地所有權人領回抵價地面積,繕造分配結果清冊。
  11. 公告抵價地分配結果。
  12. 繳納或發給差額地價。
  13. 囑託辦理抵價地所有權登記並通知受分配之土地所有權人。

至於抵價地的分配試算,可以分為三部分:

  1. 計算區段徵收前價值
    =「(徵收前單位地價*徵收前土地面積)+其他補償費(農作物、地上物)
  2. 價值換算」
    先算出「徵收前土地價值/總需補償土地價值」,再按「所得出之比例*總地價地價值」取得區段徵受後可換回的土地價值
  3. 可領回土地面積計算
    =「徵受後可換回的土地價值/區段徵收後地價」

市地重劃、區段徵收有什麼不一樣?

另一個常見問題就是市地重劃和區段徵收到底差在哪?簡單來說,市地重劃是權利的交換分合,雖然持有土地面積減少,但土地所有權人始終保有土地權利。

而區段徵收則是先將土地徵收重新分宗整理,再由原土地所有權人領回抵價地或優先買回土地,但不論何者,兩者的目的都是希望藉由土地的重新規劃以達促進土地利用公私互蒙其利之目標。

下列便針對市地重劃和區段徵收的差異列出 9 點提供參考:

  1. 區段徵收適用在都市土地及非都市土地,並附帶進行土地使用變更;市地重劃只能適用在都市土地。
  2. 區段徵收之實施主體僅限於政府;市地重劃則可分為政府或人民。
  3. 區段徵收可領取徵收補償費,或申請領回抵價地;市地重劃只能分配土地。
  4. 區段徵收抵價地面積以徵收總面積 50% 為原則,且不可少於 40%, 經農地重劃地區則不得少於45%;市地重劃土地所有權人領土地以重劃區總面積最少 55% 為限。
  5. 區段徵收因土地變更使用,故增值利益大;市地重劃土地增值利益較小。
  6. 區段徵收領回土地以抽籤決定,政府所剩留之土地可以集中大規模利用。市地重劃領回土地按原位次分配,政府所剩留之抵費地零散難以大規模利用。
  7. 區段徵收內道路、溝渠、公園、綠地、廣場、兒童遊 樂場、停車場、體育場所、國民學校等9項公共設施,無償登記為直轄市、縣(市)或鄉(鎮、市)有;市地重劃區域內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠 地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項公共設施,屬土地所有權人共同負擔。
  8. 區段徵收免徵土地增值稅;市地重劃不課徵土地增值稅。
  9. 區段徵收領回抵價地屬於原始取得;市地重劃領回土地屬於繼受取得。

以上即為簡單的區段徵收介紹,不論是「一般徵收」或「區段徵收」,政府依法都必須符合徵收要件、經過嚴格審查,確認符合公益性、必要性、比例性,才能在公平正義與都市發展之間找到平衡。

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貸款通賴長森

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