首頁土地貸款袋地可以蓋房子嗎?袋地通行權寬度、要件、定義及如何申請?

袋地可以蓋房子嗎?袋地通行權寬度、要件、定義及如何申請?

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袋地定義意思為何?袋地通行權又是什麼?袋地可以蓋房子嗎?「袋地」一詞經常與「裡地」相提並論,今天貸款通就為大家解析何謂袋地,以及最關注的袋地通行權究竟該如何申請?寬度多少?有哪些要件?補償金如何計算?一起來看看吧!

袋地定義是什麼?

袋地定義是什麼?
袋地定義是什麼?

「袋地」簡單來說,就是指沒有聯外道路、無法通行至道路、周圍都被他人土地所包圍的土地,與所有可用道路隔絕開來,如要外出必需經過他人的土地才能對外通行。

你可能會想發問:「咦?這樣子經過他人的土地外出,是可以的嗎?」

根據《民法》第 787 條第 1 項

土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路。

答案是可以的喔!只是必須對周圍土地的所有權人爭取「袋地通行權」,這個袋地通行權又是什麼呢?下段來詳細說明。

袋地通行權3要件

袋地通行權3要件
袋地通行權3要件

想要主張「袋地通行權」除了土地本身要是袋地之外,還有3個條件需要滿足!

1、袋地無聯外道路致無法正常使用

並不只是單單「沒有通往道路」而已,袋地正常使用的考量因素是綜合所有狀況,如袋地所在位置、地勢、面積、用途、環境等因素,綜合判定,沒有與道路相連接而會造成袋地無法正常使用(或稱通常使用),如此才可以主張爭取「袋地通行權」。

2、袋地無法正常使用非所有人造成

造成袋地不能正常使用的原因,必須是「不可歸責於所有人」,才可以主張袋地通行權。例如袋地至道路之間原本有橋樑可以做為連接,然袋地所有人將橋樑拆除,造成袋地無法正常使用,這樣的狀況下,就不能主張袋地通行權了。

3、袋地通行權僅限於在必要範圍內

行使「袋地通行權」的大前提是,必須是對鄰地所有人造成「最小侵害」、「最低成本」的情況下才能行使。假如不經過鄰地,也有其他聯外道路,就不能主張袋地通行權。

裡地的原意圖
裡地的原意圖

袋地通行權如何申請?償金多少?

主張袋地通行權的方法,要看鄰地的所有權人而定:

1、鄰地為私人土地

根據《民法》第 787 條第 2 項,可以直接向鄰地所有人主張袋地通行權,同時也必須給付鄰地所有人一定的「補償金」。若雙方無法達成協議、或還有爭議,需依照民事訴訟之程序,提起確認袋地通行權的訴訟。

《民法》第 787 條第 2 項

有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。

2、鄰地為國有土地

若鄰地為國家所有,就要向財政部的國有財產署,提交袋地「通行使用申請書」、同時檢附相關的證明文件,一樣也是需要繳納補償金給國家。

3、袋地通行權償金多少?

至於袋地通行權償金的金額多寡,並沒有一定的金額,一樣需要透過該土地的位置、範圍、用途等綜合因素考量來計算。參考〈國有非公用土地提供袋地通行作業要點〉中提到的,申請袋地通行權時,須依照申報地價的5%,一次收50年的償金,可以分期繳納(最高以 5 年也就是 60 期為原則)。

袋地常見問題Q&A

袋地通行權多久會變成既成道路?

這裡必須先解釋「既成道路」的定義,也就是指地籍圖或都更計畫書上沒有顯示,但確實存在的道路,也可以稱做現有巷道,是一種「具有公用地役權的私有土地」。要做為「既成道路」有一個基本的成立要件,必需通行至少 20 年以上、且有兩戶以上的不特定人在使用此道路。
袋地通行權行使的道路能不能變成既成道路,需要看使用時間多久、以及視使用的人是否為兩戶以上的不特定人,假如私人道路成為既成道路,原土地所有權人仍擁有所有權,但就不能將土地圍起來,不讓公眾通行了。

袋地可以蓋房子嗎?

答案是可以的,不過需要先主張「袋地通行權」。
根據《建築法》第 42 條的規定,建築基地與建築線應相連接,也就是說土地必須和道路相鄰。也因此,袋地若要蓋房子,就必須先爭取袋地通行權,有了建築線後,才可以蓋屋。

袋地可以貸款嗎?

袋地也可以貸款!
不過因為土地使用不似一般土地,對於銀行鑑價來說難免會有影響,建議可以找尋信任的民間貸款或代書貸款來辦理。只要袋地有價值,都可以進行貸款,被私人設定也可以繼續貸款,且不需提供保人。

延伸閱讀:

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貸款通賴長森

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