首頁房屋貸款買賣不破租賃原則是什麼?有什麼例外?提前解約、換約爭議看這篇

買賣不破租賃原則是什麼?有什麼例外?提前解約、換約爭議看這篇

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買賣不破租賃這個詞,你知道是什麼意思嗎?其實這是保障租屋房客的一道法規喔!租屋生活大不易,好不容易經歷看房、簽約、搬家,安頓好了卻又收到房東想「提前解約」的訊息,生活又要被打亂節奏一切從頭再來!

此時,「買賣不破租賃」就排上用場了!並不是房東說要解約,就得立刻搬走喔!為了保障比較弱勢的租屋房客,有許多相關的法律規範都可以用來保護租客,避免流落街頭!

買賣不破租賃是什麼?有何成立要件?

買賣不破租賃原則
買賣不破租賃原則

● 買賣不破租賃:房東此屋物件的「買賣」,不影響房客的「租賃」。

簡單來說,假如您今天向 A 房東租賃房屋,而原本的 A 房東將房子賣給 B 房東,您與 A 房東租屋的租賃契約,一樣有效。

租賃契約上所有的條文及內容,只要是不違法、並且未超過原合約中的約定期間,那不管是某 B 、某 C 還是某 Z ,都必續繼續遵守。

至於買賣不破租賃的成立要件,有以下6點:

  • 確認房東身分:簽約的房東必須是房屋本身的擁有者/所有權人(假如您是向二房東承租就無法受到保護囉!)
  • 租賃期限:契約必須還在有效期限內(未到期)
  • 租賃契約時間在「 1 年內」者,口頭契約或書面租約皆可(不需經法院公證)。
  • 若租賃契約時間為「 5 年內」者,須書面租約(不需經法院公證)。
  • 若租賃契約時間在「 5 年以上」者,不管是定期契約(載有明確截止日期)或不定期契約(無明確截止日期),皆須法院公證。

買賣不破租賃,有不適用的狀況嗎?

上段說明了買賣不破租賃的成立要件,現在我們來看看不適用的狀況有哪些。

不定期契約:

只要不定期租約未經法院公證程序,租客便不得主張買賣不破租賃。意思也就是說,若房東賣出房子,新的屋主有權要求房客搬走,且不需繼續履原行不定期合約。

租期超過「 5 年以上」而未公證:

如同上段所言,不動產租約之租期如超過 5 年都需要法院公證,若租約沒有經過公證,便不適用買賣不破租賃。

延伸閱讀:

定期契約 VS 不定期契約

不斷出現「定期契約」、「不定期契約」,我們這就來詳細說明兩者的差異之處。一般來說,常見的「租賃契約」可以分成「定期契約」與「不定期契約」兩種。

1、定期契約:

最常見的契約,有約定明確開始日期與結束日期。

2、不定期契約:

較為少見,通常不定期契約會成立,大多因為以下 3 種情境而成立。

  • 沒有約定到期日:最初和房東在簽約時,便沒有訂立租約到期之期限。
  • 只有口頭約定:民法 422條 規範,假如口頭租約准許居住超過一年,卻沒有實際簽約,便即屬於不定期契約。
  • 租約已到期房客仍繼續使用:租賃契約到期後,房客應馬上搬離。然而可能因某些緣故,房東忘記提醒房客搬走、不反對房客繼續住下來,卻未重新簽訂契約,房客繼續住下來並每個月持續繳納租金。則原本的租約便會轉變為不定期契約。

想提前解約怎麼辦?房東/租客都必看!

1、我是房客,我想提前解約

定期契約、提前解約:倘若您與房東簽訂之契約屬「定期契約」,則契約得到期才會消滅。且為了保障租約,一般都會特別註明「不得提前解約」。如此,想提前解約就是違約了,必須支付違約金。

※小補充:
契約中約定不得任意提前終止契約但卻任意終止 或 有約定可以任意終止但未提前一個月通知房東者,都要賠償房東最高不得超過一個月租金的違約金。

不定期契約、提前解約:既然是不定期契約,那雙方只要想解約就可以解約。房客如果想提前解約,只要在 1 個月前通知就可以提前解約喔!

2、我是房東,我想提前解約

● 定期契約、提前解約

如同上述,如簽訂之契約屬「定期契約」,則契約得到期才會消滅。且為了保障租約,一般都會特別註明「不得提前解約」。如此,想提前解約就是違約了,必須支付違約金。

● 不定期契約、提前解約

房東想要解除不定期契約,條件比起房客會更加嚴格。房東必須是基於房客有以下6種狀況才能提出要解約:

  • 房東為了自住 或 重新建築(須提出自住證明)
  • 房客隨意轉租給他人(未經許可,非法當二房東)
  • 房客欠租,且以押金抵債後,尚欠款2個月以上房租
  • 房客於房內有違法行為(如:製毒、吸毒、色情業)
  • 房客違反原租賃契約
  • 房客損壞房屋、破壞房子附著物且不願意賠

如果有以上這些狀況,房東有權要求收回房產。不過房東必須在一定期間內通知房客搬離。

3、房客解約,有哪些情況可以免付違約金?

  • 房客因疾病、意外,而產生長期療養需求而無法繼續承租(需附上就醫證明)
  • 房屋不適宜人居,已經告訴房東但房東卻置之不理
  • 當房子因爲不可歸責於房客的原因,不能繼續居住(如:遭遇土石流、地震震垮等)
  • 若有第三者主張租賃房子的權利,使原租客不能按租約入住(如:房東二次簽約)
  • 租屋房客死亡後,房客的繼承人主張終止租賃契約

延伸閱讀:

以上,就是貸款通為大家整理的「買賣不破租賃」四大重點,不論是房東或是租客都應該清楚了解自身的權益!如有更多房貸等問題,也歡迎多加利用貸款通線上諮詢客服,提供您免費專業的問題回覆!

房屋貸款三種管道
房屋貸款三種管道

買賣不破租賃Q&A

買賣不破租賃原則有例外嗎?

有兩項例外情況:
1.未經公證的不定期租賃契約
2.未經公證、且租約超過 5 年的租賃契約

買賣不破租賃的成立要件是什麼?

確認房東身分:簽約的房東必須是房屋本身的擁有者/所有權人(假如您是向二房東承租就無法受到保護囉!)
租賃期限:契約必須還在有效期限內(未到期)
租賃契約時間在「 1 年內」者,口頭契約或書面租約皆可(不需經法院公證)。
若租賃契約時間為「 5 年內」者,須書面租約(不需經法院公證)。
若租賃契約時間在「 5 年以上」者,不管是定期契約(載有明確截止日期)或不定期契約(無明確截止日期),皆須法院公證。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款方案內容說明

項目房屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的正本!也不需提供存摺培養進出記錄的。
簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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