建物公設標示有大公、小公的意思是？看懂權狀計算坪數及公設比！

如何看懂房屋權狀，計算坪數，算出 公設比 ？什麼是大公、小公？對於房屋貸款有影響嗎？建議您買屋的時候，一定要特別留意，以免影響了房屋貸款的利率和可貸金額。

「你的坪數，不是你的坪數？」

許多朋友在辦理房貸的時候，才發現，有許多銀行，是不把「公設」算在房屋坪數之內的。

以致於有些朋友，明明買了權狀20坪的小宅，但是扣除公設之後，只剩不到12坪，竟然被銀行認定是「套房」，貸款變得很困難，甚至被某些銀行婉拒。

所以，既然買了房子，一定要先學會看懂權狀，才會知道到底哪些坪數才是「你的坪數」。

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建物權狀，要看哪些重點？

但是，權狀並不是那麼容易看懂。

首先，建物權狀的面積，是用「平方公尺」計算的，而不是用「坪」作為單位。

所以首先就要換算，將「平方公尺」乘以0.3025，就是台灣的「坪」。

接下來，要找到「總面積」，這代表了房屋（不包含附屬建物）的面積。

緊接著，列在建物面積下方的，就是「附屬建物」，例如陽台的面積，這是屬於您自己的使用範圍。

權狀的最下方，還會列出「共用部分」的「權利範圍」。這就是俗稱的「公設面積」。

權狀上的公設面積，會列出整個大樓或整個社區的公設「總坪數」，再列出您的「權利範圍」，例如：500平方公尺的1000分之40。所以，您持有的公設，算出來就是20平方公尺。

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什麼是「大公」、「小公」？

事實上，我們在權狀上，並不會看到「公設」、或是「大公」、「小公」的字樣，這些都算是約定俗成的名詞。

至於「大公」和「小公」，又要怎麼區分呢？

第一， 所謂的「大公」，指的是「整個社區」都會用到的公共空間。

例如，假設您的社區是由4棟大樓組成，那麼，全社區共用的大廳、中庭花園、警衛室、游泳池、兒童遊戲場、樓梯間、水電設備機房…，這些就是「大公」。

第二，「小公」指的就是「只有一部份人用得到」的公共空間。

例如，您住在「A棟」，那麼，A棟的電梯間、樓梯間、走道，以及頂樓的空中花園，就是由A棟的住戶共同持份，這些公設就屬於「小公」。

公設比，自己算！

至於，「公設比」怎麼算？

按照內政部的規定，公設比就是指「指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數」

例如，在您的房屋權狀上，公設的持份面積是20平方公尺。而您自己的房屋總面積是80平方公尺。

這時，用20÷80×100％，就會得到25％，這就是您的房子的公設比。

40年前的都會區住宅，是以四、五層樓的公寓為主流，這些老公寓，並不是沒有公設，而是公設比非常低，大約只有5～12％左右。

後來出現比較多的「電梯華廈」，公設比就提高到大約15％～18％。

到了近幾年興建的社區，大多會以各種舒適便利的公共設施來吸引買家，因此公設比常常超過30％以上。

「公設比」也會影響房貸？

要注意的是，有時候，「公設比」的確會影響房屋貸款。

辦理房貸的時候，不同銀行對於坪數的認定標準也不一樣。有的銀行直接看房屋權狀上的登記坪數，但是要扣掉停車位坪數。有的銀行則會再扣掉公設坪數，只看「室內面積」。

例如，有些銀行就認定，扣掉停車位與公設之後的「室內面積」，如果小於15坪（49.59平方公尺），就算是「套房」，在貸款審核上會更嚴格，貸款成數會比較低。

因此，建議您買屋的時候，一定要特別留意，以免影響了房屋貸款的利率和可貸金額。

公設比Q&A

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