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預售屋代收款是什麼?買預售屋別忘了準備預售屋代收費用!

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本文說明預售屋代收款是什麼?為什麼會有預售屋代收款? 以及預售屋代收款包含了哪些項目、跟注意事項,幫助你預售屋交屋更加順利。

預售屋代收款是什麼?為什麼會有預售屋代收款?

買房對很多人而言,可以說是一輩子最大的支出,然而除了考量總價之外,也不能忽略其他的成本,尤其選擇買預售屋的消費者,有不少都是預算有限或自備款較不充裕的小資族,經常會發生資金抓太緊的情況。

好比說,如果忽然發現要多繳一筆 10~20 萬元的費用,如果沒有繳出來的話,恐怕會無法交屋,這是否相當恐怖?

上述這筆額外的費用,這就是本次要介紹的「預售屋代收款」,本文會跟你詳細說明預售屋代收款需要多少錢、以及包含哪些項目,幫助你提前做好準備!

購買預售屋,交屋前會有許多繁瑣的流程要跑,例如繳稅、過戶等,必須跑許多單位辦手續。

建商為了讓消費者方便,就預收一筆費用,內容為建商代收、幫買方代辦的雜支,各案項目不一,大致包含政府的稅費、相關手續費、代辦費、建商管理費及水電費等,這類費用稱為「預售屋代收款」、「代收款」、「暫收款」等。

一般來說,預售屋代收款的金額大約在 10 ~ 20 萬元之間,在所有費用全部交付完後,建商會進行多退少補、實報實銷。收費時間是在交屋前,建商會通知買方先繳納代收款,再進行後續的交屋程序。

在此也提醒讀者,購買預售屋,千萬別忘了把代收款的費用計算進去,以免接到建商通知時急跳腳,甚至延誤交屋時間了。

預售屋代收款內含項目

預售屋代收款的項目
預售屋代收款的項目

代收款包含的項目很多,每個建商及建案所收的都略有不同,大致分為以下三種:

預售屋代收款一:政府的稅費

預售屋代收款有一大部分的費用,是要繳給政府的相關稅費,包含契稅、印花稅、地政登記規費等,此筆費用視買房條件而定,所以每人繳的錢有所不同。

其中,值得注意的是,契稅是以房屋評定現值計算,但建商在拿到建照時,並不會知道房屋評定現值,一般的作法是先粗估數字,所以等到真正過戶時,稅費就會略有出入。

  • 契稅:房屋評定現值 × 6 %
  • 印花稅:土地公告現值 × 0.1 %
    建物契稅價格 × 0.1 %
  • 地政規費登記費:土地:當年度申報地價總額 × 0.1 %
    建物:當年度評定現值 × 0.1 %
    書狀費用每張 80 元

延伸閱讀:《小屋換大屋必看!舊屋換新屋技巧/退稅/貸款等換房全攻略!

預售屋代收款二:代辦費及手續費

買預售屋就會有過戶程序,必須委託各方代辦許多項目,因此產生了相關的代辦費及手續費,所有雜項的總金額大約是 10 萬元左右,是代收款主要收費的部分之一。

此部分大致有以下項目:

銀行貸款方面:依各銀行規定收費,各家費用略有不同。

  1. 貸款徵信查詢費
  2. 火災險保費
  3. 地震險保費
  4. 貸款設定規費:貸款金額 × 0.12 %

過戶登記代書費:土地一筆或建物一棟,每件約 12000 元。(僅供參考)

設定登記代書費:每件約 4000 ~ 5000 元。(僅供參考)

預售屋代收款三:建商管理費及其他費用

預售屋代收款的另一部分,會有建商代收的項目,主要是管理費,或是有些建商也會預收水電費或瓦斯管線費。

管理費:一般會預收大約 6 個月至一年的管理費,實際收費月數,依照各建商作法有所不同。

水電費:有些建商會預收水電費,有些則不會,若有收費,則以實際交屋日按天數比例分攤。

天然瓦斯管線費:根據新版《預售屋買賣定型化契約》規定,在預售屋建案基地範圍內的瓦斯管線,稱為內管,費用必須建商負擔。

而由儲氣槽到大馬路,一直到預售屋建案基地外側的管線,稱為外管;外管的建置費用,須由雙方協議而定,若雙方無協議,就必須由賣方來負擔。

延伸閱讀:《預售屋驗屋&客變交屋必看!預售屋交屋6大重點避坑不踩雷!

預售屋代收款易生糾紛 3 大重點要注意

預售屋代收款易生糾紛 3 大重點要注意
預售屋代收款易生糾紛 3 大重點要注意

相信你看到這裡,應該對於預售屋代收款更加熟悉了。另外要特別提醒的是,代收款細節很多,若不留意容易與建商產生糾紛。

以下 3 大重點要特別注意:

管理費用途,需載明清楚

關於預售屋代收管理費的部分,建議消費者在簽約前,就先詢問清楚管理費每坪金額、需要代收幾個月,以及預收的管理費用途,並且載明於預售屋買賣契約,或是跟建商要代收管理費明細,以避免日後產生糾紛。

瓦斯外管費,務必先溝通

前面有提到,瓦斯內管費用必須由建商負擔。而新制規定:關於瓦斯外管「未議定者,由建商負擔」。許多建商事先沒有說明瓦斯外管費用,事後卻要求消費者繳納,建議主動詢問、釐清由誰負擔,同時也在契約上標示清楚,以保障自身權益。

小心免代收款的話術

坊間也有業者宣稱「免收預售屋代收款」,但其實只是一種行銷話術,因為羊毛出在羊身上,有可能是將費用加到每坪費用上,或只是部分免收,建議民眾對於這種說法務必要小心,實際去釐清收費細節,以避免後續的糾紛。

結語

上述即是關於預售屋代收款的所有內容,實際金額依然需要根據你的現場狀況為主,希望透過這篇文章,能幫助你掌握常見的費用項目,以及準備對應的金額作為預留,避免發生額外的麻煩。

如果你對預售屋代收款仍有疑惑,又或是對於房屋貸款、資金有需求,歡迎你透過貸款通免費的諮詢專線取得協助,讓我們幫助你安心過戶、順利入住新家!

預售屋代收款Q&A

建商會向客戶預收的費用有那些?

第一種是交給政府的費用(如契稅、印花稅等)
第二是代書處理的費用
第三種是水電費、管理費

預售屋免代收款有這麼好康?

有些建商可能是部分免收,但交給政府的費用(如契稅、印花稅等)就無法避免,所以這部分客戶依然需要支付,另外有些建商會改為提高每坪單價,等於將這些規費隱藏在房價中。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取代辦費用的。
合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的正本!也不需提供存摺培養進出記錄的。
簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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