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公共設施保留地是什麼?購買公設保留地有什麼好處?

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公共設施保留地是什麼?本文說明公設保留地定義、持有有什麼好處,以及公共設施保留地的使用限制、稅務相關規定,幫助你迅速了解公共設施保留地。

公共設施保留地是什麼?

很多人聽到公共設施保留地,首先聯想到的可能是荒廢多時、雜草叢生的土地;其實,公共設施保留地雖然有使用上的限制,但也有意想不到的用途。

根據都市計畫法第 48 條至第 51 條,所謂的「公共設施保留地」,是指在該法規定劃設的公共設施用地中,留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。

上述說明中,要特別注意的是,若是已取得或非留供各事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者,就不屬於公共設施保留地。

簡單來說,「公共設施保留地」(公設保留地)就是指已經被劃設作公共設施用地,將來要做為道路、綠地、學校、社教機構及市場用地等的機關預定用地,日後會由政府徵收使用,但政府目前尚未取得的土地。

公共設施保留地與公共設施用地有什麼不同?

「公共設施保留地」與「公共設施用地」是不相同的,兩者主要差別在於:

● 公共設施保留地:已列入都市更新計畫,原本應該被徵收,卻「尚未被政府徵收」的私有公共設施用地;未來幾年或數十年將會由政府徵收開發使用的土地。

● 公共設施用地:目前「已在使用」的公共設施用地,例如:學校、公園、道路、體育場所、醫療衛生機構、郵政、電信…等及其他公共事業用地。

此外,根據都市計畫法及內政部函釋規定,公共設施保留地必須同時具備以下條件:

  1. 須為都市計畫法第 42 條所稱之公共設施用地。
  2. 尚未徵收取得。
  3. 無下述3種情形者:
    (1) 須為都市計畫法第 42 條所稱之公共設施用地。
    (2) 依都市計畫法第 61 條第二項規定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建之公共設施用地。
    (3) 配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

為何要購買公共設施用地?

公共設施用地的限制很多,但為何有些人還是會想特意取得公共設施用地呢?以下列出公共設施保留地的使用情境。

  • 抵繳遺產稅:若是屬於道路用地,可實物全額抵繳遺產稅,節省支出。
  • 抵繳贈與稅:若屬於贈與案例,受贈人可申請實物全額抵繳贈與稅。
  • 捐地節稅:依據現行法規,個人捐贈公共設施用地給政府,列舉扣除金額之計算,需依照實際成交價格的取得成本認定,而非以土地公告現值認定。若無法提出取得成本證明,則以公告現值的 16 %認定。
  • 節省公司年度支出:可降低公司全年度營業淨利、減少課稅所得額,節省公司全年支出。
  • 平衡公司資產負債表:可列為公司的固定資產,以平衡公司的資產負債表。
  • 申請容積移轉、容積獎勵:與建商合作,合併申請容積移轉、容積獎勵,增加興建的容積率,或賣地給建商,各有益處、各取所需。
  • 當作投資工具:看好時機,在低價時買進,待土地公告現值加成時賣出或被政府徵收,獲取價差利潤。

從上述項目可以看出,公共設施用地的使用幾乎並非自用,而是利用其特殊性質達成稅務或其他間接好處。

公共設施保留地可以免稅嗎?

由於公共設施保留地使用限制相當多,政府有提供各項的免稅規定,請見以下一一說明:

  • 免徵所得稅:公共設施保留地因徵收取得之加成補償,免徵所得稅
  • 免徵遺產稅、贈與稅:若是繼承,或是配偶、直系血親間的贈與而移轉者,免徵遺產稅、贈與稅。
  • 免徵地價稅:都市計畫的公共設施保留地,若在保留期間仍為建築使用者,除了自用住宅用地適用千分之二的稅率外,地價稅則按千分之六計徵;若沒有做任何使用,並與使用中的土地隔離者,即可免徵地價稅。
  • 免徵土地增值稅:公共設施保留地尚未被徵收前的移轉,免徵土地增值稅;日後被徵收時,亦免徵土地增值稅。
  • 需依法繳稅:公共設施保留地可在未被徵收前,申請臨時性建築物,但須依法繳納稅捐。

公共設施保留地的用途與使用限制

公共設施保留地的使用規定較多,用途及臨時建築使用規定,有以下項目,需要特別注意。

  1. 臨時建築權利人之自用住宅。
  2. 菇寮、花棚、養魚池及其他供農業使用之建築物。
  3. 小型游泳池、運動設施及其他供社區遊憩使用之建築物。
  4. 幼稚園、托兒所、簡易汽車駕駛訓練場。
  5. 臨時攤販集中場。
  6. 停車場、無線電基地臺及其他交通服務設施使用之建築物。
  7. 其他依都市計畫法第 51 條規定得使用之建築物。

此外,公共設施保留地的使用有以下限制:

  • 公共設施保留地在未取得前,可申請為臨時建築使用。但若政府通知將開闢公共設施,並限期拆除時,應自行無條件拆除,若不拆除者,政府將予以強制拆除。
  • 公共設施保留地的使用,不能妨礙且違反原指定目的。

來源:「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」第 4 條

公共設施保留地查詢

如何查詢土地是否是公共設施保留地?可以利用土地使用分區功能查詢。

也可以參考這篇文章《土地使用分區是什麼?種類用途有哪些?建蔽率/容積率查詢教學!
》,了解土地使用分區的概念。

公設保留地Q&A

公共設施保留地要被徵收嗎?

原則上公保地都要被徵收的。法律規定,如果公保地是私人所有,則政府應該通過鄉、鎮、縣轄市公所徵收、 區段徵收 、 市地重劃 的方式取得公保地。

公共設施保留地可以解編嗎?

可以解編,2013年11月內政部訂定發布「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」,預計將於四年內完成全台都市計畫公共設施保留地變更作業檢討,解編公共設施保留地,促進土地活化。

結語

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