不動產債權是什麼？投資不動產債權的風險＆交易運作原理大公開！

你聽過「不動產債權」嗎？近期出現許多媒合平台，提供以不動產做為擔保的債權交易。想投資不動產債權嗎？有哪些風險與注意事項呢？優缺點為何？運作原理是什麼？貸款通今天整理了不動產債權交易必看的３大重點，一起來看看吧！

本文重點段落

「不動產債權」是什麼？

「不動產債權」簡單來說就是運用不動產來借貸。有資金需求的債務人可以利用手上的不動產作為擔保，向債權人借錢，也就是用這份不動產債權來換取現金。

在借款的同時，會設定抵押權予以債權人，而這個不動產債權，就使得債權人擁有要求債務人還款的保障、確保了債權人的權益。

而如果不幸，債務人無法如期歸款項，債權人就得以向法院申請拍賣這個已設定抵押權的不動產物件。聽起來有點類似銀行房貸的概念，不過借貸方是透過 P2P 平台媒合債務人與債權人，無論是核對案件或是放款速度都會來得快一些。

以上四點缺點，也就是不動產債權的風險所在，除了留意平台的合法性之外，同時也須注意利率與變現的流動性。

許多人心裡可能會有疑惑：「為什麼不向銀行辦理二胎或轉增貸呢？」這裡就必須說明，許多狀況是銀行過件率相當低、無法成功核發貸款的，也因此才會出現這樣的不動產借款方式。

對銀行而言，做的是利率的生意，講的是個人信用，假如借款的風險過高，即使有不動產作擔保，對銀行來說還是敬謝不敏。

而對於個人本體來說，只要借款出去是有保障的，有不動產作抵押、還有利率可回收，那麼只要這個物件還有殘值，那麼就相對成功過件。

回到標題，為什麼不向銀行貸款呢？以下是較常見可能的原因：

最顯而易見的原因，就是債務人本身的信用條件差，無法通過銀行聯徵審核。也許是他使用信用卡循環利率或總是分期付款、或是有逾期遲繳記錄、甚至是近期過於密集聯徵，這種種跡象在銀行看來是相當扣分的。

不動產的殘值低、或是有持分狀況，對銀行來說都是不必要的麻煩。假如當真發生違約事件，對方無法還款了，銀行還必須經過許多繁瑣手續才能處置抵押的不動產物件。

這些條件附加在不動產上，對銀行來說就是需要投注多的人力物力來處理，投資效益不高，沒有必要多花時間選擇這樣的物件。

一塊土地或一間房子，想用來承借的金額不論高或低，在銀行眼中都有其判斷基準。假如房子的殘值高，借貸高額度相對的銀行現金留會造成一定的影響；而假如想要小額借貸，對銀行來說這點小錢賺起來也辛苦，還需要花費一樣的人力來走行政流程、後續處理，效益不符。

媒合平台或是民間金融機構對於不動產債權的借款，月利率約落在 0.5% – 3% 之間，年利率計算起來的話就會是 6% – 36%，可以針對個人能負擔的區間值挑選。

一般來說有兩種還款方式：「本息均攤」與「到期付款」。本息均攤如同字面，在還款期限內每月償還固定的金額（包含本金及利息），到期還款則是有點像寬限期的概念，每期只要先付利息，等還款期限一次償還本金。

當債務人到期未如期繳交該期還款，在遲繳 7 天內，通常會由平台通知繳款，同時給予寬限期，只要在寬限期限內繳款即可。而當逾期超過一周至一個月間，可能會出現逾期還款的違約金。

當遲繳超過一個月，平台會協助追討，同時與客戶協商，看是否有其他借款管道，或是尋求出售房屋的管道。假如遲遲未繳納也未另循還款方式，甚至避不見面，那麼半年以上可能就會進入本票裁定及法拍流程。

不動產的抵押順位別太多，一般到第二順位，如果一個不動產抵押太多順位，代表借款人用這個房產借了好多次錢，風險較高。

投資房地產的不動產債權也是利用房地產獲取利率，貸款通分析跟當包租公有下列幾點不同：

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