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什麼是「典權登記」?典權設定目的、登記流程及應備文件總整理!

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典權登記是什麼?和抵押有什麼不同?典權設定的目的為何?這篇通通幫你整理清楚!本篇首先說明「典權」及「典權登記」定義,分析和「抵押」的差別,接著介紹典權登記流程以及應備文件有哪些,最後謄錄典權登記範例讓大家更快速了解如何申辦!一起來看看吧!

典權登記是什麼?

1、典權定義

在了解「典權登記」是什麼之前,我們需要先釐清一下「典權」的定義。根據《民法》第 911 條所述:

「稱典權者,謂支付典價在他人之不動產為使用、收益,於他人不回贖時,取得該不動產所有權之權。」

很難懂對吧?白話文翻譯就是說,「典權」是一種民法特有的物權關係,這個關係僅限用於不動產,而關係的組成是由典權人支付金額(典價)給予出典人,再由出典人將自己擁有的不動產(典物)的使用權、收益權、占有權限移轉給典權人。

那這樣的關係依照《民法》第 912 條規定,期限不得超過30年,當約定的期限到了,出典人可以行駛「回贖權」將原來的典價還給典權人,重新取回典物的使用權、收益權、占有權。要注意的是,如果經過一定的期間,出典人未行使回贖權,典物的所有權就歸於典權人所有囉!

2、典權登記定義

典權登記則是指,要建立上述典權的關係時,所進行的契約約定行為與書面確立。

典權的特殊規範?

1、典權的期限

《民法》第 912 條:「典權約定期限不得逾三十年。逾三十年者縮短為三十年。」可知典權並不是到期即解除,而是需要「回贖」,可能依照契約內容規定可回贖年限,或是典權人死亡後回贖。而假如契約內並無訂立期限,則出典人隨時可贖回典物。不管契約內容是否約定期限,都受到最長 30 年的限制。

2、典權留買權

《民法》第 919 條:「出典人將典物出賣於他人時,典權人有以相同條件留買之權。」我們可以理解為,出典人將典物出賣於第三人時,不會影響到原有的典權契約,典權人有以相同條件留買之權。

典權登記的流程?

典權登記的流程
典權登記的流程
  1. 繳交文件及規費
  2. 機關審查
  3. 進行登錄
  4. 校對用印
  5. 完成登記

辦理典權登記應備文件?

申請人應備證件(證明文件須繳驗正本)

  1. 土地登記申請書
  2. 土地建築改良物典權設定契約書正副本
  3. 所有權狀
  4. 申請人身分證明
  5. 義務人印鑑證明
  6. 土地增值稅繳納或免稅證明書(土地設定典權時檢附)
  7. 契稅繳納或免稅證明書(建物設定典權時檢附)
  8. 其他依法律規定應提出之證明文件

相關文件填寫說明

1、土地登記申請書(參考新北市政府地政局網站

壹、 一般填法

  1. 以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
  2. 字體需端正,不得潦草,如有增、刪文字時,應在增、刪處由申請人蓋章,不得使用修正液(帶)。

貳、 各欄填法

  1. 第(1)欄「受理機關」按土地(建物)所在地之市(縣)及地政事務所之名稱填寫。如屬跨所申請案件,請於「跨所申請」欄打勾,並分別填寫受理機關及資料管轄機關名稱。
  2. 第(2)(3)(4)(5)欄「原因發生日期」「申請登記事由」「登記原因」「標示及申請權利內容」按下表所列自行打勾或選擇填入空格內。
  3. 第(6)欄「附繳證件」按所附證件名稱,份數分行填列並裝訂,若空格不夠填寫時可填入第(9)欄,身分證或戶口名簿請影印正反面,並切結與正本相符後認章。
  4. 第(7)欄「委任關係」︰係指由代理人申請登記時填寫代理人之姓名,若尚有複代理人時一併註明複代理人姓名,並依地政士法第 18條規定,請代理人(複代理人)切結認章,如無委託他人代理申請者,則免填此欄。
  5. 第(8)欄為便利通知申請人,請填寫「聯絡電話」、「傳真電話」及「電子郵件信箱」。
  6. 第(9)欄備註:專供申請書上各欄無法填寫而必須填載事項,例如公司法人申請土地設定登記時,應記明「確依有關法令規定完成處分程序」,並蓋章。
  7. 第(10)欄「申請人」除包括權利人、義務人姓名外,如有委託代理人(含複代理人)申請登記者,尚包括代理人;如不敷使用,增頁部分應加蓋騎縫章。
    a. 所稱權利人:係指登記結果受有利益或免除義務之人,如地上權人。
    b. 所稱義務人:係指登記結果受不利益或喪失權利人,如設定人。
  8. 第(11)欄「權利人或義務人」︰
    a. 地上權設定登記時應分填「權利人」(即地上權人),「義務人」(即設定人)。
    b. 申請人為未成年人、禁治產人或法人者,須加填法定代理人(如父母、監護人或公司法定代表人)。如有委託他人申請者加填「代理人」,若尚有委任複代理者,一併加填「複代理人」。
  9. 第(12)欄「姓名或名稱」︰自然人依照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件記載填寫,法人則先填法人名稱後再加填法定代表人姓名。
  10. 第(13)(14)欄「出生年月日」「統一編號」︰自然人依照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件記載填寫,法人或其他非自然人請填寫公司統一編號或扣繳單位統一編號。
  11. 第(15)欄「住所」︰自然人依照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件記載填寫,得不填寫里、鄰,法人依照法人登記有案地址填寫,代理人或複代理人如住所與通訊處不同時,得於住所欄另外註明通訊地址。
  12. 第(13)(14)(15)欄:原因證明文件為契約書,其所載申請人(自然人或法人)與所附之戶籍或證照資料完全相同者,可填寫詳如契約書或以斜線除之。
  13. 第(16)欄「簽章」︰
    a. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
    b. 義務人應蓋用與印鑑證明或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章,如親自到場應依土地登記規則第 40 條規定辦理,或依土地登記規則第 41 條其他各款規定辦理。
  14. 本案處理經過情形欄及申請書上方之收件與登記書狀費,係供地政事務所人員審核用,申請人毋須填寫,如非連件辦理者,連件序別,亦無須填寫。

2、土地建築改良物典權設定契約書(參考新北市政府地政局網站

壹、一般填法

  1. 以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
  2. 字體需端正,不得潦草,如有增、刪文字時,應在增、刪處由訂立契約人蓋章,不得使用修正液(帶)。
  3. 關於「典價總金額」之數目字,應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫,如 6 億 3944 萬 2789 元。
  4. 如「土地標示」「建物標示」「申請登記以外之約定事項」及「訂立契約人」等欄有空白時,應將空白欄以斜線
  5. 劃除或註明「以下空白」字樣;如有不敷使用時,可另附相同格式之清冊,並由訂立契約人在騎縫處蓋章。

貮、各欄填法

  1. 「土地標示」第(1)(2)(3)(4)欄︰應照土地登記資料所載分別填寫。
  2. 「建物標示」第(8)(9)(10)(11)(12)欄︰應照建物登記資料所載分別填寫。
  3. 第(5)(13)欄「設定權利範圍」:填寫各筆土地或各棟建物設定典權之範圍。如係以土地或建物全筆棟出典者,填「所有權全部」,如係以土地內特定部分範圍設定典權者,應填寫面積並附具「典權位置圖」。
  4. 第(6)(14)欄「典價金額」︰填寫各該筆土地或各該棟建物之典價金額。
  5. 第(7)(15)欄「絶賣條款」:典權約定期限逾 15 年以上,訂立契約人得約定到期不贖即由典權人取得典物所有權之絶賣條款。訂立契約人如有約定絶賣條款者,填寫「有」字樣;如無約定者,填寫「無」字樣。如約定之典期未逾 15 年者,本欄以斜線劃除之。
  6. 第(16)欄「典價總金額」:填寫各筆土地及各棟建物典價金額之總和。
  7. 第(17)欄「存續期間」:按訂立契約人約定填寫。如典權定有期限者,將其起迄年月日填入,但約定之期限不得逾 30 年;如約定無期限者,填寫「無」字樣;如未有約定者,以斜線劃除。
  8. 第(18)欄「典物轉典或出租之限制」:按訂立契約人約定填寫。如約定典物不得轉典或出租者,應填寫「本典物不得轉典他人」、「本典物不得出租他人」或「本典物不得轉典及出租予他人」字樣;如約定無限制者,填寫「無」字樣;如未有約定者,以斜線劃除。
  9. 第(19)欄「申請登記以外之約定事項」︰本契約所約定之事項,於其他各欄內無法填寫者,均填入本欄。
  10. 第(20)欄「簽名或簽證」:申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者,申請人、地政士應於本欄簽名或蓋章。
  11. 十一、「訂立契約人」各欄之填法︰
    a. 先填「權利人」(即典權人)及其「姓名或名稱」「承典持分」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」,後填「義務人」(即出典人)及其「姓名或名稱」「出典持分」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
    b. 如訂立契約人為法人時,「出生年月日」免填,應於該法人之次欄加填「代表人」及其「姓名」並「蓋章」。
    c. 如訂立契約人為未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人時,應於該未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人之次欄,加填「法定代理人」或「輔助人」及其「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
    d. 「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」各欄,應照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件所載者填寫,如住址有街、路、巷名者,得不填寫里、鄰。
  12. 第(23)欄「權利範圍」:「承典持分」「出典持分」各項,應按實際承典時或出典之權利持分額填寫之。
  13. 第(27)欄「蓋章」:
    a. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
    b. 義務人應蓋用與印鑑證明相同或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章,如親自到場應依土地登記規則第 40 條規定辦理,或依土地登記規則第 41 條其他各款規定辦理。
  14. 第(28)欄「立約日期」︰填寫訂立契約之年月日。

參、本契約書訂立後,應即照印花稅法規定購貼印花。

肆、本契約書應於訂立後一個月內建物依契稅條例規定報繳契稅,土地依平均地權條例規定申報土地現值,繳納土地增值稅後,依法申請設定登記,以確保產權,逾期申請,則依土地法第 73 條第 2 項「…聲請逾期者,每逾一個月得處應納登記費一倍之罰鍰,但最高不得超過二十倍。」規定,處以罰鍰。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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貸款通賴長森

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