地上權設定超詳細解說！設定年限多久？設定地上權文件總整理！

「地上權」是什麼意思？大家應該都聽過「地上權住宅」，那麼你知道地上權是什麼嗎？年限有多久？該如何設定申請？看這篇５分鐘搞懂地上權設定！

地上權又分成普通地上權與區分地上權兩種，透過地上權的設定，土地使用人可取得物權、對該土地可直接支配。申請設定地上權需要準備哪些文件、填寫時有什麼注意事項？一起來看看吧！

本文重點段落

地上權是什麼？

在《民法》物權編裡可以看到「地上權」有兩種，分別是「普通地上權」與「區分地上權」。

《民法第 832 條》普通地上權
稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
《民法第 841 條》區分地上權
稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。

簡單來說，地上權指的是只有土地使用權，而沒有土地所有權。設定了地上權，就擁有能使用他人土地的權利。

例如：A想在B的土地上蓋房屋，雙方辦理地上權登記後，A成為了該土地的地上權人，便可以在該地上下興建建築物或其他工作物（房屋、停車場、雕像等）。而區分地上權基本上和普通地上權是相似的意思，只是可以設定範圍，不必如普通地上權一般，全都需要購入。

延伸閱讀：<地上權是什麼？辦房貸前必看地上權房屋與使用權房屋的差異！>

地上權設定申請流程？

透過地上權的設定，使用者對於該土地就有支配的權利，使用權便更加穩固，同時使用者亦可受到法律保障，如《土地法》第 102 – 105 條，就有對於土地租賃相關保護規定，因此可知設定地上權是相當有利的。

而設定地上權的流程其實大同小異，下面擷取台北市地上權設置作業的流程圖以供大家參考：

資料來源：臺北市各地政事務所「地上權、不動產役權、典權、農育權設定登記」作業流程圖

大致上皆會經過５個程序，順利的話 1 – 2 日即可完成辦理。

登記收件
計費
審查／複審
登錄
發狀

地上權設定應備文件？

土地登記申請書
土地所有權狀
地上權設定契約書正本
地上權設定契約書副本
申請人身分證明
義務人印鑑證明

相關文件填寫注意事項

相關文件如「土地登記申請書」與「地上權設定契約書」都有需要特別注意的填寫要點，以下截取台北市範本與說明供大家參考（資料來源：申請地上權設定登記須知）：

▍地上權設定契約書填寫說明

壹、一般填法

以毛筆、黑色、藍色墨汁鋼筆、原子筆或電腦打字正楷填寫。
字體需端正，不得潦草，如有增、刪文字時，應在增、刪處由訂立契約人蓋章，不得使用修正液（帶）。
關於「權利價值」金額之數目字，應依公文書橫式書寫數字使用原則填寫，如 6 億 3944 萬 2789 元。
如「土地標示」「申請登記以外之約定事項」及「訂立契約人」等欄有空白時，應將空白欄以斜線劃除或註明「以下空白」字樣。如有不敷使用時，可另附相同格式之清冊，並由訂立契約人在騎縫處蓋章。

貳、各欄填法

第（1）欄，請依申請之地上權性質勾選普通或區分地上權。如係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而設定者，勾選普通地上權；如係以在他人土地上下之一定空間範圍內設定者，勾選區分地上權。
「土地標示」第（2）（3）（4）（5）欄︰應照土地登記資料所載分別填寫。
第（6）「設定權利範圍」：填寫各筆土地設定地上權之範圍，如係以土地內特定部分範圍設定或設定區分地上權者，應填寫面積並附具「地上權位置圖」。
第（7）欄「地租」：按訂立契約人約定填寫。如有地租約定者，將各筆土地每年或每月之地租總額填入；如約定無須支付地租者，填寫「無」字樣；如未有約定者，以斜線劃除。
第（8）欄「權利價值」︰將各筆土地地上權價值之總和填入。
第（9）欄「存續期間」：按訂立契約人約定填寫。如地上權定有期限者，將其起迄年月日填入；如約定無期限者，填寫「無」字樣；如未有約定者，以斜線劃除。
第（10）欄「設定目的」：按訂立契約人約定填寫。如：建築房屋、設置○○工作物、公共建設（大眾捷運、高速鐵路）等。
第（11）欄「預付地租情形」：如權利人與義務人有預付地租之情形，應填寫預付地租之總額；如未有預付地租者，填寫「無」字樣。
第（12）欄「使用方法」：按訂立契約人依設定目的約定之使用方法填寫，如：以建築房屋為目的時，約定建築物樓層限制、限於木造或不得將木造建物改為鋼筋水泥建物等。如未有約定者，以斜線劃除。
第（13）欄「讓與或設定抵押權之限制」：按訂立契約人約定填寫。如約定地上權不得讓與他人或設定抵押權者，應填寫「本地上權不得讓與他人」、「本地上權不得設定抵押權」或「本地上權不得讓與及設定抵押權予他人」字樣；如約定無限制者，填寫「無」字樣；如未有約定者，以斜線劃除。
第（14）欄「申請登記以外之約定事項」︰本契約所約定之事項，於其他各欄內無法填寫者，均填入本欄。
第（15）欄「簽名或簽證」：申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者，申請人、地政士應於本欄簽名或蓋章。
「訂立契約人」各欄之填法︰
a. 先填「權利人」（即地上權人）及其「姓名或名稱」「權利範圍」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」，後填「義務人」（即土地所有權人）及其「姓名或名稱」「權利範圍」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
b. 如訂立契約人為法人時，「出生年月日」免填，應於該法人之次欄加填「代表人」及其「姓名」並「蓋章」。
c. 如訂立契約人為未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人時，應於該未成年人、受監護宣告之人或受輔助宣告之人之次欄，加填「法定代理人」或「輔助人」及其「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」並「蓋章」。
d. 「姓名」「出生年月日」「統一編號」「住所」各欄，應照戶籍謄本、戶口名簿、身分證或其他證明文件所載者填寫，如住址有街、路、巷名者，得不填寫里、鄰。
第（18）欄「權利範圍」：將權利人所取得之權利範圍及義務人所設定之權利範圍分別填入。
第（22）欄「蓋章」：
a. 權利人應蓋用與所填之姓名或名稱相同之印章。
b. 義務人應蓋用與印鑑證明相同或於登記機關設置之土地登記印鑑相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第 40 條規定辦理，或依土地登記規則第 41 條其他各款規定辦理。
第（23）欄「立約日期」︰填寫訂立契約之年月日。