地上權 房屋沒有土地的所有權，因此房價比一般房屋更低，可以辦理房貸，但利率較高。「使用權房屋」則是等同於長期租約，沒有所有權狀，不能辦理房貸。
地上權是什麼？
「地上權」是指只有土地使用權，沒有土地所有權。分為「普通地上權」及「區分地上權」二種。
- 普通地上權：指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。根據民法第832條之規定，稱普通地上權。
- 區分地上權：指在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。民法第841-1條之規定，稱區分地上權者。
一般房屋最普遍的「所有權」，也就是包含「土地」及「建物」兩者的擁有權。
買地上權房屋划算嗎？
台灣房價易漲難跌，年輕人買不起房，或是一買房，就立刻淪為屋奴，被高額的房貸壓得不得翻身，這樣的情況已經成為台灣社會的嚴重問題。
在這樣的情況下，許多建商開始推出房價比較低的「地上權住宅」，售價只要一般新建案的六到七成。
可是，到底什麼是「地上權房屋」？買地上權房屋划算嗎？再者，地上權房屋可以辦房屋貸款嗎？
什麼是「地上權住宅」?
「地上權房屋」：只買了「房屋」的所有權
首先要釐清的，就是所謂的地上權房屋，就是這一批住宅是由建設公司向政府標購了50~70年的「地上權」，等於是向政府承租土地，在這塊土地上興建房屋來出售。
土地的所有權仍然是屬於政府的，建商在把房屋賣給民眾之後，購屋民眾擁有的，是房屋的所有權，而沒有土地的所有權。
就是因為沒有土地所有權，地上權房屋才能比一般的「土地所有權房屋」便宜三成以上。這也是地上權房屋最大的優勢。
除了沒有「土地所有權」之外，地上權房屋的屋主對於「房屋」的所有權，與一般住宅是一樣的，買賣、出租，完全不受影響。
許多地上權住宅由於位在精華地段上，近年來房屋轉售的價格漲幅也不低。但是地上權住宅的價格，實際上會隨著的地上權剩餘年限的減少，房價也跟著遞減。
另外，也是由於沒有土地所有權，因此地上權房屋的屋主不需要每年繳交地價稅（但必須繳納地租），房屋轉賣的時候，也不需要繳土地增值稅。
那麼，有許多人會有疑問：「地上權只有七十年，那麼等我老了之後，不就要被趕出門了？」
事實上，如果以台灣人平均壽命80歲來看，一位年輕人如果在30 歲買地上權住宅，絕大多數人在有生之年，都不會碰到土地被收回的問題。
另外，依照現行法規，如果地上權屆滿的時候，房屋還堪用，住戶也可以委託建商向政府繼續承租土地，繼續使用房屋。
地上權房屋的6大缺點
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地上權房屋又可再細分為這兩種
- 地上權住宅、地上權房屋：建物的所有權可以登記在自己名下，有建物權狀，可以利用房屋進行買賣或是貸款（只是貸款成數可能不高）。
- 使用權住宅、使用權房屋：建物的所有權是登記在建商名下，只擁有房屋使用權，要移轉、贈與、繼承，都要透過建商進行，也因為沒有權狀，所以無法進行貸款。
持有地上權住宅要繳什麼稅？
- 地價稅：不用繳，因為沒有土地所有權。
- 房屋稅：每年都要繳。
- 地租：每年都要繳，以土地申報公告地價年息5～5%。
「使用權房屋」：等於買了長期租約
除了地上權房屋之外，還有一種「使用權房屋」。這種房屋的性質，簡單來說就是建商向政府承租土地興建房屋，而房屋的「所有權」留在建商手中，建商只是把房屋的50~70年的「使用權」賣給民眾，等於是一個長期租約，不能自行轉售。
這樣的「使用權房屋」，價格就更便宜了，大約只要一般住宅的三到四成。
「地上權房屋」與「使用權房屋」可以辦房貸嗎？
問題來了，「地上權房屋」與「使用權房屋」可以辦房貸嗎？
「地上權房屋」房貸利率略高
答案是，「地上權房屋」可以辦房貸，房屋的所有權就是抵押品，但是有些銀行不承作，利率也可能比一般住宅稍高，年利率大約在2.3%~3%左右。貸款成數也可能比較低，大約在五到六成。
「使用權房屋」無法辦房貸
至於「使用權房屋」，則是因為根本沒有土地及房屋的「所有權」，沒有擔保品可以提供給銀行，所以是不能辦理房屋貸款的。
因此，要買使用權住宅的民眾，只能利用信用貸款來取得資金，或是由建商出面，向銀行申辦貸款，再轉給購屋者。
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地上權房屋跟一般房屋比較表
| 項目 | 地上權房屋 | 一般房屋 |
| 土地所有權 | 沒有 | 有 |
| 房價 | 市價的6-8成，會愈來愈低，不易增值 | 市價，比較有機會增值 |
| 地價稅 | 沒有，但是每年需要繳地租給土地所有人，大約是公告地價的2~3% | 要繳地價稅，自用住宅稅率約1% |
| 土地增值稅 | 售屋時不用繳 | 售屋時要繳 |
| 房屋稅 | 要繳 | 要繳 |
| 貸款成數 | 3~5成，部份銀行不承作 | 7~8成 |
| 利息可抵稅 | 可以，限自住 | 可以，限自住 |
房屋貸款方案內容說明
| 項目 | 房屋貸款 |
| 貸款條件 | 1.年滿18至65歲之國民 2.房子坪數15坪以上（北市12坪以上） 3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者； 但若已清償者則視個人情況辦理。 |
| 貸款額度 | 貸款金額視房屋市值估價而定。 一般可貸8成左右 |
| 貸款年限 | 1-40年 本利攤還型：最長40年， 提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ， 寬限期內只還利息不用攤還本金，讓您還款更輕鬆。 |
| 貸款利率 | 1.8%~2.5% (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。 |
| 檢附文件 | 雙證件(身份證+健保卡或駕照) 收入證明 在職證明 戶籍謄本 土地建物所有權狀 如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細 （存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單） |
| 對保所需文件 | 房貸合約書，裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期 抵押權設定同意書 撥款委託書 土地、建築改良物抵押權設定契約書 金融扣款委託書 火險地震險購買 |
| 相關事項 | 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或 半年內有強制停卡者無法申請； 但若已清償者則視個人情況辦理。 *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留核貸與否之權利 |
申請房貸時，需要準備這些資料
- 1. 收入資料：最近6個月的薪轉存摺封面和內頁（須先補登存摺）或是去年的扣繳憑單。
- 2. 財力證明：最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁（須先補登存摺，由於銀行主要要看存摺餘額，並確認不是為了貸款臨時存進去的，所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1～2家銀行存摺影本）、定存證明、股票和基金明細（可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考，雖然因股價波動較大，銀行通常不認列資產，但仍有加分作用）、保險合約影本等，確認你有存款和可供變現的投資，讓銀行提高你的還款能力額度。
- 3. 買賣資料：買賣合約影本、買賣合約價金流程，如匯款單和支票影本，證明買賣確實存在。
辦理房貸的7個步驟:
- 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者，申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
- 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
- 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，一般來說，聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄)，決定貸款案件的准駁與否。
- 確認核貸金額、利息條件，並與貸款人和保人照會。
- 簽約對保。「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。
- 房屋設定:對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由借款人支付，一年一期直到貸款還清為止。
- 撥款：交易也即將完成囉！抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，如果已經投保即可隨時準備撥款，如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。
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地上權Q&A
房屋稅及地租。
不用繳地價稅，因為沒有土地所有權。
「地上權房屋」可以貸款，成數比較低，房貸利率略高。
「使用權房屋」因為沒有房屋及土地的所有權，無法辦貸款。
以上是地上權是什麼?地上權房屋與使用權房屋有什麼差異?都可以辦房貸嗎?的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！
注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。
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