首頁土地貸款想知道公辦、自辦市地重劃差異在哪?市地重劃意思、流程懶人包!

想知道公辦、自辦市地重劃差異在哪?市地重劃意思、流程懶人包!

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市地重劃指的是將都市內特定區域土地重新分配、規劃與整理,提升土地的使用價值。究竟市地重劃流程會不會很複雜?為什麼政府要獎勵土地所有權人辦理市地重劃?市地重劃缺點有哪些?本篇 5 分鐘帶你認識市地重劃在做什麼,看完以上問題通通迎刃而解!。

市地重劃意思是什麼?

什麼是市地重劃?市地重劃意思就是將「都市」內一定範圍之土地,全部重新加以規劃與整理,例如重新劃分區塊大小、位置、形狀、道路、公共設施位址等,再重新分配土地所有權人,減少土地破碎、使用價值低的問題,是一種地盡其利和公私雙贏的都市開發方式。

簡單來說,市地重劃就是將一塊土地打掉重練,只適用於都市土地。具體細節必須依照都市計畫內容,考量區域歷史、現階段使用情況、未來發展來規劃,讓都市重劃區內的土地有完整的住宅區、商業區、公共設施等使用分區,幫助城市發展!而非隨便切都可以。

獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法是什麼?

政府也規劃了《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》,鼓勵土地所有權人自辦市地重劃。

因為透過市地重劃,原本細碎不整之畸零地便能改頭換面變成形狀方正、大小適宜之良地,使原本不適合建築使用之土地皆能直接臨路,不僅能有效促進土地使用,更能健全都市發展。

市地重劃內所有公共設施及工程費用,是由土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,政府也能節省財政支出,達到惠而不費、公私兩利之好處。

市地重劃抵費地是什麼?

實施市地重劃時,所有公共設施及工程費用,需由土地所有權人按土地受益比例共同負擔。

舉例來說,市地重劃時為了讓每塊土地都能直接臨路,會需要額外興建道路、下水道等民生公共設施,而基於使用者付費和受益者付費的原則,重劃區內土地所有權人,會需要用一部分「未建築土地」,來抵付工程費用。用來抵付工程費用的土地,就被稱為「抵費地」。
都市土地辦理市

都市土地辦理市地重劃分配方法有哪些?自辦市地重劃 v.s. 公辦市地重劃

市地重劃依據發起對象的不同可以分為兩種,一種為公辦市地重劃,另一種則為自辦市地重劃,顧名思義,前者係指政府主管機關主動辦理,或土地所有權人申請政府主管機關優先實施市地重劃,後者自辦市地重劃則為土地所有權人自行辦理重劃。

市地重劃土地分配比例限制

但無論是何者,其都市整體開發及公共設施建設效果並無差異,值得留意的是,公辦市地重劃其重劃負擔假如未超過區內總面積45%,則無須徵得土地所有權人同意。

而自辦市地重劃卻是於辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理。

延伸閱讀:<區段徵收流程/優缺點整理|什麼是區段徵收?跟市地重劃差在哪?必看!>

都市土地辦理市地重劃流程有哪些?

由於發起對象不同,自辦市地重劃和公辦市地重劃兩者在流程上也有些許差異:

自辦市地重劃流程

  1. 成立籌備會
  2. 申請核准成立重劃會
  3. 申請核定重劃範圍
  4. 徵求土地所有權人同意
  5. 擬定重劃計畫書
  6. 測量、調查及地價查估
  7. 計算負擔及分配設計
  8. 申請地籍整理
  9. 交接及清償
  10. 財務結算
  11. 撰寫重劃報告
  12. 報請解散重劃會

公辦市地重劃流程

  1. 選定重劃區
  2. 擬定重劃計畫書
  3. 測量、調查及地價查估
  4. 計算負擔及分配設計
  5. 依重劃計畫書進行設計及施工
  6. 分配結果公告及通知
  7. 地籍整理
  8. 交接及清償
  9. 抵費地處理及財務結算

看完兩者流程比較應該可以發現,其實小異中存在著大同,整體步驟和概念基本上相通,只不過自辦市地重劃因為是由土地所有權人自行發起,在流程上會有較多需要申請與核定的部分。

都市土地辦市地重劃缺點有哪些?

看到這邊,想必土地所有權人最關心的還是市地重劃有沒有什麼缺點,由於為了讓市地進行重劃後能如前面所說直接臨路,需要額外興建道路、下水道等民生公共設施,基於使用者付費和受益者付費的原則,每個土地所有權人都需犧牲一部分的土地來抵付相關費用,也就是所謂的「抵費地」。

原則上不超過重劃區總面積的 45%,換句話說,土地所有權人僅能就剩下 55% 的土地進行原位次分配,這時候如果你是土地持有面積小的所有權人,則有可能面臨一種情況,也就是手中持有的剩餘面積小於重劃後最小分配面積,此時如果想要參與後續的土地分配,便得另外掏腰包,如果不想付錢,也可以選擇放棄改拿回現金補償。

有人可能會覺得這樣市地重劃到底哪裡好,這就要看你以什麼角度來看了,如果光看土地持有面積的確是變少了,但若考量重劃後的土地價值和生活機能,相信便不是單純看數字大小即可三言兩語斷言優劣的,有時候市地重劃後的土地其後勢發展往往不可限量,建議不妨多方評估。

市地重劃Q&A

市地重劃怎麼操作?

依照實施主體的不同,市地重劃可以分成「公辦市地重劃」和「自辦市地重劃」兩種。

市地重劃也太虧了?

土地面積確實減少了,但土地價值也增加了!其實重劃後的土地價值是遠超過你現在的狀況,而且因為這個地方的重新規劃,未來的生活機能還會提升,也代表地價、房價也都有機會水漲船高。

如果有資金需求,可以參考土地貸款特色說明

在初步規劃時,都會先以 銀行土地貸款 為第一優先為客戶考量,通常在客戶無法申辦 銀行土地貸款 的時才會建議客戶申辦民間土地貸款

項目土地貸款(銀行的)
貸款特色1.土地持有者即可申貸
2.興建廠房、購買工業用地及廠房及基地、自行興建完工之廠房也可貸 
3建地不限地目,不限坪數大小也可貸
貸款利率:建地約2%-4%間
土建融資前期利率約3.5%起
農地約2%-6%間 , 如為農用土地有農用證明利率會更低
工業地約3%起
現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲
依個人或是公司條件狀況為主。
還款年限最長20年,含寬限期3年。
(依照個人條件狀況而定)。
辦理時間1~2星期(含鑑價時間)
貸款額度1.依土地鑑價金額為主
2.興建廠房依廠商造價成數而定。
還款方式本利還 (最長寬限期3年。 )
貸款檢附文件身分證、健保卡或駕照擇一、土地謄本、財力證明
年齡限制18-65歲
申貸難易度比較困難是依個人授信評分
申貸費用帳管費、開辦費、代書費、規費
相關事項:●每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
●以上核款金額與利率依個人條件有所不同 ※銀行保留土地貸款核貸與否之權利

土地貸款須準備資料?

  • 土地所有權狀
  • 身份證正反面影本、第二證件影本
  • 印鑑證明
  • 戶籍謄本
  • 〈相關文件還是需要以實際為主〉

土地貸款流程:

  • 一、申請:撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。(申辦銀行土地貸款時提供土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細拍照LINE給我們 跟說明負債狀況之後 即可先送估價。如果是申辦民間土地貸款只需先提供提供土地權狀或是謄本就可以進行估價 )
  • 二、估價:提出土地貸款的申請之後,銀行或是代書的鑑價人員會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價,一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額,一般來說將參考土地買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~7成。(銀行估價時間需要抓1~5天,民間代書的估價時間約1~2個小時)
  • 三、審核:當銀行或是代書取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。民間代書就只針對土地價值審核。
  • 四、對保:當土地貸款申請經銀行或是代書核准後,銀行或是代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。並提供土地權狀正本給予銀行辦理設定抵押權利。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。而跟代書對保會直接約在土地所在該區的地政事務所進行對保,對保後直接送地政進行土地的設定。
  • 五、設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,銀行設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。民間代書的設定抵押權設定的金額為貸款金額的1.2~2倍。
  • 六、撥款:抵押權設定完成後,即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

以上就是貸款通為大家所整理市地重劃意思/流程懶人包|想知道公辦/自辦市地重劃差異在哪看這篇!,希望各位在申辦市地重劃前都能好好準備評估資料,為自己爭取到更優異的條件!

延伸閱讀:

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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