「都更」重點總整理！都市更新是什麼？條件流程？住戶要付錢嗎？

都更，也就是都市更新，是我們時常可以聽見的議題。不過，你知道都市更新是什麼嗎？都更有什麼條件與限制？實施流程為何？我家可以都更嗎？都更時居民住哪裡？都更後可以換一間新房子嗎？住戶要付錢嗎？這種種問題，本篇都幫你整理好了！一篇搞懂都更，一起看看吧！

都更是什麼？都更的定義！

「都更」的完整名稱為「都市更新」，英文是「Urban Renewal／Urban Redevelopment」，根據《都市更新條例》第 3 條，都市更新的定義是：

都市更新：指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。

目的是為了促進都市土地再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境與景觀、增進公共利益，簡而言之就是讓都市的土地利用更優化、更好地利用並發揮生活機能，使其更適於人類居住。

而也根據上述條文，可以得知都市更新的方式有三種，分別為「重建」、「整建」、「維護」，在《都市更新條例》第 4 條中有說明其定義：

1、重建

「重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。」是三者中最大興土木的一種做法，會拆除原有建物、重新再造後調整分配住戶安置與公共設施，很有可能會改變原來的土地使用性質與容積率。

2、整建

「整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備，並改進公共設施。」針對老舊建物執行結構加強，可能重新拉皮或是增加區內公共設施。

3、維護

「維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。」只需要更優化原來的都市生活環境，增加公共設施、調整土地利用與分區。

台灣的平均屋齡為32年（2023年2月數據）且總數已超過450萬戶，尤其以雙北地區老屋數量最高，也因此雙北地區最常見都更的執行。

都更的好處／優點有哪些？

都市更新好處有許多，核心目標是讓都市更適於任類居住。以下將都更好處大致分為 3 類：

1、優化改善居住環境

針對都市內的老舊建築、危老設施進行翻修整頓，增加適當的公設，能夠更優化居住環境、改善生活品質、提升都市地段房屋價值，讓其更適於人們居住，這也是推動都更最核心的宗旨。

• 提升居住安全性：許多老舊建物在當初並沒有妥善的規劃，可能導致巷弄過於狹小、排水系統低效、消防設備缺乏等安全疑慮，都更可以避免這樣的老舊建築在地震或火災發生時變成危安死角。
• 提高居住便利性：經過設計的居住環境，公設比例、停車位。

2、稅捐減免優惠措施

在都更期間，居民可以享有許多稅賦減免喔！像是房屋稅、地價稅、土地增值稅、契稅等，或多或少都可享優惠！想了解更詳細的減免%數，貸款通也幫大家整理在下面：

3、享受都市容積獎勵

更新後的建築物可以依據《都市更新建築容積獎勵辦法》中的規定，享有建築容積獎勵，甚至可以增加「可建面積」！

都更的壞處／缺點有哪些？

一體兩面地，對於原來的居民可能也會帶來一些缺點，以下將都更壞處大致分為 3 類：

1、公設負擔增加

如前所述，都更很重要的一環，便是「增加公設」。不過公設及相關支出，都必須由所有住戶平均負擔，比起原先可能沒有公設的老舊公寓，公設比增加相對的就是一筆額外的費用。且同樣地，居住成本（如：管理費、房屋稅）也會跟著提高。

2、區域房價上漲

隨著都更而來的勢必是上漲的房價，比起原先屋齡30、40年的老舊公寓，改建後的新型大樓想當然地更吸引民眾。然而上漲後的房價，可能會令原來的住戶無力負擔，面臨縮衣節食或甚至無法繼續居於此地的窘況。

3、等待時間成本

無論是都更的施工階段，或是面臨工程延宕，這些無疑都是原住戶必須面對的時間成本，在都更期間也許會需要另外租屋、額外增加的通勤費用等，都是不小的開銷。

都更的發起與主導：公辦／自辦／民辦

都市更新隨著經費來源、以及發起實施者的不同，可以分成 3 個類型，分別是公辦都更、自辦都更、民辦都更。

1、公辦都更

公辦指的是由「中央或直轄市／縣市主管機關等公家單位」作為主要實施者，來推動的都市更新。

公辦都更的資金來源是政府單位，政府在估算都更耗費資金與評估所需專業技術後，會選擇「自行實施」或「委託」都市更新事業機構來主導。

而公辦的都更案件中，相關事業機構業者可以通過「公開評選程序」來成為政府委託的實施者。

2、自辦都更

自辦指的是由「擁有土地及建築物所有權的民眾」自行組織並且推動都市更新。資金來源大多是自行籌備，以及銀行貸款。而自辦都更可以再細分成 2 種：自辦或委辦。兩者主要的差別在於「都市更新會」的有無與推動組織。

「自辦（經政府立案後成為合法的「都市更新會法人組織」）」或「委辦（不組織更新會）」兩種。自辦都更因為政府與建商都不參與其中亦不獲利，才有可能最接近居民所期望的「一坪換一坪再送車位」。

• 自辦：由土地及建築物所有權人自組「都市更新會」，自主提出都更後，經政府立案許可、成為合法推動都更的法人組織。
• 委辦：委辦是委託由「都市更新相關事業機構（或建設公司）」代理實施。

3、民辦都更

民辦指的是由建商來推動的，更精確地說，是由「擁有一定比例土地及建築物所有權之建設公司／開發公司」來推動都更，也可稱為「合建都更」。

經常有人將民辦都更與自辦都更搞混，民辦都更的資金來源是源自於建商，不過土地是由地主提供，再由地主與建商雙方協議合建。民辦都更也是新型態的一種都更方式，是目前的都更主流。

都更的條件與限制

都市更新案的推動影響層面相當廣泛，因此對於都更單元的條件與限制也有相當的規範。最重要的原則有 3 個：

1. 位於都市計劃區域內
2. 符合地方政府更新單元劃定標準
3. 30年以上合法建築物之重建、20年以上合法建築物之整建與維護

➜ 要查詢是否劃入更新單位中，可到「都市更新入口網」網站查詢

接下來再針對都更條件與環境條件 2 大面向進行說明：

1、都更條件

都更面積條件劃定，也就是都更單元的劃定基準，符合下列任一項目即可：

• 為完整之計畫街廓者
• 街廓内面積在 2,000 平方公尺以上者
• 街廓内鄰接二條以上之計畫道路面積大於該街廓 1/4 ，且在 1,000 平方公尺以上者
• 街廓内相鄰土地業已建築完成，其面積在 1,000 平方公尺以上，卻無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻，並為一次更新完成者。但若其面積在 500 平方公尺以上，需敘明理由，經審議委員會審議通過者。
• 跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓内相鄰土地之開發者。

2、環境條件

都更的環境條件共 14 項，須符合至少 3 項：

• 土磚、木、磚及石造建築物，或是 20 年以上加強磚造及鋼鐵造、30 年以上鋼筋混凝土及預鑄混凝土造、40 年以上鋼骨混凝土建築，以上建築物合計面積，達總面積 1/2 以上
• 耐震設計標準不符內政部 78 年 5 月 5 日修正之規定
• 距離捷運站 200 公尺以内
• 四層以上合法建物棟數，達更新單元 1/3 以上，無電梯且法定停車位數低於戶數者
• 平均每戶居住樓地板面積低於北市每戶居住樓地板面積平均水準 1/2 以下
• 建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用樓地板面積達 1/2 以上
• 公寓沒有化糞池或沖洗式廁所排水，生活雜排水均未經處理而直接排放者，達 1/2 以上
• 現有巷道狹小，寬度小於 6 公尺，長度佔現有巷道總長 1/2 以上
• 房子基礎下陷、樑柱牆壁腐蝕破損、變形達 1/2 以上，有公共安全危險
• 穿越更新單元內，且未供公共通行計畫道路面積比例，達 1/2 以上
• 非防火建築物
• 附近有内政部、市政府指定的古蹟、歷史建築、都市計畫劃定保存區。
• 附近打算都更的面積達 3,000 平方公尺
• 建蔽率大於法定建蔽率，且容積率低於法定容積率的一半

都更的流程與時間

1、都更要多久？

雖說根據「都市更新研究發展基金會」的數據指出，都更從審議到施工平均約 5.9 年可完成，但實際上有許多案例是相當曠日費時的，甚至光是前置作業就得花上 7-8 年，這是因為牽扯到的權益重大、且多位所有權人，需要經過「整合再分配」、溝通成本也相當高。

2、都更的流程？

都更的流程大同小異，不過公辦和自辦之間還是有些許不同，以下個別介紹：

▌公辦都市更新流程

1. 全體意願整合：整合社區所有權人的都市更新意願，標準門檻為90%以上，就可向市政府都更相關單位提出申請案。
2. 都更中心評估：透過由政府組成、主要提供都更所需專業技術、協助民眾了解都更相關疑難雜症的「都更中心」評估，再次確認所有權人意願後，向政府進行適宜性簡報。
3. 政府機關評估：政府進行適宜性評估，並決定由都更中心擔任此都更案主要實施方。
4. 都更計畫擬定：都更中心依據法規，擬定「權利變換計畫」。「權利變換計畫」指的是都更後的權利分配。都更完成後，依照「都更前」的權利價值，以及提供的資金比例，重新分配「都更後」建築物及土地的應有部分與權利金。
5. 核定事權計畫：政府根據都更中心提出的權力變更計畫進行「事權計畫」審議與核定。
6. 動工前置作業：動工前，政府協助都更的各種障礙排除，同時進行前置作業（發放補助、中繼安置、房屋點交）等事宜。
7. 執行都更工程：都更中心開始著命各部執行都更重建工程。
8. 完工進行交屋：待一切塵埃落定、完工後開始與所有權人交屋。

▌自辦都市更新流程

1. 都更資格確認：自辦都更首先最重要的是，確認是否符合政府規範的「都市更新單元」之劃定範圍。「都市更新單元」指的就是需要從事都更計畫的區域啦。
2. 首召開公聽會：首次舉辦都更公聽會，有意都更的居民群聚一堂，討論說明事業概要，並整理公聽會資料及事業概要論點，向政府申請核准。
3. 申請同意比例：要向政府提出都市更新事業概要申請，需要匯集 1 / 10 以上都更單元內私有土地與合法建築物之所有權人，而這些所有權人中的同意戶一樣需要超過 1 / 10 。
4. 組都市更新會：自辦都更可以選擇自行籌組「都市更新會」或委託都市更新事業機構協助。而都更會發起人數，需超過所有權人 7 人以上。
5. 開二次公聽會：召開第二次公聽會說明都更案申請進度。
6. 都更事業計劃：籌備「都市更新事業計劃」。需要匯集超過 3 / 5 的都更單元內私有土地與合法建築物所有權人，且所有權人同意戶需超過 2 / 3 同意。
7. 權力變更計劃：開始著手權力變更計劃，並提報給都更審議委員會審核。
8. 執行都更工程：申請建照，並開始進行都更工程。完工後重新分配房產、接管／移轉所有權。

▌專有名詞解說

• 都市更新單元：政府預計從事都市更新計劃的區域。
• 都更事業機構：執行都市更新計劃之執行機構單位。
• 都市更新事業計劃：整體都更事業之計劃總稱。
• 都市更新審議委員會：主要工作為審核整體都市更新事業計劃，通常由政府單位與專業人士組成。

都更後的權益變更：權利變換／協議合建

都更後的權益如何處置與分配，通常會有兩種方式：「權利變換」或「協議合建」。

1、權利變換

「權利變換」一詞又可簡稱「權變」，指的是在都市更新完成後，依據「原權利價值比例」與「提供資金比例」來分配更新完後的土地建物或是權利金，受到《都市更新條例》保障，在審議結果時看見彼此的分配狀況，較為公平、公正、公開。參與者通常有 4 方（土地所有權人／合法建物所有權人／他項權利人／實施者），會重新分配 4 項權利（土地／建物／他項權利／資金）。

2、協議合建

「協議合建」是由土地所有權人（地主）和建設公司合作，地主提供土地、建商提供資金來進行合建，並於改建完成後分配建築物與土地比例，屬於「私約」的一種。也因如此，地主獅子大開口要價不斐、或是建商吃地主豆腐等事件層出不窮，成本價格浮動落差相當懸殊。

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