首頁房屋貸款銀行一直升息,我該提早還房貸本金嗎?提早還款優缺點分析!

銀行一直升息,我該提早還房貸本金嗎?提早還款優缺點分析!

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通貨膨脹及升息的衝擊,越來越明顯了!對於貸款尚未還清的人來說,看到「升息」的新聞,一定會擔心每個月的月付款漸漸增加,勢必要縮減其他的支出。

升息,我該提早還房貸本金嗎?

進入2022年以來,由於美國聯邦理事會為了對抗通貨膨脹,已經五度升息。而台灣中央銀行到2022年九月為止,也已經連續三個季度升息,9個月累積下來,以經升息了2碼,相當於0.5%。

對於房貸族來說,如果向銀行借了30年期1,000萬元的房貸,如果以1.85%的利率來計算,升息2碼,就表示每個月要多繳2,419元的利息,對於固定薪資收入的人來說,這是一筆沉重的負擔,只能從其他地方省下錢來支應了。

為了節節上升的利息支出,有些房貸族正在盤算著,如果年底收到一筆不錯的年終獎金,要不要拿來提早還本金,讓月付金減少一點?這樣做,划算嗎?

有閒錢,提早還本金到底划不划算?

要弄清楚這個問題,我們需要試算一下,才能知道提早還本金到底划不划算。

假設您在今年底,公司經營得不錯,發給您100萬元的年終獎金。如果拿來還本金,會省下多少利息?

按照大多數人採用的「本息平均攤還法」的還款方式,每個月的還款金額雖然一樣,但事實上,在本金與利息的比例上,卻是每一期都不同。

在還房貸的過程中,一開始利息佔的比重最高,但是隨後本金的比重會逐期增加,利息的比例則會逐期減少。

也因此,如果加以試算,就會發現,如果把這100萬元拿來還房貸本金,所省下的利息,可能還不如把這一筆錢拿來存定存,或是投資在穩健的投資商品上。

延伸閱讀:<指標利率是什麼?央行降息(升息)與房貸利率有什麼關聯性?>

長期而言,定存的利息,效益可能高於提前還款

以1.85%的房貸利率來試算,會發現,假設還有180期(15年)要還,這時,提早還100萬元房貸,將會省下145,939元的利息,可是如果拿來存定存,以現在一年期浮動利率大約1.2%計算,15年下來卻能賺到195,935元的利息。

比較之下就可發現,如果光從數字上來看,在持續升息的時代中,手上如果有多餘的資金,可以先不必急著還房貸本金。光是簡單的存定存,都還會更有效益。

這樣的試算,其實就說明了一件事,那就是在通貨膨脹的過程中,其實您的債務也會隨著通膨而逐漸貶值。

因此,既然銀行持續升息,將這筆多餘資金放在定存,長期下來,賺到的利息可能就足以涵蓋掉因為升息而增加的月付金。

要注意的是,如果將這一筆多餘資金拿來投資報酬率更高的投資商品,風險也會更高,這就要審慎評估自己是不是能承受這些風險了。

當然,還是有人會選擇提早償還房貸,這主要的考量,還是在於清償債務的安心感,無債一身輕的釋放感,對許多人來說,是無價的。

可以申請貸款展期,減少月付金壓力

但是,如果您沒有一筆多餘資金可以還房貸本金,卻還是想要維持月繳金額時,這時,可以選擇向銀行申請協商,拉長還款的期數,讓每個月的壓力小一點。

不過,申請貸款展期,需要重新提供財力證明給銀行,讓銀行做信用評估,同時也會有手續費的支出。另外,也可以向銀行申請延長「只繳息不繳本金」的寬限期。

這些方式,貸款通建議您都可以評估看看是否划算。

升息Q&A

升息一碼是多少?

「一碼」是0.25個百分點,升息一碼代表利率提升0.25%,半碼為0.125%、兩碼是0.5%,以此類推。

升息會怎樣?

存款者變多
借貸投資者變少
貸款者負擔加重
利率變動型保單享利差

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:

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貸款通賴長森

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