首頁房屋貸款指標利率是什麼?央行降息(升息)與房貸利率有什麼關聯性?

指標利率是什麼?央行降息(升息)與房貸利率有什麼關聯性?

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指標利率 可以說就是銀行的資金成本,各銀行有不同的計算方式,但是大同小異。央行的升降息,則會直接影響各銀行的指標利率,連帶影響指數型房貸的利息支出。

指標利率,為何每一家銀行都不同?

各家銀行的房屋貸款利率計算方式,幾乎都是用一個公式:「房貸利率=指標利率+加碼利率」。
而「指標利率」又用「I」來代替,所以常見的寫法,就變成「I+﹍%」。

那麼,到底什麼是「指標利率」呢?指標利率又為什麼常常改變,而且每一家銀行都不一樣呢?

比較簡單的解釋,「指標利率」就是一家銀行內部計算出來的放貸資金成本。

而「指標利率」的計算方式,就是這一家銀行的內部,會選擇5家,甚至更多家的公股銀行,根據這些公股銀行的「1年期定期儲蓄存款機動利率」,算出一個平均數,就成為本銀行的「指標利率」。

有的民營銀行,則是除了取官股銀行的一年定存機動利率之外,再加上短天期的票券市場利率,各佔一半的權數。

以上海銀行為例,「指標利率」的計算方式,就是根據定存市佔率前10大銀行,再加上本行的一年定存機動利率,這11家的平均數,就是上海銀行的「指標利率」。

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指標利率就是銀行的資金成本

銀行為什麼要這樣算出「指標利率」?因為這個數字,就代表著現在金融業界的利率水準,也就是現在金融市場上的資金成本。

所以我們可以發現,每一家銀行的指標利率都不一樣,這是因為計算方式不同。

可是我們又可以發現,雖然各家銀行的指標利率不一樣,卻又差距不大。

這是因為,如果這家銀行把指標利率定得太高,客戶就會轉向另一家銀行申請貸款,而如果指標利率訂得太低,又會讓銀行本身的利潤減少了。這也就是各家銀行的指標利率大同小異的原因。

所以,指標利率可以說就是銀行的資金成本。

而「加碼利率」,就是銀行要賺的利潤,其中包含了承作成本、以及合理的利潤。可以想見,如果客戶本身的信用條件不佳,或是銀行評估後認為風險比較高,「加碼利率」就會跟著提高。

央行升降息,會影響指數型房貸的利息支出

那麼,「指標利率」又為什麼會常常變動呢?這是因為,中央銀行會根據總體經濟的局勢,以及國家的貨幣政策,不定期的升息或是降息。

我們常在新聞看到的「央行降息一碼」、「央行升息半碼」,就是中央銀行正在進行貨幣政策的調節。所謂的「一碼」就是0.25%,而「半碼」就是0.125%。這是公定的升降息的級距。

所以,當我們在新聞上看到央行升息的新聞,就表示各銀行的「指標利率」會跟著調升,而我們的指數型房貸的利息也要跟著增加了。

以500萬元的貸款本金為例,如果央行升息一碼,就表示一年的房貸利息支出將會增加7000元。相反的,如果央行降息,指數型房貸的利息支出就會減少。

以2019年上半年的經濟局勢來看,由於美中貿易戰持續進行,全球的經濟處在不穩定的狀況下,經濟風險偏高,目前央行的利率是維持「凍結」的狀態,也就是不升不降。預期在下半年,會走向降息。

因此,如果您近期將辦理房貸,應該選擇指數型房貸,讓利息可以隨著大環境而調降,會節省一些支出。

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申辦房貸要準備的資料

申請房貸時,需要準備這些資料

  1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  3. 買賣資料(買賣件才需要提供):買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

辦理房屋貸款的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

指標利率Q&A

指數型房貸的利率結構是什麼?

利率=指標利率+加碼利率,由於各家銀行計算方式不相同,所以各家銀行的指標利率數字也會不相同。加碼利率:銀行的額外利潤及風險評估,倘若該貸款者的信用狀況不佳,銀行判斷放款風險較高,在加碼利率就會比較高。

升息一碼是多少?

「一碼」是0.25個百分點,升息一碼代表利率提升0.25%,半碼為0.125%、兩碼是0.5%,以此類推。
貸款1000萬:(本金不變情況下)
升(降)息半碼=一年差距7000元利息
升(降)息一碼=一年差距14000元利息

延伸閱讀:<《高額房貸申請》低利率房屋貸款與還款年限等各種房貸問題找貸款通>

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貸款通賴長森

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