首頁房屋貸款預防一屋二賣詐欺就靠這2招!即使債權相對性也能申請損害賠償!

預防一屋二賣詐欺就靠這2招!即使債權相對性也能申請損害賠償!

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一屋二賣是什麼?好奇若發生一屋二賣,第二個房屋買賣契約的效力如何嗎?想知道該如何避免陷入一屋二賣詐欺糾紛中?

本篇除了解釋什麼是一屋二賣,還教你如果真的不幸碰上了又該如何爭取權益請求損害賠償。

什麼是一屋二賣?

一屋二賣,指的是賣家與前手買家簽訂成屋或預售屋買賣契約後,在尚未至地政事務所辦理不動產所有權的移轉登記(過戶)前,又與後手買家簽訂同一房屋標的買賣契約,並將不動產所有權移轉登記給後手買家,導致前手買家無法依照所持有的買賣契約對賣家主張移轉不動產所有權。

白話來說,就是賣家先將房子賣給第一個人,再賣給第二個人,使第一個人無法取得購買的房子。

由於法律上是以地政事務所登記簿上的所有權人,作為所有權人的判斷依據,是故上述例子中雖然前手買家先簽立了房屋買賣契約,但因動不產的登記名字人是後手買家,所以後手買家才是真正的所有權人。

為什麼呢?

相信很多人看到這裡會覺得無法理解,這是因為買賣不動產的過程分為債權行為與物權行為兩部分,其中買賣契約便屬於前者,也就是有相對性卻沒有排他性,賣家與後手買家所訂的買賣契約,其效力並不影響前手買家契約之效力。

然而,房屋只有一棟,基於一物一權主義,在買方不為合夥購買的情況下,賣家如果就其中之一方履行買賣契約時,則無法對他方進行履約行為。

加上賣家將不動產所有權移轉登記給後手買家屬於物權行為,也就是有絕對性,不動產所有權權利人可以對其他人主張他的權利,且其他人無法拒絕。

換句話說,賣家可以和好幾個買家簽訂買賣契約,但因為只能將房子過戶給其中一個買家A,這時同樣簽了買賣契約並有債權效力的其他買家,沒有權利要求買家A返還房屋,也不能主張因為自己比買家A先簽訂了買賣契約所以買家A的買賣契約無效。

唯一能做的,只有請求賣家履行契約的權利並要求賣家給付因為債務不履行的損害賠償。

簡單來說,基於債權相對性,前手買家只能對賣家主張買賣契約上的權利,但對於後手買家則不能主張任何權利,又因為債權平等性的關係,所以數個債權間彼此並沒有優先順序,也就是前手買家不能因為簽約在先,便要求賣家先移轉房屋所有權給自己。

延伸閱讀:<預售屋紅單轉讓是違法/合法嗎?預售屋換約禁止法律效力一次看!>

如何預防一屋二賣詐欺並要求一屋二賣損害賠償?

雖然沒有取得所有權的前手買家可以按買賣契約約定,要求賣家負債務不履行的責任,若有可歸責於賣家的事由還可向其請求損害賠償,但究竟有沒有什麼方法可以避免遇到一屋二賣?

首先,若是是購買預售屋等新案,建議選擇聲譽佳的上市建商,並且查詢建商過往的建案以及公平交易委員會、消基會、法院資訊,多方綜合評估建商素質,千萬別輕易被華麗的宣傳手法迷的暈頭轉向。

另外針對預售屋,內政部《預售屋定型化買賣契約》規定中也要求建商要提供「履約保證機制」來保證消費者權益,共有五種,包含:不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證。

每一種的機制保障內容不盡相同,例如「不動產開發信託」及「價金信託」,是將買方付的購屋價金存放在信託銀行的信託專戶中控管,專款專用於建商興建房屋所需費用,保障程度高,為五種履約保證機制中最常見的一種。

同業連帶擔保及公會連帶保證」是當建商無法交屋時,要求同意保證的建商負責交屋,若為此種,務必釐清是由哪幾間同業、公會擔保,畢竟它雖然有保證的形式,但未必就有保證的效力或意願。

價金返還之保證」則是當建商無法履約時,金融機構將消費者已繳納款項全部退還,由於是由第三方金融機構出面,因此比起其他四個這個做法最有保障。

特別留意的是,由於以上履約方式是由建商任選其一,建議簽約前一定要仔細詳閱。

再來,如果為二手屋、成屋的買賣,建議在整個交易的過程中均要請專業合法的代書協助處理,並且透過成屋的履約保證制度,將所有款項存進公正第三方帳戶,等到完成所有權轉移登記也就是過完戶以後,才會將款項轉至賣家帳戶。

如此一來,假若不幸發生一屋二賣,買家也能拿回自備款保障權益。

另外最直接的方式,即是在簽訂不動產買賣契約後盡快辦理所有權移轉登記,若遇上賣家提出各種理由延遲過戶,可以先請代書辦理「預告登記」,讓賣家無法再把房子賣給其他人或是進行設定抵押。

等到賣家延後辦理過戶的事由完成後再出具同意書辦理塗銷,當然如果遇上房子查封拍賣或是被政府徵收那又另當別論。

總而言之,無論購買的預售屋還是中古屋,建議買家在購屋前均應將買賣契約交給專業律師審閱確認,且採用履約保證制度,也可在完成簽約時立即辦理房屋所有權移轉登記,或依照土地法辦理預告登記。

假設真的千算萬算還是不幸遇到一屋二賣,未能取得不動產所有權之買方得依民法第226條、第256條之規定請求解除買賣契約,並請求因房屋買賣不成所造成之損害賠償,包括所受損害與所失利益,建議即刻準備好相關的事證,報警處理,而賣家若有欺瞞之故意者,則可能觸犯刑法第339詐欺罪。

以上即為簡單的一屋二賣介紹,如想了解更多或是有任何購屋需求,也歡迎洽詢我們的免費專線,取得更詳細專業的貸款建議。

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貸款通賴長森

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