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預售屋紅單轉讓是違法/合法嗎?預售屋換約禁止法律效力一次看!

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買房時常聽到的「紅單」是什麼?紅單轉讓違法嗎?紅單買賣是合法的嗎?房屋市場競爭激烈,民眾漏夜排隊買房的新聞層出不窮。

即使已經排隊一整晚,開賣仍然買不到房子也是時有耳聞,更常聽到「紅單」加價轉售的消息。政府針對紅單現象設立「預售屋換約禁止」相關條款,今天就和貸款通一起來看看吧!

紅單是什麼?購屋熱潮瘋搶紅單不可不知!

先說結論,所謂的「紅單」就是「購屋買賣預約單」與「購屋買賣訂購單」。紅單的說法由來是因為上述兩者「購屋買賣預約單」與「購屋買賣訂購單」,都是呈現紅色,所以久而久之就被簡稱為「紅單」了。

在預售屋買賣的過程中,假如您有看見喜歡的物件,這時代銷業者通常都會先請購買人支付大約 5 至 10 萬不等的訂金,同時給予一份「購屋買賣預約單」。

類似於訂金的概念,得到這份「購屋買賣預約單」後就會先幫忙將您想要的房子保留下來,而此時您有大約 7 至 10 天的猶豫期。

在這段時間裡,業者可能將會針對房屋價格、建材、設備等房屋細項再與您做更進一步的討論。

如價格雙方確認無誤,業者會在期限後和你約定,將訂金補足至房屋談妥總價的一定比例(通常為5%),並且將上一份「購屋買賣預約單」替換為另外一張「購屋買賣訂購單」(此兩者之間的差異即在於議價價格)。

最終雙方確認合約內容及相關文件皆沒有問題時,便達成正式簽約的條件了。

此外,每一建案的代銷公司或建商,對於「紅單」的名稱或定義可能會稍有出入,在普遍一般認知的狀態下,「紅單」就是指「在正式簽約前所拿到的那張單據憑證」。

不論是「預約單」或是「訂購單」,只要尚未經過正式的簽約程序,想反悔,都還是能夠將訂金全數退還的喔!

紅單可以幹嘛?紅單的出現與運用!

在尚未取得建照前,此時建照處於尚未核准的狀態,還不能確定建案的價格,其他未確定的細項與規劃也仍然很多,以至於無法簽訂詳細且正式的契約,這時便有了紅單的出現。

早期的建商會透過紅單來作為購屋者下訂預售屋後,所擁有的「優先購買權」與「付款證明」,等到日後建照核准通過,預售屋的價格也更加確定下來後。

倘若購屋者仍然有意願購買此預售屋,業者便會再請買方補足訂金並且同時正式簽約;而假若放棄購買此屋,便可憑紅單將已支付的訂金贖回。

此外,現今紅單多運用在,建案尚處於潛銷期,也就是只開放給少數建商預留戶、VIP客戶購買的階段,建商已擁有建造執照了。

同時也為了測試市場風向,仍然會採取保留紅單的這種銷售方式,來給予買賣雙方更寬裕的談判時間以及議論價格的機會,同時提升建案在市場上的討論熱度。

轉讓紅單合法嗎?「預售屋換約交易禁止」當心違法交易遭罰!

先說結論,現在已修法「禁止紅單轉售!」雖然透過修法禁止紅單轉售的行為,但也是採「低密度」管制,例如家庭成員之間轉讓,如:父母轉讓給子女、配偶間的轉讓,這並不會觸法。

但若是販售給陌生人,違反將罰 15 至 100 萬元罰鍰!老實說,這罰款對於投資客來說,其實不痛不癢。

小編親身經歷紅單轉售都是「+200萬」、「+300萬」起跳的,且紅單交易非常隱蔽,要有實質證據幾乎不太可能。

不過隨著近幾年國稅局實行課稅及各建商紛紛新增紅單交易相關規範,紅單交易的狀況也就越趨平淡了。

說到紅單如何轉讓換名?

雖說代銷公司都會告知紅單簽名後禁止換名,然而真的有心想換,其實也是有方法處理的。

一些比較有經驗的代銷人員,會幫忙編纂合情合理的原因,例如轉讓者是遠房親戚,或是資產配置緣故須將此屋掛在他人名下,只要建商及代銷公司願意幫忙協助修改,政府其實很難真的足夠的證據查起。

紅單之所以會受到投資客炒作的原因,在於持有成本低、獲利空間大。付完 5 萬 – 10 萬的小訂取得紅單後,在紅單轉換成正式契約這段期間,紅單通常可加價 3 – 5 成,有些高樓層、或是熱門的戶型價差甚至可達到快 2 倍!

即使投資客最後找不到紅單轉讓對象,也可以持單全額退訂,相當划算。這麼好賺的紅單交易,要承擔最大風險就是被查稅。

並且,在建照尚未核准前的銷售行為,因為買家無法確認購買之預售屋與實體是否有出入,就可能會觸犯公平交易法、公寓大廈管理條例、消費者保護法等眾多法則。

結語

其實我們可以細想,紅單的猖獗都來自於「房屋市場」供不應求,以及房屋買賣雙方「資訊不對等」的狀況。

今天假如建商沒有大量保留戶,且公開透明房屋買賣時程,購屋者都擁有足夠的時間來思考及了解預售屋建案的狀態下,投資客的紅單從何轉讓?

如果房價不要這麼高不可攀,紅單轉讓的盛行又再變本加厲堆高房價,就不會造成這樣的惡性循環了!

以上就是貸款通為大家所整理的「紅單與預售屋換約禁止」懶人包,希望大家都能順利買到理想的房子!

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貸款通賴長森

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