首頁房屋貸款買房三書有不動產說明書、要約書、不動產買賣契約書各是什麼?

買房三書有不動產說明書、要約書、不動產買賣契約書各是什麼?

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對於買房子的人來說,特別是自住客,看房子常常是一段漫長的過程。直到成交,可能也只聽信仲介的說法,連買賣合約,都沒有仔細讀過。今天貸款通就來說明「買房三書」,該怎麼看、怎麼簽、怎麼避開陷阱,讓買房大事能夠圓滿。

買房三書各是什麼?

買房三書各是什麼?
買房三書各是什麼?

對於買房子的人來說,特別是自住客,看房子常常是一段漫長的過程。大多數人一輩子可能只買一、兩次房子,當然沒有太多知識和經驗。

好不容易遇到自己喜歡的房子,往往就一時衝動,付了斡旋金。直到成交,可能也只聽信仲介的說法,連買賣合約,都沒有仔細讀過。

但是,魔鬼往往就藏在細節裡。許多人甚至連買房時必須仔細閱讀的「三書」是什麼,都沒有概念。導致在付斡旋金或是簽買賣合約之後,才發現問題一一出現。

例如:房子有隱藏的漏水,仲介卻沒說。或是產權不清楚,導致無法過戶。更有可能的,是房屋的宣稱坪數灌水,和謄本上登記的不一樣。這些問題,往往讓買新家的美夢變成惡夢。

今天貸款通就來說明「買房三書」,該怎麼看、怎麼簽、怎麼避開陷阱,讓買房大事能夠圓滿。

三種契約書的類型

  • 出價前必讀:不動產說明書
  • 付訂金之前看仔細:要約書
  • 簽約時,不動產買賣契約書一定要看清楚

一旦簽署合約後,就須負擔法律的責任,簽約前請務必謹慎小心。

房屋買賣流程圖
房屋買賣流程圖

出價前必讀:不動產說明書

首先,就是「不動產說明書」。這是在出價之前一定要看的。

不動產說明書,可以說是這件不動產的「身家調查資料」,是內政部規定必須據實記載的文件。

根據法規,說明書當中必須詳細記載房屋或土地的資訊,例如建物的用途、權利範圍、有無規章、有無增建、登記狀態、周邊環境(有沒有嫌惡設施)、使用的現況、產權狀況、瑕疵情形(例如:海砂屋
漏水)…等,都是攸關房子買賣和未來使用的重大資訊。

在《不動產經紀業管理條例》,明確的把不動產說明書列為合約的一部份,因此如果房仲提供的說明書內容不實,或有應該揭露而未揭露的事項,很容易吃上官司。

所以,仲介業者一般不會在不動產說明書上面造假,但是卻有可能運用話術,讓買方在沒有仔細閱讀不動產說明書的情況下,就忽略一些重要的瑕疵資訊,倉促簽約。

所以,貸款通要特別提醒大家,就算是看到喜歡的房子,也要先冷靜下來,先索取不動產說明書,回家仔細閱讀。千萬不要在仲介的催促下,匆匆付了斡旋金,造成平白的損失。

延伸閱讀:<「不動產說明書」沒看清楚會很慘?買房7大必看重點報你知!>

付訂金之前看仔細:要約書

在台灣買房子有一個現象,就是仲介幾乎都會要求買方要付一筆「斡旋金」,仲介才會去向賣方出價。

事實上,根據法規,買方只要簽署「要約書」,上面記載著出價的金額,就能夠表達買方理想的價格。

而且,要約書對於買方也是有法律約束力的,如果買方事後反悔,想要降低價格,是要賠償損失或是付違約金的。

可是,仲介業者通常會以希望買方「表現誠意」為理由,要求想要出價的買方,付出一筆5~10萬不等的斡旋金。

事實上,買方是可以拒絕付斡旋金的。但是這樣一來,仲介又往往顯出為難的表情。

買方在簽意向書或是要約書的時候,又該注意什麼?

首先,要確認要約的物件,是否和您看屋的房子是否符合。包括地址、謄本內容、平面圖、地籍圖等,都要仔細核對。

其次,付款條件也要注意。例如,買方通常不能確定貸款能不能順利辦下來,因此最好加註一條「房屋貸款成數不足,該契約無條件解約」,避免萬一貸款辦不下來,訂金被沒收。

不過,也有資深仲介表示,許多屋主不會同意加註這一條。因此,貸款通提醒您,如果您沒有足夠的把握能不能順利辦下貸款,一定要加註這一條,如果賣方不願意,可能就要忍痛割愛。

延伸閱讀:<買賣要約書是什麼?要約書期限/撤回名詞解釋+內政部要約書範本!>

走到簽約這一步,不動產買賣契約書一定要看清楚

終於談定價格,要簽約了。這時,最容易碰到的狀況,就是「要不要有審閱期」?

按照法規,當消費者向建商買房子(通常是新成屋或預售屋),建商必須提供五天的合約審閱期。

但是,如果是透過仲介公司,向屋主買中古屋,簽約雙方都是個人身份,這時,屋主就不需要提供買賣契約審閱期,一旦簽下去,就是要照合約走。

除非買方發現房子有之前未揭露的瑕疵,並且能舉證,才可以主張合約無效。

因此,買方在簽約時,一定要特別仔細核對包括「土地建物謄本」、「不動產現況確認書」等資料,最好同時請熟悉不動產交易的熟人,從旁協助確認合約內容和各項附件無誤,才能簽字確認,以免日後發生糾紛。

買房的成本
買房的成本

買房三書Q&A

公契跟私契有什麼差異?

私契,依買賣雙方條件定訂的合約書;而公契,送交地政機關辦理不動產登記的文件,包含建物與土地所有權的移轉契約書。

買房時發生房貸核貸成數不足怎麼辦?

可以在買賣雙方都同意的狀況之下,在買賣雙方簽定合約內容上加註解約條款,指出未達房貸成數可無條件解約。

買房契約審約期是什麼?時間有多久?

依據消費者保護法第11條之1及內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項規定,企業經營者銷售預售屋必須給予消費者5天的契約審閱期;
你是買方,並委託仲介斡旋,由於仲介公司是「公司」,你是「消費者」,適用合約審閱期。
屋主委託仲介幫他賣房子,同樣是「消費者」委託仲介「公司」,適用合約審閱期!
透過房仲向一般民眾購買中古屋,屋主與買家都是個人,不屬於「公司」,不需要提供買賣合約的審閱期,一旦簽約則立即生效。
契約審閱期只適用於企業對個人;個人對個人的不動產買賣則無契約審閱期

審閱期內反悔退訂可以拿回訂金嗎?

合約審閱期內,提供大家可以反悔退訂的時間,訂金也不會被收走。

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.8%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

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簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
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貸款通賴長森

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