對於買房子的人來說，特別是自住客，看房子常常是一段漫長的過程。直到成交，可能也只聽信仲介的說法，連買賣合約，都沒有仔細讀過。今天貸款通就來說明「買房三書」，該怎麼看、怎麼簽、怎麼避開陷阱，讓買房大事能夠圓滿。
買房三書各是什麼？
對於買房子的人來說，特別是自住客，看房子常常是一段漫長的過程。大多數人一輩子可能只買一、兩次房子，當然沒有太多知識和經驗。
好不容易遇到自己喜歡的房子，往往就一時衝動，付了斡旋金。直到成交，可能也只聽信仲介的說法，連買賣合約，都沒有仔細讀過。
但是，魔鬼往往就藏在細節裡。許多人甚至連買房時必須仔細閱讀的「三書」是什麼，都沒有概念。導致在付斡旋金或是簽買賣合約之後，才發現問題一一出現。
例如：房子有隱藏的漏水，仲介卻沒說。或是產權不清楚，導致無法過戶。更有可能的，是房屋的宣稱坪數灌水，和謄本上登記的不一樣。這些問題，往往讓買新家的美夢變成惡夢。
今天貸款通就來說明「買房三書」，該怎麼看、怎麼簽、怎麼避開陷阱，讓買房大事能夠圓滿。
三種契約書的類型
- 出價前必讀：不動產說明書
- 付訂金之前看仔細：要約書
- 簽約時，不動產買賣契約書一定要看清楚
一旦簽署合約後，就須負擔法律的責任，簽約前請務必謹慎小心。
出價前必讀：不動產說明書
首先，就是「不動產說明書」。這是在出價之前一定要看的。
不動產說明書，可以說是這件不動產的「身家調查資料」，是內政部規定必須據實記載的文件。
根據法規，說明書當中必須詳細記載房屋或土地的資訊，例如建物的用途、權利範圍、有無規章、有無增建、登記狀態、周邊環境（有沒有嫌惡設施）、使用的現況、產權狀況、瑕疵情形（例如：海砂屋
漏水）…等，都是攸關房子買賣和未來使用的重大資訊。
在《不動產經紀業管理條例》，明確的把不動產說明書列為合約的一部份，因此如果房仲提供的說明書內容不實，或有應該揭露而未揭露的事項，很容易吃上官司。
所以，仲介業者一般不會在不動產說明書上面造假，但是卻有可能運用話術，讓買方在沒有仔細閱讀不動產說明書的情況下，就忽略一些重要的瑕疵資訊，倉促簽約。
所以，貸款通要特別提醒大家，就算是看到喜歡的房子，也要先冷靜下來，先索取不動產說明書，回家仔細閱讀。千萬不要在仲介的催促下，匆匆付了斡旋金，造成平白的損失。
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付訂金之前看仔細：要約書
在台灣買房子有一個現象，就是仲介幾乎都會要求買方要付一筆「斡旋金」，仲介才會去向賣方出價。
事實上，根據法規，買方只要簽署「要約書」，上面記載著出價的金額，就能夠表達買方理想的價格。
而且，要約書對於買方也是有法律約束力的，如果買方事後反悔，想要降低價格，是要賠償損失或是付違約金的。
可是，仲介業者通常會以希望買方「表現誠意」為理由，要求想要出價的買方，付出一筆5～10萬不等的斡旋金。
事實上，買方是可以拒絕付斡旋金的。但是這樣一來，仲介又往往顯出為難的表情。
買方在簽意向書或是要約書的時候，又該注意什麼？
首先，要確認要約的物件，是否和您看屋的房子是否符合。包括地址、謄本內容、平面圖、地籍圖等，都要仔細核對。
其次，付款條件也要注意。例如，買方通常不能確定貸款能不能順利辦下來，因此最好加註一條「房屋貸款成數不足，該契約無條件解約」，避免萬一貸款辦不下來，訂金被沒收。
不過，也有資深仲介表示，許多屋主不會同意加註這一條。因此，貸款通提醒您，如果您沒有足夠的把握能不能順利辦下貸款，一定要加註這一條，如果賣方不願意，可能就要忍痛割愛。
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走到簽約這一步，不動產買賣契約書一定要看清楚
終於談定價格，要簽約了。這時，最容易碰到的狀況，就是「要不要有審閱期」？
按照法規，當消費者向建商買房子（通常是新成屋或預售屋），建商必須提供五天的合約審閱期。
但是，如果是透過仲介公司，向屋主買中古屋，簽約雙方都是個人身份，這時，屋主就不需要提供買賣契約審閱期，一旦簽下去，就是要照合約走。
除非買方發現房子有之前未揭露的瑕疵，並且能舉證，才可以主張合約無效。
因此，買方在簽約時，一定要特別仔細核對包括「土地建物謄本」、「不動產現況確認書」等資料，最好同時請熟悉不動產交易的熟人，從旁協助確認合約內容和各項附件無誤，才能簽字確認，以免日後發生糾紛。
買房三書Q&A
私契，依買賣雙方條件定訂的合約書；而公契，送交地政機關辦理不動產登記的文件，包含建物與土地所有權的移轉契約書。
可以在買賣雙方都同意的狀況之下，在買賣雙方簽定合約內容上加註解約條款，指出未達房貸成數可無條件解約。
依據消費者保護法第11條之1及內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項規定，企業經營者銷售預售屋必須給予消費者5天的契約審閱期；
你是買方，並委託仲介斡旋，由於仲介公司是「公司」，你是「消費者」，適用合約審閱期。
屋主委託仲介幫他賣房子，同樣是「消費者」委託仲介「公司」，適用合約審閱期！
透過房仲向一般民眾購買中古屋，屋主與買家都是個人，不屬於「公司」，不需要提供買賣合約的審閱期，一旦簽約則立即生效。
契約審閱期只適用於企業對個人；個人對個人的不動產買賣則無契約審閱期
合約審閱期內，提供大家可以反悔退訂的時間，訂金也不會被收走。
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