在網路上找房子，一定會看到「某某房屋」或「某某代銷」等不同的名詞。這兩種到底有什麼不一樣？
我們最常看到的「某某房屋」或「某某房仲」，通常就是代表「房屋仲介公司」，房屋仲介主要是在賣中古屋，會有業務人員帶著客戶，一家一家的看房，直到找到適合的房子。
至於「某某代銷」，代銷公司是專門幫建商販賣整批房屋（預售屋或是新成屋）的公司。
代銷公司：以整批賣預售屋或新成屋為主
為什麼會有代銷公司的出現？
這可以說是台灣不動產市場特有的經營方式。許多建設公司，為了希望減少人力成本，或是加快銷售速度，會選擇不自己賣房子，而是透過代銷公司，來代為銷售整批預售屋或是新成屋。
這些代銷公司，就等於是建商的總代理或總經銷的角色，同時也是行銷公司、廣告公司，他們會有一批賣過大量房子的專業銷售人員，對於市場的研究更加透徹，也更擅長用大量的廣告，盡可能包裝房屋的優點、淡化房子的缺點，最重要的目的，就是用更快的速度把房子賣完，賺到利潤。
找代銷公司合作的建商，可能會在案子開發的初期，就請代銷公司一起參與，從建案的名稱、市場定位、銷售訴求，都是由代銷公司負責規劃的。
這種方式叫做「包銷」，也就是整批建案，從打廣告，一直到和買房客人簽完合約為止，完全是由代銷公司負責。
那麼，代銷公司的利潤從哪裡來？
按照一般的市場行情，代銷公司可以拿到整個建案銷售金額的4～6％佣金。也就是說，如果一個建案有200戶，平均每一戶售價2000萬，完銷之後的總銷售額就是40億，代銷公司就可以拿到1.6～2.4億的佣金。
當我們身為買屋客，我們要知道的是，這些代銷公司就是要替建商服務。
因此，對於房子要先賣哪些樓層、能不能多買車位、底價是多少，這些問題，建商都有嚴格的規範，代工公司能夠控制的空間非常有限。
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買房應該找代銷還是仲介？
買屋客要清楚的是，代銷公司的服務，只到買賣合約簽約完成為止。簽約之後，代銷公司就不再負責售後服務，而是會由建商來負責。
如果建商不重視售後服務，買屋客就有可能碰到建商服務態度消極，或是相應不理的狀況。
而仲介公司賣的房子，就幾乎是以中古屋為主，他們是受到個別屋主的委託來賣房子，對於個別物件的情況，以及社區附近的生活環境，會比較了解。
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仲介和代銷同時賣一間房子，怎麼選擇？
但是，有一種狀況一定要注意，就是「新成屋」可能會發生「仲介和代銷公司同時賣一間房子」的情況，讓買屋客不知道應該找誰出價。
這種情況會發生在屋齡不長的新成屋。例如某一戶房子，已經由一位客人買下新成屋，但是因為某些原因，想要脫手。
這時，因為代銷公司還沒有撤出案場，因此第一任屋主就委託代銷公司幫忙賣屋。同時，這一位屋主，為了加快賣出的速度，又和另一家仲介公司簽了一般委託，請仲介同時幫忙賣屋。
另外，也會有一種情況，是建商直接把新成屋委託給仲介公司來賣。這會發生在建案餘屋數量比較少的情況。
例如剛剛這個200戶的新建案，買了一年，只剩下十幾戶，再加上市況不好，賣屋期拉長。這時候，建商可能就會改成委託仲介公司來賣房。
至於買方應該找誰買？一般來說，如果是新建案，找代銷公司買預售屋，頭期款門檻比較低（通常是總價的10～15％），付款壓力比較輕，適合首購族。
而找仲介買中古屋，通常要準備二成五到三成的自備款。
至於房價，通常代銷公司要幫建商維持行情，能給的減價非常有限。而仲介公司比較沒有這個包袱，可能可以幫買家談到比較低的價格。
不過，新成屋都有實價登錄可以查詢，價差不會太大。買方其實可以同時找代銷和房仲出價，看誰給的條件最好，就找誰買。
代銷公司Q&A
當建商規劃一個建案時，都可以選擇由建商自己賣或是委託廣告公司賣，而廣告公司就是俗稱的「代銷」。代銷公司從提案到簽訂合約，過程少則數月長則數年，代銷公司為了加速銷售速度得提出有好的規劃，才有機會從建設公司手中拿到建案。所以代銷公司其實不只是在賣房子，而是在賣房子規劃和行銷的能力。
對買賣房子沒有經驗的人，貸款通建議是找代銷公司，因為代銷公司會把該區的生活機能、房價區間、重大建設等，向你說明，比較可以了解到整個區域的特色。
而房仲大多是帶看房屋及分析該房屋優缺點及附近行情居多。
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