首頁房屋貸款委託仲介賣房子「專任約」與「一般約」有什麼不同?該簽哪一種?

委託仲介賣房子「專任約」與「一般約」有什麼不同?該簽哪一種?

最後更新日期:

大多數人賣房子的時候,會委託仲介公司幫忙賣。雖然透過仲介賣屋必須付仲介費,但是對於許多屋主而言,這筆錢省不了。既然決定了要請仲介幫忙,問題就來了:「我應該跟仲介簽一般約還是專任約?」

賣房子需要委託仲介嗎?

大多數人賣房子的時候,會委託仲介公司幫忙賣。雖然透過仲介賣屋必須付仲介費,但是對於許多屋主而言,這筆錢省不了。

委託仲介賣房的原因很多,首先,大多數屋主必須工作,沒有太多時間自己帶看房子,如果只能利用休假讓買家看屋,售屋期恐怕會拖很久。

第二,仲介比較熟悉房市行情,能提供開價建議,避免開價與行情差異太大。

第三,仲介能夠提供稅務相關諮詢,可以省去屋主自己作功課的時間。

既然決定了要請仲介幫忙,問題就來了:「我應該跟仲介簽一般約還是專任約?」

延伸閱讀:<房仲工作很複雜?我適合作房屋仲介嗎?動機強烈又努力是必備!>

「專任約」和「一般約」有什麼不一樣?

所謂的「一般約」,就是和仲介公司簽「一般委託銷售契約書」。而「專任約」,就是簽「專任委託銷售契約書」。這兩種合約,有什麼不一樣?

顧名思義,專任約,就是專門委託一家仲介公司賣屋,不能再委託其他公司。要注意的是,如果簽了專任約,在合約期間,連屋主自己也不可以跳過仲介公司賣房子,一定要透過仲介公司來成交。

而「一般約」,就是屋主可以同時委託好幾家仲介一起賣,各家仲介之間互相競爭,而在合約期間,屋主自己也可以賣房子。

很多屋主的困擾,就是不知道應該與仲介簽哪一種約,最自己最有利。

專任約的好處:仲介可能更認真促銷

理論上,專任約的好處,有以下幾項:

第一,拿到專任約的仲介,可能會多花一些資源在您的物件上,例如製作廣告牌、布條,或是刊登在傳單上的顯眼位置。在帶看的時候,也有可能因為希望在專任合約期間之內成交,而更加積極促銷。

第二,專任約比較適合一些「不好賣」的房子,例如開價高,或是坪數大、總價高、屋況有一些瑕疵,或者是物件本身的條件比較特別,潛在的買家比較少。這種房子,如果透過專任約來賣,仲介可能比較願意更用心幫您帶看和推銷。

第三,既然只有委託一家仲介,窗口也只有一個,屋主自然可以只要跟一位仲介人員溝通,省了許多精神。第四,專任約比較容易守住價格,不會同時有好幾家仲介為了搶先成交,而一直幫買家砍價。

第五,專任委託給一家仲介,鑰匙也只交给這公司,萬一房子的裝潢有損壞,也找得到人負責,不會有互相推卸責任的狀況。

專任約的缺點:可能被不良仲介卡死

可是,以上這些專任約的優點,也只是理論上的。事實上,專任約也有一些缺點,會讓屋主很頭痛。例如:

第一,可能會被一家不認真的仲介公司卡死。由於專任約可能一簽下去就是三個月或更久,如果碰到一家不用心賣,或是太菜的業務,您的房子在合約期間賣不掉,屋主又不能自售,只能乾等合約結束。

第二,專任約期間,屋主不能自售,就算是真的有自己的親友想買,如果在合約期間賣出,專任委託的仲介公司,也會根據合約來要求屋主支付仲介費。

第三,專任的仲介公司,為了獨拿仲介費,不會願意與同業合作賣屋,可能會導致賣屋期拖得更長。

以仲介公司的立場來說,為了抓住更多獨家的案源,都會遊說賣方簽專任約,而且合約期越長越好。但是,就是因為以上這些缺點,讓現在許多屋主只願意和仲介公司簽一般約,至少可以保留自己賣出房子的選項。

如果無法自己處理賣屋,簽專任約可以更放心

不過,如果屋主本身根本就是住在外縣市,或是遠居國外,不可能自行處理賣房子的事。又或者是房子的裝潢非常精緻貴重,不希望受損,這個時候,選擇一家可以信任的仲介公司簽專任約,就是比較好的方式了。

專任約Q&A

賣房「簽給多家仲介」和「跟某一家簽專任約」那個好?

「簽給多家仲介」最大好處是:增加曝光的管道。
「跟某一家簽專任約」的好處是:集中資源幫你的物件做行銷。
貸款通建議物件賣相好,簽一般約即可。賣相比較差的房子簽專任約最有利。

房屋仲介費怎麼算?仲介費規定為何?

房仲市場仲介費行情普遍以「買方付1~2%,賣方付3~4%」的規則收費。

房仲的仲介費可以談嗎?

房仲的仲介費可以談的!有房仲願意犧牲部分服務費的佣金,以求成交買屋的績效,可以視情交易情況,進行調整的喔!

如果有資金需求,可以參考房屋貸款特色

項目房屋貸款/購屋貸款
貸款條件1.年滿18至65歲之國民
2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)
3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;
但若已清償者則視個人情況辦理。
貸款額度貸款金額視房屋市值估價而定。
一般可貸8成左右
貸款年限1-40年 本利攤還型:最長40年,
提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,
寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
貸款利率1.6%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
檢附文件雙證件(身份證+健保卡或駕照)
收入證明
在職證明
戶籍謄本
土地建物所有權狀
如果是要轉貸需提供房貸最近一年繳款明細
(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
對保所需文件房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
抵押權設定同意書
撥款委託書
土地、建築改良物抵押權設定契約書
金融扣款委託書
火險地震險購買
相關事項三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或
半年內有強制停卡者無法申請;
但若已清償者則視個人情況辦理。
*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

辦理房貸需要準備什麼資料?

  1. 雙證件:身份證/健保卡
  2. 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
  3. 在職證明或是勞保異動明細
  4. 戶籍謄本
  5. 土地建物所有權狀
  6. 房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

延伸閱讀:

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

有更多 房屋貸款 問題想諮詢該怎麼做?

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。

24小時免費諮詢
手機號碼
立即諮詢

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取代辦費用的。
合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的正本!也不需提供存摺培養進出記錄的。
簽訂契約時應詳細了解內容再簽立,以免造成終身遺憾。
貸款通是代辦公司非銀行!銀行貸款或融資公司貸款及民間貸款都有處理!
貸款通沒有配合任何投資平台辦理貸款,如遇投資平台說我們是貸款協辦單位,那是詐騙集團,敬請小心以確保您的權益喔!

分享本文

貸款通賴長森

最新文章

異動索引vs異動清冊差別?

異動索引vs異動清冊差別?一篇搞懂使用時機及申請資料總整理!

「異動索引」簡單來說就是不動產產權的歷史記錄,主要是記載著各地號、建號之異動紀錄,以供查詢。 申請人 ... 閱讀更多
預售屋延遲交屋怎麼辦?

預售屋延遲交屋怎麼辦?建商賠償違約金如何計算?自救看這篇!

到了預計完工日建商才說來不及!買預售屋延遲交屋怎麼辦?屋主自救看這篇!近幾年因為疫情處處缺工,預售屋 ... 閱讀更多
住宅社區管理費一坪多少合理?

住宅社區管理費一坪多少合理?管理費指數飆高買得起住不起!

近年來缺工問題一直浮出水面,物業服務、保全、清潔人員等,在各項人力成本都漲的前提下,社區住宅物業管理 ... 閱讀更多

發佈留言