不動產買賣所有權移轉登記是什麼？所有權移轉登記要如何辦理、登記流程又是什麼？登記時需要準備哪些文件？本篇文章都會一次完整跟你說明！
不動產買賣所有權移轉登記是什麼？
進行不動產買賣相當重要的步驟之一，就是最後階段辦理的所有權移轉登記，也就是俗稱的過戶。
不動產買賣所有權買賣移轉登記的眉角很多，為了避免產權歸屬不清，造成後續的法律糾紛，應盡速備妥相關文件，在規定時限內至地政機關完成所有權移轉登記。
所謂不動產買賣所有權移轉登記，是指土地或建物因法律行為，例如買賣、贈與、交換及共有物協議分割等，使得所有權產生移轉，必須依法向主管機關辦理的變更登記。
要特別留意的是：若是由於法律行為發生產權移轉，例如繼承、徵收、強制執行或法院判決等，雖已確定為法定所有權人，但仍必須向主管機關申請不動產買賣所有權移轉登記。
辦理所有權移轉登記需注意時限
土地、房屋建物等不動產因買賣發生所有權移轉時，買賣雙方應在訂定契約日起的 1 個月內，向地政機關申辦所有權移轉登記，逾期者會處以罰鍰。
每逾期 1 個月，就處以登記費 1 倍的罰鍰，最高不超過 20 倍。
辦理所有權移轉登記需繳納的費用
申請不動產買賣所有權移轉登記前，必須先繳清所有土地或建物相關的稅金，例如土地增值稅、地價稅、房屋稅，以及繳納契稅、印花稅等。
而辦理所有權移轉登記的費用，土地方面，依據申報地價的 1／1000 計收；建物方面，按稅捐機關核定繳納契稅之 1／000 計收；書狀費，則是每張 80 元。
辦理不動產買賣所有權移轉登記需準備哪些文件？
辦理不動產買賣所有權移轉登記，需要準備的文件有：
- 登記申請書
- 所有權買賣移轉契約書
- 申請人身分證明文件（身分證、戶口名簿影本、戶籍謄本 3 擇 1 即可）
- 義務人（賣方）印鑑證明
- 土地、建物所有權狀
- 二等親（例如，父子或兄弟姊妹……）的權利移轉，需附贈與稅繳納或免繳納證明文件
- 放棄優先購買權之證明文件（如該不動產有其他共同持有人者）
- 增值稅、契稅繳納或免繳納證明文件
- 其他依法令規定應檢附之文件
延伸閱讀：《產權登記是什麼？不動產產權登記種類注意事項及常見問題總整理！》
如果所有權人在國外，應檢附的文件有哪些？
如果所有權人在國外，應該如何辦理所有權移轉登記呢？根據台北市地政局說明，須提供以下兩大類文件。
一、出賣人身分證明文件：
- （1）檢附被授權的國內親友之身分證明文件、及印鑑證明。
- （2）檢附所有權人（授權人）的身份證明文件影本（原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證、戶口名簿，或護照、旅居地之身分證、居民證、駕照等影本擇一即可）。
二、授權書：
所有權人親自向旅居地我國駐外館處申請授權書簽證，授權給國內親友辦理所有權移轉登記，授權書內容應載明不動產標的、權利範圍及授權事項。
不動產買賣所有權移轉登記流程怎麼走？
辦理程序：買賣雙方訂立契約→申報土地增值稅或契稅→繳清相關稅款→申辦移轉登記
- 買賣雙方訂立契約：先到地政事務所申請土地登記謄本，並索取土地登記申請書、及所有權買賣移轉契約。買賣雙方訂立契約，其中 1 份契約書需貼印花稅票（稅額為買賣總金額的千分之一）。
- 申報土地增值稅或契稅：向稅捐稽徵機關申報土地增值稅、建物需申報契稅。如果是合法使用的農地，可免徵土地增值稅；如果是二等親的產權移轉，需至國稅局申報贈與稅。
- 繳清相關稅款：所有不動產稅金、欠稅部分，都需先繳清，例如地價稅、房屋稅等。
- 申辦移轉登記：完成以上步驟後，就可以到地政事務所申辦所有權移轉登記。
申辦所有權移轉登記，需要注意哪些事項？
除了以上項目，申辦所有權移轉登記，還需要注意以下項目，以免發生糾紛。
- 事先確定產權狀況：不動產有無限制登記，或是其他權利設定，如有抵押權設定，必須先行塗銷再進行產權移轉，此部分可查詢土地建物登記謄本而得知。
- 確認是否有優先購買權人：確認該筆土地是否有其他共有人，若有的話，共有人有優先購買權。或是土地有設定地上權、或訂有耕地三七五減租約等，則地上權人及承租人也有優先購買的權利。
- 查詢不動產是否有使用限制：事先查清楚購買的土地或建物，是否有使用上的限制，可向所在的縣市政府都市計畫局查詢。
- 在期限內辦理所有權移轉登記：完成不動產買賣後，應盡速進行所有權移轉登記，若未在期限內辦理，會處以罰鍰。若未登記即轉賣給第三人，即違反土地稅法第 54 條第 2 項、平均地權條例第 81 條，可能也有違反平均地權條例第 83 條的風險。
所有權移轉登記Q&A
二等親之間的間的財產買賣會查金流，如果是以贈與論，應課徵贈與稅。
應先調謄本確定不動產有無限制登記及他項權利設定情形，若有抵押權設定，應先要求所有權人塗銷，另外是要確認優先購買權的部份。
辦理流程：訂立契約—>申報土地增值稅、契稅—>繳清稅款—>申請買賣登記。
結語
不動產買賣所有權移轉登記需注意的細節很多，流程也相當繁瑣，希望本篇文章能幫助你更加理解。看到這裡，倘若你需要找人代為辦理所有權移轉登記，請找專業的代書協助處理！
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